2023–2024 fordulójára megállt a túlértékeltség mértékének csökkenése – ez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi, a lakáspiaci folyamatait áttekintő jelentésének egyik fontos megállapítása. Az MNB tanulmánya a javuló makrogazdasági fundamentumok között kiemeli a foglalkoztatás magas arányát, a bruttó bérek két számjegyű növekedését, és az infláció visszaszorulását. Utóbbiak következtében tavaly szeptember óta ismét a reálbérek növekedését regisztrálták, amivel együtt javult a fogyasztói bizalom.

Ezzel szemben a lakásárak 2023 során lassabban emelkedtek, mint a jövedelmek. Ugyan az év végére az árdinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult, de reálértéken (az inflációs hatást figyelembe véve) még így is 1,8 százalékkal csökkent.

A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége a 2022-ben országosan tapasztalt, átlagosan 24 százalékos csúcshoz képest jelentősen enyhült, majd stagnált és – az MNB becslése szerint – 2023 negyedik negyedében mintegy 12 százalék lehetett. A jelentés következtetése szerint: „A lakásárak ismételt emelkedésével megállt a túlértékeltség mérséklődése, előretekintve pedig a fundamentumok további javulása várható, ami mérsékli az újabb nominális lakásárcsökkenés kockázatát.”

Ez a prognózis köszön vissza a lényegesen megélénkült keresletből is, mind többen lépnek ki a piacra, mivel nem számítanak már érdemi áresésre. A jelentés felidézi, hogy tavaly a lakáspiaci tranzakciók száma – főleg az első félévi visszaesés következményeként – 21 százalékkal maradt el 2022 hasonló adatától. Ám idén az első negyedévben már országos átlagban 30 százalékos forgalombővülést jeleztek a múlt év hasonló időszakához képest az MNB-t adatokkal segítő ingatlanközvetítők. Az idei január–márciusi forgalom így lényegében megfelelt a 2011–2023 közti időszak első negyedéveit jellemző átlagosnak. Az egyes részpiacok között azonban nagyok voltak az eltérések. Budapesten 55 százalékos bővülést jeleztek az előző évhez képest, a megyei jogú városokban 41 százalékost, a többi városban 21 százalékost, míg a falusi csokra jogosult településeken mindössze 10 százaléknyit.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezeket az adatokat bizonyos óvatossággal kell kezelni. Részint, mert egyelőre előzetesek és részlegesek, így a végleges eredmények emiatt is eltérőek lehetnek, továbbá az adatszolgáltató közvetítők piaci lefedettsége sem feltétlenül egyenletes. Ugyanakkor az elemző igen figyelemreméltónak tartja a kiemelkedő fővárosi forgalomnövekedést, amely szerinte ismét igazolja azt a tapasztalatot, hogy

A forgalom emelkedése magával hozta az alkuk és árengedmények terének szűkülését is. 2024 első negyedévének végére vidéken 4,8 százalékra, Budapesten pedig 3 százalékra csökkent a tipikus alku mértéke. A meghirdetés ideje alatti ármérséklés vidéken átlagosan 4,4 százalék volt, ami megegyezett az előző év hasonló időszakának adatával. Ezzel szemben Budapesten csökkenést regisztráltak (4-ről 3,4 százalék), ami az MNB elemzői szerint a fővárosban az eladók ármeghatározási pozícióinak javulását jelenti.

Egyre inkább mozgatják a piacot a befektetők

A kereslet növekedésében a befektetői érdeklődés fokozódása is szerepet játszhatott, amit a konkurens értékpapírhozamok csökkenése mellett a bérbeadási hozamok növekedése is serkentett. A bérleti díjak ugyanis 12,6 százalékkal, a lakásárakat meghaladó mértékben emelkedtek.

A jelentés ezúttal részletesebben is vizsgálta a befektetési célú lakásvásárlások hosszabb távú hatását a piacra, s különösen az árak alakulására. Az MNB elemzői a 2008 és 2022 közötti időszakra és a befektetők három típusára koncentráltak: a cégekre, a külföldiekre, valamint a spekulánsokra (akik egy évnél rövidebb ideig tartották csak meg a vásárolt ingatlanokat). A befektetők piaci súlya térben és időben is elég változékonynak bizonyult. A cégek 2012–2014-ben, a lakáspiaci ciklus mélypontján voltak a legaktívabbak, ezzel szemben a spekulánsok és a külföldiek vásárlásainak részaránya 2008-tól 2018–2019-ig emelkedett, majd csökkent. A befektetők szerepe a pesti belső és a budai hegyvidéki kerületekben, valamint a Balaton környéki településeken volt kiemelkedő. Például a fővárosi V. kerületben a vevők 40 százaléka közülük került ki, ezzel szemben például Szekszárdon még a 8 százalékot sem érte el a részarányuk.

