Európa-szerte nem könnyű a saját ingatlanhoz jutás. Nincs másképp ez az unió egyik legalacsonyabb jövedelemszintjével rendelkező Magyarországon sem. Az Indexnek nyilatkozó ingatlanszakértő szerint az első lakáshoz jutás stimulálása lehet a kulcs, különböző ösztönzők segítségével. Emellett arra is rámutatott, hogy az állam milliárdokról mond le az újlakás-építésekre vonatkozó 5 százalékos áfával. Ha nem tenné, ezekből a bevételekből további lakások, illetve kollégiumok létesítésére teremthetnének lehetőséget, ami csökkenthetné a lakhatási nehézségeket.
Több ízben is írtunk arról, hogy lakhatási válság tombol Magyarországon, a megoldás fénye pedig még csak nem is pislákol az alagút végén. Az Indexnek nyilatkozó ingatlanszakértő szerint lakhatási válságról nem beszélhetünk, az azonban tény, hogy az otthonhoz jutás nem könnyű feladat – az okokat többek között itt fejtettük ki –, ez azonban nemcsak magyar, hanem összeurópai sajátosság.
„A kulcsfogalom a diszponibilis, vagyis a rendelkezésre álló jövedelem, ami azt mutatja meg, hogy a lakhatási, élelmiszer-ellátási, egészségügyi stb. kiadásokon felül mennyi szabadon elkölthető jövedelem marad a lakosok zsebében. Ebben sajnos nem állunk túl jól” – hívja fel a figyelmet Csuhay Attila, a többek között ingatlankivitelezéssel, -felújítással, -üzemeltetéssel, illetve vagyonkezeléssel foglalkozó GPM Kft. ügyvezető igazgatója, akivel több ingatlanpiaci és lakhatási kérdést is érintettünk.
Csuhay Attila a lakhatási nehézségekkel kapcsolatban elmondta: a megfizethető albérlet esetében fontos, hogy a főváros milyen területéről beszélünk. „Párizsban sem a Champs-Élysées közelében, és New Yorkban sem az 5th Avenue-nál bérelnek lakást a diákok, hanem a külső kerületekben. Budapesten sem a belvárosi részek igazodnak leginkább az egyetemi hallgatók pénztárcáihoz, az pedig a tehetősebb nyugat-európai városokban is luxusnak számít, hogy diákok egyedül bérelnek lakást” – mondta az ingatlanszakértő, aki szerint megoldást a külső, olcsóbb kerületek, illetve az jelenthet, ha 2–3 diák közösen bérel lakást.
„Nem elvárható Európa egyik legszegényebb országában, hogy az egyetemisták külön-külön albérletben lakjanak. Amennyiben a szülők nem engedhetik meg maguknak, hogy külön lakást béreljenek, vagy épp vásároljanak gyermeküknek, célszerű a realitás talaján maradni és racionalizálni” – jegyezte meg Csuhay Attila, hozzátéve: a legfontosabb lépés a minőségi kollégiumok létesítése volna, ami elszívhatná az egyetemistákat az albérletpiacról, és ami a bérleti díjak konszolidációját vonhatná magával.
Az egyetemisták mellett számos dolgozó honfitársunk is albérletbe kényszerül, amit nem könnyű kigazdálkodni az alacsony magyar fizetésekből.
A lakáshoz jutást célzott koncepció mentén kellene segíteni, több lépcsőben. Minél több lakást kellene építeni, amire adott is a lehetőség, például a rozsdaövezetek bevonásával. Ehhez a fejlesztőcégek bevonására és koordinálására is szükség van. A földhivatali adatbázisból információt lehetne gyűjteni arról, kik vásárolnak új lakást, hol, átlagosan mennyiért stb. Ezekből komplett gazdasági, illetve városszociológiai következtetéseket lehetne levonni, ami segíthetne a beruházások optimális tervezésében. Ezáltal komplett városnegyedeket lehetne megtervezni
– fejtette ki Csuhay Attila.
Ugyanakkor rámutatott, hogy a beruházók inkább kivárnak az új projektekkel, a meglévőket igyekeznek befejezni. Amíg magas a hitelkamat (projektfinanszírozás), addig a projektek is drágábbak, továbbá kockázatosabbak lesznek – mondta.
„A beruházók sok esetben nem vallják be a valós értékesítési adatokat. Az egyik jelenleg futó beruházásunk esetében 70 százalékos készenlét mellett 50 százalékos értékesítésnél tartunk, ami kiemelkedőnek tekinthető, bár való igaz, a frekventált lokációnak köszönhetően a lakások többsége kiváló befektetési lehetőséggel kecsegtet” – mondta a GPM vezére, aki szerint ugyanakkor a lakhatási célú minőségi cserét, vagyis amikor valaki egy nagyobb, szebb, minőségibb lakásra cseréli le a meglévőt, nagyon kevesen engedhetik meg maguknak, pláne az újlakáspiacon.
A szakértő szerint a minél több lakás piacon való megjelenése versenyre késztetné a fejlesztőket, aminek köszönhetően konszolidálódhatnának az újlakásárak. Ugyanis a jelenleg 1,5-1,7 millió forint körüli átlagos négyzetméterárakat kevesen képesek megfizetni. A GPM az Eltinga ingatlanpiaci kutatóközpont segítségével vizsgálta a Budapesten jelenleg zajló újlakás-beruházásokat. A közel 350 projekt alapján számított aktuális átlagos négyzetméterár 1,356 millió forint. A szórás nagy: a XXIII. kerületben van olyan projekt, ahol már 763 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők lakások, ám akad olyan VI. kerületi beruházás, ahol a 4 millió forintot is átlépi az egy négyzetméterre számított árszint.
