Futurisztikus városrész vízparti környezetben, 12 futballpályányi, autómentes zöldövezetben – így lehet tömören összefoglalni a Cordia által az Újpesti-öböl partjára megálmodott Marina Cityt. A projekt állami, fővárosi és önkormányzati együttműködés mellett jön létre, és mintegy 8 ezer lakosnak nyújt majd otthont. A beruházó nem kispályás a szakmában, ezért az ingatlanpiacra jellemző ciklikusság kezelésére is felkészült a projekt megvalósításának közel két évtizede során.
Egyre több budapesti rozsdaövezetből varázsolnak gyakorlatilag komplett, új városrészeket lakóingatlanokkal, irodákkal, bevásárlóközponttal, a mindennapi élet valamennyi területére kiterjedő kereskedelmi egységgel, szórakoztatóközpontokkal, parkokkal, játszóterekkel.
A legújabb ilyen nagy ívű beruházás a Futureal-csoport lakóingatlan-fejlesztésekkel foglalkozó vállalatához, a hazai újlakás-piacon meghatározó szerepet betöltő Cordiához fűződik. A tapasztalat nem hiányzik, a Futureal-csoport alapítása óta elkötelezett az elhanyagolt városnegyedek megújításában. Az elmúlt 20 évben egyedülálló jártasságot szereztek a hosszú távú városrehabilitációs projektek megvalósításában. Erről tesz tanúbizonyságot a Corvin sétány, vagy épp a Dél-Buda Városközpont (Budapest One irodaházak, Etele Plaza) fejlesztése.
„Az ikonikus Corvin sétány megalkotása révén a nagyszabású városrehabilitáció a DNS-ünk részévé vált, de külföldi piacainkon is aktívak vagyunk e téren. Idetartozik a lengyelországi Poznan városában található egykori Modena ruhagyár területének lakóparkká alakítása, a varsói Wilanow Smart City, az angliai Birminghamben pedig a történelmi múltú épületek újragondolását is magában foglaló, vegyes funkciójú Great Hampton Street projekt. Utóbbi területén található a The Bank is – ez a műemléki védettségű, felújított épület ad otthont brit leányvállalatunk főhadiszállásának is” – sorolta Kovács Gábor, a Cordia főépítésze.
A vállalat ezúttal Budapesten, az Újpesti-öböl part menti szakaszán álmodott nagyot. A Marina City Projekt keretében 14 hektáron épül új városrész, 2500 lakóingatlannal, kiskereskedelmi egységekkel, valamint nyilvános közterekkel. A beruházás értéke 920 millió euró, vagyis több mint 360 milliárd forint.
„A kivitelezésben részt vevő szereplőket széles körben versenyeztetjük meg, ezáltal a legjobb szakemberek közül választjuk ki partnereinket” – mondta Csikós Miklós, a Cordia műszaki igazgatója.
Ennek eredményeként a terveket a világ egyik legnevesebb építészirodája, a Bjarke Ingels Group készítette, a várostervezés során pedig Liszkay Krisztina, az Urban-Lis Studio vezető tervezőjének segítségét vették igénybe. „Így alakult ki az a beépítési koncepció, amelyet mind a kerületi, mind a fővárosi önkormányzattal egyeztettünk – hiszen partnerek leszünk a közterek megalkotásában” – mondta Radványi Gábor, a Futureal főépítésze.
Ezt követően kettévált a tervezés: egyrészt vannak a teljes területre nézve átfogó feladatok – ilyen a táj, az út, valamint a közmű tervezése, valamint az árvízvédelem biztosítása. A tájtervező kiválasztása – mivel ez egy meghatározó arculati kérdése a projektnek – három iroda bevonásával lebonyolított koncepcióterv-pályázat keretein belül történt. Ezt a Garten Studio nyerte Szloszjár György vezetésével, az árvízvédelmi rendszer tervezését a TÉR-TEAM mérnökiroda végzi. Az épületek tervezéséhez a kiválasztás a megszokott módon a Marina City esetében is koncepcióterv-pályázat során történt. A projekt déli tömbjében ezek nyertese a Dyer Group építésziroda lett, de rajtuk kívül együtt dolgozunk a Köztivel – Tima Zoltán műtermével, a Radius B+S építészirodával, valamint a Puhl és Dajka Építész Irodával is a lakóépületek tervezésén – tette hozzá Radványi Gábor.
A beruházáshoz szükséges engedélyek megszerzése zökkenőmentesen zajlott. „Jól előkészített és magas minőségű terveket nyújtottunk be, így az engedélyezés is nagyon gördülékenyen ment. Az Országos Építészeti Tervtanács egyöntetűen támogatta a projektet mind az építészeti, mind pedig a tájépítészeti minősítése, illetve ezek komplexitása, holisztikus minősítése miatt” – emelte ki Kovács Gábor.
„A projekt egy nagyon heterogén építészeti környezetben valósul meg. Ugyanakkor tanulva a környező Duna-parti fejlesztések léptékproblémáiból, az épületeink arányát, a közterek szélességét, a parkosítás mértékét úgy határoztuk meg, hogy a projekt nyújtotta életminőség kiemelkedjen a Budapesten megszokottból” – tette hozzá Radványi Gábor.
