A továbbra is alacsony szinten maradó infláció, a banki verseny és a – például bankadóhoz indirekt módon kapcsolódó – kamatfelár-csökkenés miatt a THM-plafon eltörlése ellenére nem várható jelentős mértékű kamatemelés a lakáshitel piacon.
Az év első öt hónapjában 515,7 milliárd forint értékű lakáshitelt helyeztek ki a pénzintézetek ügyfeleik számára. Ez az összeg a két és félszerese a 2023-as hasonló időszak értékének, azonban még így is 20 százalékkal alulmúlja 2022 első 5 hónapjának 647 milliárd forintot meghaladó teljesítményét.
Ha a szerződések számát tekintjük, akkor azt látjuk, hogy
2016 óta egyedül csak az inflációval és a rekordmagas kamatokkal sújtott 2023-ban született kevesebb lakáshitel-szerződés január–májusban, mint az idén aláírt 31 090.
Azaz: bár kifizetett összegben viszonylag jól állunk – egyebek mellett a hátunk mögött hagyott időszak pénzromlásának köszönhetően –, az emberek lakáshitel-igénylési kedve messze van még attól, hogy a bankok elégedetten hátradőlhetnének.
Ráadásul az elmúlt hetekben számos olyan esemény történt, amely alapján kérdésessé válhat az, milyen trendek mellett működik tovább a lakáshitelpiac. Ezeket a történéseket vesszük sorra, és ránézünk, milyen hatással lehetnek a piaci folyamatokra.
Bár az év első pár hónapjában az inflációs előrejelzések egyértelműen a pénzromlás ütemének nyári felgyorsulásával számoltak, ez eddig nem következett be. A májusi 4 százalékról júniusban – az elemzőket is meglepő módon – Magyarországon 3,7 százalékra csökkent az infláció, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) inflációs jelentésének előrejelzési pályáján a következő hónapokban inkább stagnáló–lefelé, semmint felfelé mutató irány látszik.
A jegybank számára az inflációs cél elérése a legfontosabb, s bár az elmúlt hónapban bizonytalansági tényezőként jelentkezett a forint árfolyamának gyengülése, a magyar fizetőeszköz árfolyama a június közepi 400 forintot közelítő többhavi mélypontról szép lassan újra erősödik. Ez pedig akár azt is jelentheti, hogy bár az MNB Monetáris Tanácsa a legutóbbi ülésén júliusra előzetesen belengette a kamatcsökkentési ciklus lezárását – Virág Barnabás jegybanki alelnök szerint
a kamatcsökkentések szüneteltetése is ott van az asztalon –,
a hangsúlyozottan adatvezérelt módon működő tanácsnak sokak szerint most mégis nyílhat lehetősége egy újabb kamatcsökkentésre. Ha pedig ez így van, az aligha lenne rossz hír a hiteladósoknak és a hitelfelvételben gondolkodóknak.
A hazai bankok és a kormányzat nevében Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter tavaly ősszel megállapodott arról, hogy a pénzintézetek önkéntes alapon felső határt alkalmaznak a lakáshitelek teljes hiteldíjmutatójára (THM). Ennek mértéke idén januártól 7,3 százalék volt. Ez a vállalás június 30-án lejárt.
Innentől kezdve a pénzintézeteknek joguk van arra, hogy magasabb hitelköltség mellett nyújtsanak finanszírozást az ügyfeleik számára. A BiztosDöntés.hu értékelése szerint az első lépések szinte azonnal megtörténtek. Az OTP Bank differenciáltan, 0,47 és 1,02 százalékpont közötti mértékben már július első napján megemelte lakáshitelkamatait. A piac ugyanakkor egyelőre vonakodva követi. Egyelőre csak a K&H Bank jelentett be kamatemelést: a múlt hét közepétől 20–80 bázisponttal emelkedett meg jó néhány hitelsávban a bank kamatajánlata. Ugyanakkor – miként arra BiztosDöntés.hu is felhívta a figyelmet – a K&H-nál az emeléssel párhuzamosan a viszonylag magas, 20 millió forint feletti hitelt igénylő, és legalább 500 ezer forintos nettó jövedelmet igazoló ügyfelek számára még csökkent is a kamatszint az öt évre fixált törlesztéssel bíró hitelek esetében.