„Egyre nagyobb elvárások mutatkoznak a fejlesztőkkel szemben, akár például a biztonsági, vagy épp fenntarthatósági kritériumok képében. Ezek bár elengedhetetlen, ám értelemszerűen költségnövelő tényezők. Azonban számos olyan pont van a szabályozásban – érdemes lenne külföldi példákat is megnézni –, amelyek kiiktatása a minőséget nem csorbítja, ám a bekerülési költségeket csökkentené, aminek szinten négyzetméterárakat letörő hatása lehet” – mondta Csuhay Attila, aki
az egyik legnagyobb hibának az új lakások építésére vonatkozó áfakulcs korlátlan 5 százalékon tartását nevezte. Ez ugyan vonzó a befektetők számára, ám – ahogy számos egyéb támogatási konstrukció esetében – a tehetősebb rétegnek jelent valódi lehetőséget.
„Az egyik projektünk esetében jelentkezett egy vevő, aki 30 lakást szeretett volna egyszerre megvásárolni. A 27 helyett 5 százalékos áfa azt jelenti, hogy ebben az esetben megközelítőleg 800 millió forinttal kevesebb adó vándorol az államkasszába. Az így befolyt 800 millió forintot vissza lehetne forgatni az említett projektekre, mint például egy kollégium, vagy még több bérlakás létesítése. Ez egy szelete az olyan átgondolt koncepció mellett történő működésnek, amivel az egész iparág, közvetve pedig az egész ország profitálhat” – szemléltette konkrét példán keresztül.
A hazai ingatlanpiac tekintetében általános vélekedés a külföldi tőke erőteljes jelenléte, amin még dobhat egyet a Hungarian Golden Visa program, vagyis a vendégbefektetői státusz. Ez alapján külföldi állampolgárok csaknem 200 millió forintos ingatlanbefektetéssel tízéves magyarországi tartózkodási engedélyhez, ezáltal európai uniós útlevélhez jutnak.
Arra a kérdésre, hogy célzott állami, vagy a fejlesztőcégekkel összefogva hibrid bérlakásprogram megalkotása segíthetné-e a lakhatási nehézségek leküzdését, a szakértő úgy válaszolt: egy ilyen program mindenképp segítség lenne. „Bár az albérletben élés segíti a mobilitási hajlandóságot, ahogy azt Nyugaton látjuk, jómagam a saját tulajdon mellett teszem le a voksomat. Egyszerű a logika: az albérletre kifizetett pénz sosem térül meg, ám a hitel futamidejének lejártával az ingatlan saját tulajdonba kerül” – mondta.
A GPM vezetője szerint a kulcs az első lakáshoz jutás feltételeinek megteremtése, amihez szintén átfogó koncepcióra van szükség. Többek között célzott, ezáltal kedvező hitelkonstrukcióval, vagy épp adókönnyítéssel.
De még tovább megyek. Egy iskolából frissen kikerülő lakos kapjon egy kisebb, egy-másfél szobás lakást 5 évre ingyen. Az öt esztendő alatt, immár fizetésből élőként, lehetősége van arra, hogy összegyűjtsön egy önerőhöz szükséges pénzösszeget. Az öt év elteltével vissza kell adnia a lakást, az önerővel pedig kiléphet a hitelpiacra, ahol szintén célszerű célzott, kedvezményes konstrukcióval őt várni, hogy a saját lábára tudjon állni, adott esetben már családosként
– hangsúlyozta, hozzátéve: nem „Gyere haza fiatal!” programmal kell próbálkozni, hanem egy „Maradj itthon fiatal!” programot kellene megalkotni.
„Azt azonban nem tartom megoldásnak, hogy valaki az egész életét bérlakásban töltse, mert ez idő alatt gyakorlatilag 2-3 lakás árát is kifizeti, ám egyik sem az övé” – tette hozzá.
Ahogy az Index beszámolt róla, a kormány a lakhatási válság enyhítésére szánt eszközként tekint a rövid távú (akár 1-2 napra szóló) lakáskiadás szabályozására. A lépéstől azt várják, hogy a 14-16 ezerre becsült airbnb-lakások ezáltal a hosszú távú (minimum 1 évre szóló) bérleti piacon jelennek meg, a megnövekedett kínálat pedig csökkenti az albérleti díjakat. Lapunknak nyilatkozó érdekvédelmi szervezetek ugyanakkor nemzetközi példákkal támasztották alá, hogy az airbnb-korlátozás nem vonja magával a bérleti díjak csökkentését, a lépés mögött a szállodalobbit vélik felfedezni.
Csuhay Attila az airbnb-kérdés kapcsán is rámutatott: ad-hoc intézkedések helyett szakértők bevonásával történő átfogó koncepcióra volna szükség. „Két eltérő szegmensről beszélünk, ezért érdemes külön kezelni őket. Az airbnb-zők nem fognak helyette szállodákba menni. Ráadásul a rövid távú lakáskiadók által számos lakás került felújításra, sok esetben pedig magára az épületre is áldoztak, például lépcsőházfestéssel vagy homlokzatjavítással. A bevételek ilyen formátumú, az infrastruktúrába történő visszaforgatása addicionális módon járul hozzá a gazdasághoz. A korlátozással ezek mind elmaradhatnak” – mondta.
(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)