Élénkül az ingatlanpiac, de a panellakások tulajdonosai nem mernek mozdulni. A hitelek közelítik a szakértők szerinti attraktív szintet, ugyanakkor előrejelzések szerint a hitelek a jelenleginél jobban már nem pörgetik fel az ingatlanpiacot. Az albérletárak több hónapja tartó emelkedése ugyanakkor megtorpant.
Korábban több ízben is beszámoltunk arról, hogy az idei év eddigi hónapjaiban növekedés érzékelhető az ingatlanpiacon. Ezúttal ezt Budapest XIV. és XVI. kerületének piacával szemléltetjük, amelyben két lokációban ez a tendencia egyértelműen megmutatkozott. Leginkább a kisebb, egy-másfél szobás lakásokat keresik a vevők.
Mindkét kerületben 20-30 százalékos forgalomnövekedésre került sor az idei év első hónapjaiban az előző év azonos időszakához képest. Volt is honnan növekednie a forgalomnak, hiszen a tavalyi év sokéves mélypontot jelentett, az ingatlanközvetítők szemszögéből gyakran a 2010-es évek elején tapasztalt, a hitelválság legsötétebb időszakát idézte a piac – mutatott rá az Indexnek a Balla Ingatlan.
Az idei év viszont minden kategóriában meglepően lendületesen indult, és ez nemcsak a keresletnél, hanem a kínálatnál is érzékelhető volt, egyedül talán a panellakásoknál mernek kevésbé belevágni az értékesítésbe a tulajdonosok. Olyan, mintha a panelokból most nem nagyon akarnának mozdulni az emberek. Ennek oka azonban egyelőre ismeretlen
– jelezte az ingatlaniroda.
Az árak esetében is érzékelhető némi elmozdulás, azonban mindössze a tavalyi, mintegy 10 százalékos csökkenést korrigálták az eladók. Tehát egy korábbi, másfél-két évvel ezelőtti szint környékére álltak vissza az árak, onnan nem növekedtek tovább.
Az alkuk is jelen vannak az adásvételeknél, habár mértékük leginkább attól függ, hogy mekkora egy adott esetben egy ingatlan túlárazottsága, ezért széles skálán szóródnak. Márpedig a túlárazottság továbbra is erősen érezhető. A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint a tulajdonosok első körben úgy árazzák be ingatlanaikat, hogy megkeresik az ingatlanhirdetési portálokon az adott területre és ingatlantípusra jellemző legfelső ársávot, majd arra még rátesznek 5-10 százalékot.
„Ebből aztán persze később engedni kell, a kérdés, hogy mikor lép be a folyamatba egy komolynak számító vevő, akinek az ajánlatát vagy elfogadja a tulajdonos, vagy nem. Mivel utóbbi is gyakran előfordul, ezért azt lehet látni, hogy azok a vevők, akik már régebb óta keresgélnek az ingatlanpiacon, óvatosabban közelítik meg az alku kérdését, kevésbé merészen mondanak be alacsony ajánlatokat, mivel ők már lecsúsztak egy-két jónak tűnő ingatlanról” – jegyezték meg.
A két kerületben átlagosan 5-15 százalékos túlárazottságról beszélhetünk, és ennek megfelelően alakulnak az alkuk is. Az ingatlaniroda rámutatott: sokkal likvidebb lenne az egész piac, ha már minden eladó első körben 10 százalékkal alacsonyabb árral hirdetné meg az ingatlanát, amivel sok időt megspórolna magának is.
Sok esetben ugyanis néhány millió forinton múlik a sikeres és gyors eladás, gyakran egyszerűen megakad az értékesítési folyamat azért, mert valaki mondjuk egy 40 milliós piaci árú ingatlan esetében kitartóan ragaszkodik a 44–45 millió forintos értékesítési árhoz.
Jelenleg a garzonok és a kisebb, másfél szobás lakások a leginkább keresettek a két kerületben. Ezek ára 30 millió forintnál indul, a téglalakásoknál átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk. A panellakásoknál a négyzetméterárak 800 ezer forintnál indulnak, vagyis 40 millió forintért már egy szép állapotú, 46 négyzetméteres panellakást lehet kapni a zuglói Füredi úti lakótelepen.
Az értékesítési idők is mérséklődtek az elmúlt hónapokban, legalábbis ami a piaci árazással kínált ingatlanokat illeti. A keresett kategóriákban, tehát például a kis méretű, másfél szobás téglalakásoknál hetek kérdése az eladás, de néhány hónapon belül biztosan értékesíthetők. A 80 millió forint feletti ingatlanok értékesítése már komolyabb kihívás, itt jóval hosszabb értékesítési időkre számíthatnak a tulajdonosok.
A befektetők is megjelentek – még ha nem is akkora számban, mint korábban, de arányuk mára a 20-30 százalékot is eléri –, mivel az állampapíroknál bekövetkezett kedvezőtlen változások éreztetik hatásukat az ingatlanpiacon.
Ennek oka lehet az is, hogy a bérlakások bérleti díjai tovább araszolnak felfelé: a XIV. kerületben egy garzonlakás átlagos havi bérleti díja már 150 ezer forint, egy kétszobás lakásé 170–200 ezer forint között alakul.