Az értékelések szerint a THM-plafon eltűnése olyan helyzetben találja a piacot, amikor a bankok számára kiemelten fontos az újjáéledt kereslet fenntartása. Ez azt jelenti, hogy
bár egyes – rosszabb kondíciókkal bíró – ügyfelek esetében – egész bizonyosan kamatot emelnek a bankok, a számukra legjobb üzletet hozó, magas jövedelemmel bíró és viszonylag magas hitelösszeget igénylő ügyfelekért továbbra is éles csata várható – vagyis az ő esetükben továbbra sem zárható ki a kamatok csökkenése sem.
Itt jegyzendő meg, hogy a jegybanki bírálat, amely szerit a THM-plafon kontraproduktív (lehetett volna), nem fedte a valóságot: az ügyfél gyenge bonitása vagy túlzott kockázata miatt elutasított hitelkérelmek számának növekedéséről még az MNB sem adott hírt, azaz nem igazán szorult ki ügyfél a hitelpiacról annak köszönhetően, hogy élt a THM-plafon.
Ugyanakkor A kamatok esetükben borítékolható emelése a jegybanki hitelfékszabályok jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szabályai miatt egészen biztosan azzal jár majd, hogy magasabb törlesztőrészletet kell vállalniuk,
ami miatt a korábbiaknál kisebb összegű hitelt tudnak majd felvenni, vagy épp a megemelkedett törlesztőrészlet miatt válnak nem hitelezhetővé a bankoknál, amit a THM-plafon eddig meggátolt.
Augusztus 1-től a pénzintézeteknek 50 százalékkal magasabb tranzakciós illetéket kell fizetniük: 0,3 százalék helyett 0,45 százalékot az átutalások és 0,6 százalék helyett 0,9 százalékot a készpénzes műveletek után.
Külön kormányrendelet egyértelműsíti, hogy ezeket a többletköltségeket a bankok nem háríthatják át közvetlenül azzal, hogy megemelik a tranzakciós díjaikat, illetve a számlacsomagjaikhoz, valamint a bankkártyáikhoz kapcsolódó díjakat és költségeket. Természetesen kiskapu adódik: ha egy bank úgy dönt, hogy egy-egy kedvező díjakkal bíró számlacsomagot nem értékesít tovább, azt már nem választhatják új ügyfelek. Ha pedig az adott számlacsomag megszüntetése mellett dönt a bank, az ügyfélnek legfeljebb 60 napja van új számlacsomagot vagy új bankot választani.
Ugyanakkora a piacon tartja magát a vélekedés: ha a bankoknak az egyik oldalon nincs lehetőségük arra, hogy megnövekedett költségeiket a számláknál kompenzálják, úgy más termékeknél megtehetik ezt.
Sokak szerint a thm-plafon megszüntetése egyfajta felkérés keringőre, hiszen a kamatok kis mértékű emelése akár több tízezer forintos extrabevételt jelenthet a pénzintézeteknek.
Azonban ebben a pontban is fontos hangsúlyozni, hogy a bankok nem ellenségeik önmaguknak: a számukra létkérdésnek számító hitelpiaci fellendülés még törékenynek mondható. Emlékezzünk vissza arra, hogy az idén az első öt hónapban megkötött szerződések száma több mint tízezerrel, harmadával volt kevesebb, mint a 2022-es hasonlói időszak eddigi csúcsot hozó, 35 ezret is meghaladó szerződésszáma volt.
Így a lakáshitelek terén, ha lesz is illetékkompenzáló emelés, az – ahogy az előző pontban már említettük – csak visszafogottan és nem minden szegmenst és hitelsávot érintően mehet végbe.
A kormány jövőre is megtartja a bankszektort érintő extraprofitadót, ám annak csökkentésére továbbra is lehetőséget biztosít a bankoknak, amennyiben azok érdemben növelik állampapír-állományukat. A lehetőség az idén is fennáll, ám a kormány értékelése szerint a pénzintézetek kiskaput kerestek a jogszabályon, és érdemben nem növelték állampapír-állományukat, helyette a korábbi papírjaikat váltották újra. Ezért a jövőben nem jár a bankadóalap-csökkentés – egyértelműsítette a Nemzetgazdasági Minisztérium.
