Egyre optimistábbak a jegybanki alapkamat év végi mértékével kapcsolatos előrejelzések a legutóbbi, 25 bázispontos vágás nyomán, aminek a lakáshitelek árazására is jótékony hatása lehet. Jelenleg ugyanis hiába csökken az alapkamat, a legtöbb bank emelt lakossági hitelkamatain. A helyzet ennél bonyolultabb, számos tényező befolyásolja, hogyan árazzák a piaci feltételű kölcsönöket a pénzügyi szolgáltatók.
A nyár derekán újfent a kamatvágás mellett döntött a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa. Ezzel újabb 25 bázisponttal, 6,75 százalékra csökkent a jegybanki irányadó ráta, ami azt jelenti, hogy az év eleje óta összességében már 4 százalékpontnyi kamatcsökkentésről határoztak a döntéshozók. Önmagában az újabb, 25 bázispontos lazítás nem is lenne különösebben érdekes, hanem inkább az a figyelemreméltó, hogy a legutóbbi, július 23-án meghozott döntés után már több elemző is további két, egyenként 25 bázispontos vágást valószínűsített.
Ez pedig azt jelentené, hogy kedvező széljárás esetén decemberig akár 6,25 százalékig is leereszkedhetne az idén januárban még 10,75 százaléknál járó irányadó ráta, ami jó eséllyel a piaci feltételek mellett – tehát támogatás nélkül – nyújtott lakáshitelek kamatain is meglátszik majd.
A lakáshitelek kamatainak meghatározásánál nem a jegybanki alapkamat, hanem az éven túli bankközi kamatláb (Budapest Interest Rate Swap – BIRS) tekinthető leginkább irányadónak, vagyis a kölcsönök kamata a BIRS-ből és az ahhoz kapcsolt felárból tevődik össze. A jegybanki alapkamat csökkenése – illetve a további lazítás lehetőségének fenntartása – ugyanakkor a BIRS-nél is jelentős mérséklődést hozott az utóbbi hónapokban: a lakáshitelek szempontjából legfontosabbnak számító 10 éves lejáratnál csak júliusban közel 70 bázisponttal – 6,51-ról 5,83 százalékra – csökkent a BIRS értéke, ami azt jelenti, hogy a bankközi ráta már jóval a piaci kamatok alá csúszott – mutatott rá az Index kérdésére Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
A jegybanki alapkamat 6,75 százalékra csökkentésével pedig a bankok által kínált lakáshitelek átlagos teljes hiteldíjmutatója is (THM) újra magasabb, mint az MNB irányadó rátájának mértéke, hiszen előbbi átlagos értéke valamivel 7 százalék felett mozog. „Mindezek nyomán jelentősen megnőtt a bankok mozgástere az árazásnál, és az is elképzelhető, hogy egyes konstrukcióknál csökkentik majd a kamatokat a közeljövőben” – tette hozzá a pénzügyi szakértő.
A lakáshitelkamatok alakulása kapcsán ugyanakkor az elmúlt időszakban két jelentős fejlemény is történt, ami aggodalmat kelthetett a piacot figyelő ügyfelek körében. Az egyik, hogy július elsejével megszűnt az önkéntes kamatplafon – amely január óta legfeljebb 7,3 százalékos THM alkalmazását engedte a piaci feltételű lakáshiteleknél –, így sokan arra számítottak, hogy hirtelen növekedésnek indulnak majd a kölcsönök kamatai.
Ez az aggodalom ugyanakkor csak részben bizonyult igaznak: akadtak ugyan szereplők, akik gyorsan reagáltak erre a fejleményre – és egyes lakáshiteleknél szinte azonnal emeltek a kamatokon –, ám trendszerű drágulásról nem lehet beszélni a piacon.
A másik, első látásra kedvezőtlen fejleményt a „védelmi hozzájárulásként” aposztrofált – és augusztus elsejével hatályba lépő – kormányzati intézkedéscsomag jelentette a lakáshitelkamatok szempontjából, ami a multinacionális cégek és az energiaszektor szereplői mellett a hitelintézeti szektort is igen kedvezőtlenül érinti.