Az sem veti vissza a kiadó lakások iránti keresletet, hogy a kamatszintek a szakértők által már ügyfélvonzónak ítélt 6 százalékos tartományba értek – ugyanakkor az ingatlaniroda előrejelzése szerint
a hitelek a jelenleginél jobban már nem fogják felpörgetni az ingatlanpiacot.
Ezzel együtt is magasabb tranzakciószámra lehet számítani 2024-ben, mint a tavalyi évben, de ahhoz, hogy nagyobb lendületet vegyen az ingatlanpiac, az új építésű lakások iránti kereslet élénkülésére lenne szükség, ennek jelei viszont egyelőre nem látszódnak. Ennek oka elsősorban az, hogy a minimum 1,3, de inkább 1,5 millió forintos új építésű négyzetméterárak erős megfontolásra késztetik a jelenlegi gazdasági környezetben rendkívül árérzékeny vevőket, akik inkább a néhány százezer forinttal olcsóbb négyzetméterárakat kínáló használt lakások piacán nézelődnek.
Áprilisban eltérő irányt vettek az országos és a fővárosi lakbérek. Miközben márciushoz képest országosan átlagosan 0,8 százalékkal nőttek a bérleti díjak, Budapesten 0,5 százalékkal csökkentek – derül ki a KSH és az ingatlan.com lakbérindexéből.
Az albérletpiaci drágulás megtorpanását jelzi az is, hogy az inflációval együtt számolt reállakbér-mutató országosan stagnált márciushoz képest, Budapesten pedig visszaesett. Így 23 és 17 százalékkal haladták meg a 2015-ös átlagot.
Számítani lehetett a megtorpanásra
A keresetek és a jövedelmek idei, két számjegyű emelkedését mostanra beárazta a piac, ennél jelentősen magasabb albérletárakat viszont már nehezen tudnak megfizetni a bérlők. Ennek köszönhető, hogy országosan jelentősen lassult a bérleti díjak növekedése, Budapesten pedig csökkenésbe fordultak át havi szinten. Összességében az év első hónapjaiban látott lendületes drágulás korrekciója következett be áprilisban
– kommentálta az április adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A fővárosi csökkenéshez legnagyobb mértékben a pesti belső kerületek járultak hozzá. A szóban forgó V., VI., VII., VIII., IX. kerületekben ugyanis 1,8 százalékos volt a havi csökkenés. Ugyanakkor a budai hegyvidéki kerületekben 1,4 százalékos emelkedés történt márciushoz viszonyítva.
Április közepéhez képest még májusban is stagnált a fővárosi bérleti díjak havi átlaga, amely 270 ezer forintot tett ki.
A bérlőjelöltek számára a legjelentősebb választékot biztosító XI., XIII. és XIV. kerületben május közepén átlagosan 240–275 ezer forintos havi bérleti díjjal kínálták a kiadó lakásokat a tulajdonosok. A fővárosi piacon belül csak a XV., a XX. és a XXI. kerületben maradt 200 ezer forint a havi bérleti díjak átlaga.
A megyeszékhelyekre jellemző összesített átlagos bérleti díj sem változott áprilishoz képest, 150 ezer forinton maradt.
Debrecen a legdrágább nagyváros a 240 ezer forintos bérleti díjjal, itt viszont még havi szinten is 20 ezer forinttal emelkedtek az átlagos albérletárak. Érdekesség, hogy a debreceni átlag kilenc budapesti kerület átlagdíját is meghaladja.
Utána következik Székesfehérvár, Győr és Veszprém 180-190 ezer forintos összeggel. A két legjelentősebb kínálattal rendelkező nagyvárost, Miskolcot és Szegedet pedig 110 ezer és 159 ezer forintos átlagos bérleti díj jellemezte május közepén.
„A bérleti díjak azért is reagálnak ilyen gyorsan a piaci kereslet változására, mert a bérbeadók akár százezreket is bukhatnak, ha a kiadó lakásuk hetekig üresen áll. Ez pedig most a bérlők malmára hajtja a vizet” – tette hozzá Balogh László.
Hasonló következtetésre jutott a Rentingo.com, amely legfrissebb albérletpiaci elemzésében arra jutott, hogy áprilisban fékezett a fővárosi albérletpiac: az első negyedév bérletidíj-emelkedése, valamint az átlagos 251 ezer forintos lélektani csúcs után 247 ezer forintra (2 százalékkal) mérséklődtek az albérletárak Budapesten márciushoz képest, amivel megtört a hónapok óta tartó növekedési trend. A korrekció okát abban látják, hogy márciusban csökkenni kezdett a keresleti árszint, és mostanra a februári csúcshoz képest már csak 5 százalékkal kevesebbért keresik a kiadó ingatlanokat. A bérbeadó platform adataiból az is kiderül, hogy a fővárosi bérlők 40 százaléka liftes házban keres fiatalos, világos, erkélyes lakást, és a legnépszerűbb célpontok a XI., a XIII. és a IX. kerületek, ahol az elmúlt 10 évben sok új lakás épült.
(Borítókép: Szollár Zsófi / Index)