Azt ma még nem lehet pontosan tudni, hogy a bankok számára mennyire éri meg a bankadócsökkentés érdekében érdemben növelni az állampapír-állományukat, hiszen az így erre a piacra irányított extra állampapírkereslet egészen biztosan csökkenti az állampapírhozamokat. Ugyanakkor abban bizonyosak lehetünk, hogy kereslet átirányítása valamilyen mértékben bizonyosan megtörténik, hiszen a kormány a bankok mellett a biztosítókat is állampapír-vásárlásban tenné érdekeltté, hasonló adócsökkentés fejében.
A megnövekedett állampapírkereslet pedig a hitelfelvevők számára azt jelenti, hogy a hosszú távú hozamok csökkenése miatt a következő hónapokban csökkennek azok a referenciahozamok is, amelyek meghatározzák a bankok lakáshiteleinek árazását.
Miután az elszabadult infláció és emiatt a jegybanki, majd ehhez kapcsolódva a hitelezéshez használt referenciakamatok megugrottak, 2022 elejétől másfél évig a bankok a referenciakamat alatt helyezték ki hiteleiket, s ez az egyensúly még ma is törékeny.
Ennek köszönhetően tehát, ha a banki különadó fennmaradása és a hozzá kapcsolt kedvezményrendszer miatt elindulnak lefelé a hosszú hozamok, azt a lakáspiaci referenciakamatok is követik. Ez pedig azt jelenti, hogy a bankadó fennmaradása indirekt módon hozzájárulhat a lakáshitelkamatok további csökkentéséhez.
A lakáshitelpiacot ismét mozgásban tartja a támogatott lakáshitelezés, ezen belül a januártól átdolgozott formában, lényegesen nagyobb összegben elérhető csok plusz. Mindezt jól mutatja, hogy március és május között,
az utolsó három hónap alatt a megkötött lakáshitel-szerződések közül minden ötödik valamilyen támogatott kölcsön, döntően csok plusz volt. Azonban Ennél is beszédesebb a tény, hogy a bankok által az ügyfeleknek lakáshitelként kiutalt összeg csaknem 28 százalékát, mintegy 97 milliárd forintot tett ki a támogatott hitelek részaránya.
A csok plusz esetében az ügyfeleknek nem kell kamatemeléstől tartaniuk: bárhogy is mozognak a referenciakamatok, az ügyfelek maximum 3 százalékos hitelkamat mellett vehetik fel a támogatott konstrukciót.
A hozamesés ebben az esetben a költségvetést segíti, hiszen bankokkal való elszámolásban a pénzintézetek az ügyfél által fizetendő kedvezményes, 3 százalékos kamat és az 5 éves államkötvény korábbi hónapokban kialakult átlaghozamának 110 + 1 százalékot jelentő kamata közötti különbözetet kamattámogatásként kapják meg a büdzsétől.
Attól nem kell tartani, hogy akár még komolyabb mértékű állampapírhozam-esés esetén sem érné meg a bankoknak a csok plusz kínálata: a pénzintézetek idén júliusban az állampapírpiaci referenciakamat felett 167 bázispontos bevétellel számolhatnak a kamatelszámolás után, azaz ekkora a hitelen a kamatfelár. A piaci lakáshitelek esetében több mint három éve, 2021 januárjában tudtak ennél magasabb kamatfelárat érvényesíteni a bankok az ügyfelek felé – ahogy azt láttuk, az elmúlt hónapokban sok esetben az ügyfél által fizetett kamat alatta maradt a hitel referenciakamata. Ehhez képest tehát a csok plusz biztos bevételt jelent.
Összességében tehát a következő hónapokban nem zárható ki korrekció a lakáshitelek kamatai tekintetében, a banki verseny és a növekvő kamatfelár csökkentheti ennek mértékét és megjelenésének általánossá válását. Az ügyfelek egy része pedig a továbbiakban is megtapasztalhatja azt, hogy a bankok egymással versengve egymás alá licitálnak majd azért, hogy végül őket válassza a hitelfelvételkor.
(Borítókép: Németh Emília / Index)