Maga a terület egy elhanyagolt, infrastruktúrájában teljesen magára hagyott, ugyanakkor kiváló elhelyezkedésű Duna-parti rész, amely új pompájában „a kerület, illetve a főváros egyik büszkesége lesz” – mondta Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója, aki ennek okaira is rávilágított:
Egy ilyen városrész-rehabilitáció legfőbb célja, hogy ne új területeket vonjanak be beépítés céljából, hanem elhasznált, esetleg barnamezős zónákat alakítsanak át élhető, hasznos és mindenki számára elérhető területekké.
Az új városnegyed a maga több mint 2500 lakásával nagyságrendileg nyolcezer lakosnak adhat otthont. Ez nagyjából Polgár, Lenti, Dévaványa, vagy épp Fehérgyarmat lélekszámának felel meg.
Az állami szabályozás a rozsdaövezeti szabályozás kialakításával és a rozsdaövezeti státusz megadásával alapvető módon járul hozzá a projekthez. Ez azt jelenti, hogy az itt épülő lakásokra az 5 százalékos áfakulcs érvényes, ez a forgalmi adó pedig vissza is igényelhető.
„Szintén kiemelten fontos a fővárossal és a kerülettel történő együttműködés, enélkül nem is működne a kivitelezés. A várostervezésnek hosszú távú stratégiai igénye a területek megújítása, amihez a versenyszféra tud érdemi segítséget nyújtani” – szögezte le Kovács Gábor.
A XIII. kerület is felkészül az ideköltözők fogadására, hiszen zajlik a környékbeli óvodák és bölcsődék felújítása, és egy új háziorvosi rendelőt is kialakítottak a közelben, amelyet bővítenek majd. A Marina City területén is épül egy óvoda, illetve egy klubház, amely a főváros legnagyobb, közösségi funkciókat ellátó ilyen létesítménye lesz, ahol fitnesz-, illetve wellnessközpontot, coworking-irodahelyiséget, valamint közösségi konyhát is kialakítanak, a gyerekeket pedig beltéri játszósarok várja majd.
„Korábban az ilyen együttműködések érdekében került kidolgozásra a PPP- (Public-Private Partnership) koncepció. A cégcsoport esetében az olyan típusú kollaborációt helyeztük előtérbe (például a Corvin Sétánynál), mely során minden érintett fél a számára releváns dimenziókban profitál. A városfejlesztés, azon belül egy városrész fejlesztése, más idősíkon mozog, mint egy ingatlan megépítése és értékesítése. A nagyobb területek egyben kezelésével a városvezetés és az ingatlanfejlesztő(k) úgy tudnak együttműködni, hogy megoldást találjanak a város számára releváns problémák kezelésére – mint például a lakhatás, a közműellátás, a kereskedelmi szolgáltatások, a dzsentrifikáció, vagy a szociális problémák” – fejtette ki Radványi Gábor.
Egy ekkora volumenű fejlesztésnél a legnagyobb nehézséget az előre nem látható gazdasági környezet okozza. A jelen piaci körülmények között – ilyen inflációs és kamatkörnyezetben – minden beruházás kockázatos. Egy ilyen léptékű teljes városrehabilitációs projekt akár két évtizedet is felölelhet a teljes megvalósítás befejezéséig. Ehhez hasonló hosszú távú beruházás esetén tehát a beruházónak a jó és rossz ingatlanpiaci időszakokra egyaránt fel kell készülnie.
„Azért mertünk belevágni, mert úgy gondoljuk, hogy egy olyan komplexitású és minőségű koncepciót sikerült megtervezni és fogunk megvalósítani, ami a szélsőséges piaci körülmények között is piacképes, értékes és fejleszthető marad. Több mint egy évtizeddel ezelőtt végigéltünk már egy ilyen kedvezőtlen időszakot (a Corvin sétány fejlesztése során), és akkoriban mi voltunk az egyetlen piaci szereplő, aki 200 lakásosnál nagyobb fejlesztést el mert indítani, és be is fejezte azt. Az a gyakorlati tapasztalat, ami a Corvin sétány megvalósítása során keletkezett, nagyon sok mindenre feljogosít a Marina City fejlesztésnél is, amely ki fogja állni az idő próbáját. Hatalmas, komplex termék, hosszú távon gondolkozunk benne. Nem a jelenlegi piaci környezetre reagálunk” – mondta Görög Áron értékesítési igazgató.
A Cordia a környezettudatosság, valamint az energiahatékonyság jegyében tervezi épületeit. Ebbe beletartozik a fenntartható építőanyagok kiválasztása is.
Ezáltal a Marina City lakásai igazodnak ahhoz a trendhez, hogy inkább érdemes korszerű energetikai megoldásokat alkalmazó lakásba fektetni. Az ilyen otthonok megbízhatósága, energiafüggetlensége, fogyasztásoptimalizáló megoldásai hosszú távon megtérülő megoldást jelentenek.
A városnegyed épületeinek energiaszükségletét levegő–víz és talajszondás víz–víz hőszivattyúk látják el, kiegészítve a tetőre telepített napelemrendszerrel, amely az okos energiamenedzsmenttel kombinálva takarékos, jól beosztott energiafelhasználást eredményez. Mindez azt eredményezi, hogy a lakások fűtési, hűtési és melegvíz-előállítási energiaköltségei – jelenlegi árakon – várhatóan nem haladják majd meg az évi 1000 forintot négyzetméterenként.
Ezt a szerkesztőségi tartalmat a Cordia támogatta.
(Borítókép: Cordia)