Az elemzés azt is kimutatta, hogy a befektetők közül a spekulatív célú vásárlók aktivitása van a legszorosabb kapcsolatban az áremelkedés ütemével. A tanulmány kalkulációja szerint ha valahol 5 százalékponttal magasabb az ilyen vásárlások aránya, az 5,1 százalékponttal magasabb lakásár-dinamikával jár együtt. (A külföldiek és a cégek esetében ez a kapcsolat gyengébb: 5 százalékpontnyi részarány-növekedésükhöz csupán 3,6, illetve 2,2 százalékpontnyi többlet-árnövekedés társul.) Ezzel szemben a lakásár-dinamika területi változékonysága leginkább a külföldi vásárlók érdeklődésével függ össze.

10 év tartózkodás nyerhető el, van is hozzá kínálat

E megállapításoknak különös aktualitást adhat az az új impulzus, amit a vendégbefektetői program indulása ígér a lakáspiacnak. A harmadik országbeli állampolgárok beutazására és tartózkodására vonatkozó törvény alapján ugyanis

„Ehhez van kínálat a hazai piacon – emlékeztet Valkó Dávid –, nemcsak az új lakások között találhatók megfelelőek, hanem a jobb környékek társasházi lakásai is elérhetik már a kétszázmilliós árszintet. (Pláne, ha az 500 ezer euróból több ingatlanból álló portfólió is képezhető; a részletes szabályok még nem ismertek.) Így a prémiumpiac külföldiek által preferált területein jelentős keresletet gerjeszthet a program. Például a fővárosban mindig is a város szíve – az V., VI., VII., VIII., IX. kerület – volt a legvonzóbb a külhoniak szemében. Így ott korábban volt olyan év, amikor az egyharmadot is meghaladta a külföldiek részaránya a lakásvásárlók között.

Élénkülés, ám továbbra is túlárazottság

Eközben a Balla Ingatlan legfrissebb felmérése továbbra is a túlárazottság piacra gyakorolt káros hatásaira hívja fel a figyelmet. Az elmúlt két hónapban élénkült az ingatlanpiac, nőtt az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt, ugyanakkor a keresett kategóriákban az árak lassú emelkedése tapasztalható. Sok tulajdonos viszont a valós áraktól továbbra is teljesen függetlenül áraz. „Jót tenne az ingatlanpiacnak, ha az eladók a saját elképzeléseik helyett az ingatlanpiac törvényeit követnék” – jelezte az iroda.

A 2023-as erős visszaesés után még a 2024-es év elején is további gyengülés volt érezhető, mely aztán csak március környékén váltott növekedésbe: ekkor tapasztalták először az érdeklődés fokozódását.

Az ingatlanpiac a tavalyi erős visszaesést követően idén lassú növekedésbe kezdett, köszönhetően a kamatok csökkenésének, ezáltal a nagyobb hitelfelvételi kedv is közrejátszhatott a piac élénkülésében, ugyanakkor az állami támogatások igénybevétele minimális. Utóbbi oka az lehet, hogy egyrészt sokan nem jogosultak a támogatásokra, másrészt akik jogosultak lennének, azok egy jelentős része sem annyira „kockázatvállaló”, hogy a támogatáshoz kapcsolódó feltételeket elfogadja – jelezte az ingatlaniroda.

A hitelre vásárlók aránya növekedett a tavalyi szinthez képest, de mivel a kamatoknál további esésre már nem lehet számítani – sőt néhány bank májusban emelésbe kezdett –, így a hitelezés további lendületet már nem igazán ad a piacnak.

Az értékesítési árak sem sarkallják vásárlásra a vevőket, bár az elmúlt hónapok során változatos mozgásokat lehetett megfigyelni az egyes ingatlanpiaci kategóriákban. A keresett ingatlantípusok esetében ugyanis némi emelkedés következett be, miközben a nagy, felújítandó, illetve a jogilag problémás ingatlanoknál csak az árak stagnálásáról beszélhettünk.