Ami a bankokat illeti, náluk három területen is húzott a szíjon a kormány:
„Az önkéntes kamatplafon megszűnése és a bankokat érintő nagyobb terhek bevezetése nyomán jogosnak tűnhet az az aggodalom, hogy ezekre válaszul emelik majd a lakáshitelek kamatait is a bankok. Ez viszont nem tűnik reális forgatókönyvnek, egyrészt azért, mert a kamatplafon kivezetése egyáltalán nem érte váratlanul a pénzügyi szolgáltatókat, másrészt azért, mert az adózási szabályok szigorításainak kedvezőtlen hatásait vélhetően nem a lakáshitelek kondícióinál, hanem egyéb területeken – például a vállalati szolgáltatásoknál – igyekeznek majd ellensúlyozni a bankok, ahogy ez az elmúlt héten tapasztalható volt” – érvelt Gergely Péter, hozzátéve hogy
a lakáshitelek kamatainak trendszerű emelése már csak azért sem valószínű, mert jelenleg a személyi kölcsönök mellett a lakáshitelek számítanak a legfőbb húzóerőnek a lakossági finanszírozási piacon.
| Az átlagos hitelköltség-mutató alakulása a lakáshiteleknél (százalék) | ||
| Év | Hónap | Hitelköltség |
| 2022. | június | 6,93 |
| július | 8,00 | |
| augusztus | 8,46 | |
| szeptember | 9,24 | |
| október | 10,14 | |
| november | 10,86 | |
| december | 11,29 | |
| 2023. | január | 11,67 |
| február | 10,95 | |
| március | 10,52 | |
| április | 10,46 | |
| május | 10,35 | |
| június | 10,42 | |
| július | 10,41 | |
| augusztus | 10,12 | |
| szeptember | 9,93 | |
| október | 9,59 | |
| november | 8,99 | |
| december | 8,86 | |
| 2024. | január | 8,76 |
| február | 7,85 | |
| március | 7,35 | |
| április | 7,03 | |
| május | 6,93 | |
| június | 7,06 | |
Forrás: MNB
Az intenzív kereslet, és az erős verseny ellenére sem valószínű ugyanakkor, hogy a közeljövőben érdemi csökkenés jönne a piaci feltételű lakáshitelek kamatainál, hiszen a kamatfelár visszatérése ellenére még mindig igen szűk a bankok mozgástere az árazásnál, és arra sem lehet számítani, hogy akár a jegybanki irányadó rátánál, akár a lakáshitelek árát meghatározó bankközi kamatoknál jelentős csökkenés következzen be. Egyes konstrukcióknál lehetnek kisebb kamatcsökkentések, de a mostani tendenciák alapján inkább arra lehet számítani, hogy egyes ügyfélcsoportokra fókuszáló kedvezményeket vetnek be a bankok, a megszokottnak tekinthető akciós ajánlatok – például a kezdeti költségek elengedése – mellett.
Mindezek alapján a kamatok várható csökkenésére alapozva most nem feltétlenül indokolt kivárni a lakáshitel felvételével, hiszen a jelenleginél sokkal jobb kondíciókra – legalábbis rövidebb távon – nem lehet számítani
– hangsúlyozta a szakértő.
| A lakáshitelek új szerződéseinek összege a háztartásoknál (első félév, milliárd forint) | |
| 2020 | 447,3 |
| 2021 | 597,8 |
| 2022 | 775,4 |
| 2023 | 256,9 |
| 2024 | 643,1 |
Forrás: MNB
A BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátora segítségével összeszedtük a lakáshitelpiacon aktív szerepet játszó pénzintézetek legkedvezőbb kondíciók mellett kínált, illetve akciós ajánlatait. Ez alapján az alábbiakat találtuk:
(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)