Átalakulás várható a lakáspiacon, az irodákról a szálloda felé tolódik el a befektetői hangsúly, és már nem csak egy szűk kör „hóbortja” a fenntarthatósági törekvés az ingatlanok teljes élettartama alatt. Ezek lehetnek az ingatlanpiac legfontosabb trendjei 2024-ben az egyik legnagyobb ingatlanvállalat szerint.
Nyugat-Európában és Észak-Amerika nagyvárosaiban már több évtizede jelent problémát a megfelelő lakhatás. Az urbanizáció hatására folyamatosan növekvő keresletet a piac nem tudja kellőképpen kiszolgálni. Ezek a trendek az elmúlt években már Közép-Európában is megjelentek, és bár Budapesten a legfrissebb adatok alapján mindössze néhány százalékos, tehát jóval infláció alatti áremelkedés volt a lakáspiacon a tavalyi évhez képest, a CBRE 2023-as European Investor Intentions kutatása alapján Magyarországon továbbra is a lakóingatlan a leginkább keresett befektetési termék az ipari ingatlanok mellett.
E világszerte érezhető lakhatási problémára nyújthat megoldást a Nyugat-Európában már bevált bérlakáspiac.
A régióban Lengyelországban és Csehországban már el is kezdődtek a tárgyalások az ilyen jellegű fejlesztések kapcsán, de már Magyarország is felkeltette a befektetők érdeklődését. „Magyarországon az utóbbi időben több olyan szabályozási változás is volt, amely ösztönzően hatott a piacra, és a befektetők figyelmét a bérlakások felé irányította, így akár már az idei évben is megjelenhetnek az első fecskék ezen a piacon” – mondta Borbély Gábor.
A szakember szerint arra azonban kicsi az esély, hogy konkrét lakóparkok fognak bérbeadási céllal épülni.
Sokkal valószínűbb az a hibrid modell, amikor egy társasház építésekor beragadt lakásokat egyben vásárolja meg és menedzseli egy befektető. Erre alkalmas befektetések már most is vannak a magyar piacon
– mondta Borbély Gábor.
Nyugat-Európában és Észak-Amerikában már arra is van példa, hogy a lakáshiányt az egyre népszerűbb hibrid munkarend miatt kihasználatlan irodák átalakításával oldják meg. Mivel ez rendkívül költséges, ezért csak a kiemelkedő lokációjú épületek esetében érdemes ezeket a változtatásokat végrehajtani.
A kihasználatlan irodák átalakítása Magyarországon is egyre nagyobb szerepet kap az ingatlanpiacon. Igaz, itt nem lakóházakként vagy bérlakásokként, inkább hotelekként „születnek újjá” ezek az ingatlanok. „Becsléseink alapján a régióban Budapest mellett Prága és Krakkó városközpontjában jelennek meg nagyobb számmal az egykori irodákból átalakított szállodák” – mondta a kutatási igazgató.
A szállodai kapacitás növelését jól indokolja a budapesti szállodák kihasználtságának dinamikus emelkedése is:
2023-ban megközelítőleg 20 százalékkal nőtt a vendégéjszakák száma, ami szinte megegyezik a Covid előtti eredményekkel.
Az elmúlt években több nemzetközi brand is belépett high-end kategóriás szállodájával a budapesti piacra, ezzel fizetőképesebb, minőségibb turizmus irányába tolva a korábbi „legénybúcsúra érkező” célcsoportot. A megnövekedett érdeklődésre reagálva a befektetők egy része az üresen álló, jó lokációjú ingatlanok hotellé alakítását fontolgatják. Ezek közül azonban csak kevés rendelkezik olyan prémiumelhelyezkedéssel vagy különleges építészeti adottsággal, hogy luxusszállodává alakítsák. Jellemzően a fiatalabb korosztály igényeire szabott, jó közlekedéssel bíró szállodák kialakítására alkalmasak ezek a terek.
A magyarországi irodapiac vegyes képet mutat 2024-ben: vannak ugyan új, illetve folyamatban lévő fejlesztések, de ezek jellemzően kormányzati megbízásból, állami intézmények részére történnek, tehát nem jelennek meg a valós piacon. Ezeknek a fejlesztéseknek köszönhetően azonban nagy mennyiségben szabadulnak fel – akár a városközpontban is – elöregedett, a modern igényeket kiszolgálni képtelen irodaépületek.
„Ezek azonban sokszor gépészetileg is elavultak, így a modernizálás itt sokkal többet jelent, mint egy festés és néhány új bútor. A bérlők egyre inkább a magasabb kategóriás, minősített irodákat keresik, és ha szükséges, akkor az igények helyett inkább a négyzetméteren csökkentenek. Ilyenkor azt érdemes mérlegelni, hogy az épületek teljes körű gépészeti felújításának költségei és a keresleti piac nyújtotta lehetőségek arányosak-e. Ha nem, iroda helyett a kisebb beruházással megvalósítható alternatív funkciókat érdemes megfontolni. Ez persze nem minden esetben jelent magas kategóriás hotelt” – mondta Borbély Gábor.
Ahhoz, hogy egy épület A kategóriásnak számítson, a megfelelő minősítésekkel is rendelkeznie kell, amelyek megszerzése az elmúlt időszakban sokat szigorodott. „Előminősítést lehet az épület tervezésekor is igényelni, de a valós képet az ingatlan karbonlábnyomáról az úgynevezett in-use (használat közbeni) minősítés mutatja meg. A megfelelő minősítés egyre inkább alapelvárás egy magasabb kategóriás épületnél, így a régebbi irodák vagy ipari ingatlanok felújításakor az ezeknek való megfeleltetést is figyelembe kell venni” – tette hozzá a szakértő.
Az energetikai tanúsítvány új szabályozása a teljes piacot érinti. Az új rendszer szigorúbb és pontosabb eredményt mutat, mint a korábbi években alkalmazott. Az pedig az energiaárak néhány éve tapasztalható robbanása óta egyértelművé vált, hogy jóval kedvezőbb a fenntartási költsége azoknak az épületeknek, amelyek jobb tanúsítvánnyal rendelkeznek, így ezek a befektetői piacon is értékesebbnek számítanak.