Továbbra is gyakori jelenség, hogy az eladók a piac törvényei helyett a saját elképzeléseik alapján árazzák be ingatlanjaikat. Ilyenkor, ha nem sürgős az eladás, akkor a tulajdonos egy idő után sokszor inkább lemond eladási szándékáról, de az árat nem hajlandó mérsékelni.

Ezzel összefüggésben csökkent az alku mértéke, ugyanis amikor jobb egy ingatlan árazása, akkor a vevők sem próbálnak nagy alkukba bocsátkozni, hiszen tisztában vannak a valós helyzettel.

Az értékesítési idő jelenleg a kisebb és a felújított lakások esetében átlagosan két hónap körül alakul, de akadnak ingatlanok, melyek két hét alatt kelnek el. Ugyanakkor a felújítandó ingatlanok, valamint a családi házak esetében már 9–12 hónapos átlagos értékesítési időről beszélhetünk, de ennél lényegesen hosszabb eladási folyamattal is gyakran lehet találkozni.

A vevők továbbra is a felújított lakásokat keresik leginkább.

Csaknem hússzoros különbség a lakásépítésekben

Az építési kedv továbbra is alacsonynak mondható Magyarországon, egyre kevesebb lakás épül. A 2022 végén indult csökkenő tendencia ugyan tavaly az utolsó negyedévben megtört, de 2024 első negyedévében ismét visszaesést regisztrált a Központi Statisztikai Hivatal. Összességében 2023-ban az egy évvel korábbinál 9 százalékkal kevesebb, 18,6 ezer lakást vettek használatba. Legutóbb öt évvel ezelőtt épült ennél kevesebb lakás – mutat rá a KSH adatai alapján a Bank360.

Az elmúlt évek lakásépítési adataiból kiderül, hogy 2010 óta csak egy évben, 2020-ban épült kiugróan sok lakás az országban, több mint 28 ezer, ami 34 százalékos éves növekedés volt. Ha azonban 2010 előttre is tekintünk, akkor az látszik, hogy akkoriban még ennél is többet, évente 30–40 ezer új lakást adtak át. A csúcsév 2004 volt, 43,9 ezer lakásépítéssel. Majd a 2008–2009-es gazdasági válságot követően évekre alábbhagyott a lakásépítési kedv.

Budapesten 2021-ben még több mint 7 ezer lakás épült, 2022-ben 6,6 ezer, 2023-ben pedig közel 4 százalékkal kevesebb, 6,3 ezer.

Tavaly a fővároson kívül 15 megyében csökkent, és mindössze négyben emelkedett az átadott lakások száma. Az országos csökkenésben a legnagyobb szerepe a Budapesten és a jelentős lakáspiaci súlyú megyék többségében tapasztalt visszaesésnek volt – derül ki a KSH adataiból. A megyeszékhelyeken 29 százalékkal kevesebb lakást adtak át, mint egy évvel korábban. A többi városban 2, a községekben 8,5 százalékos csökkenés volt.

Tízezer lakosra vetítve Nógrád megyében tavaly mindössze 2 lakás épült, míg Budapesten 38, Győr-Moson-Sopronban 37 darab. Az országos átlag 10 ezer főre vetítve 19,4 új lakás volt. Az átlagot még Pest és Somogy megye haladta meg, a többi alatta maradt. A kelet-magyarországi Nógrád, Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Jász-Nagykun-Szolnok és Heves az országos átlag 30 százalékát sem érte el. A leszakadás tartósnak mondható, ezekben a megyékben – kiegészülve Szabolccsal és a dél-dunántúli Tolnával – épült az elmúlt években lakosságarányosan a legkevesebb lakás.

Visszafogott építési szándék

A lakásépítési hajlandóság visszaesését jelzi az építési engedélyek számának csökkenése is.

– hívja fel a figyelmet az Ingatlannet elemzése.

A megyék között általános volt a csökkenés, csak Bács-Kiskunban élénkült és Hajdú-Biharban stagnált az építési kedv 2023-ban. A településtípusok közül a legnagyobb visszaesés a községekben (43 százalékos) és a fővárosban (41 százalékos) jelentkezett, de a megyeszékhelyeken (28 százalékkal) és a többi városban (37 százalékkal) is jóval kevesebb engedélyt adtak ki az egy évvel korábbinál.

(Borítókép: Szollár Zsófi / Index)