Azonnal nagyot vághat a havi törlesztőrészletéből az, aki kiváltja a csúcskamatok idején, drágán felvett lakáshitelét, de még kevesen ismerik ezt a lehetőséget, és még kevesebben tudják, hogyan vigyék végig. A hitelkiváltás valóban igényel némi odafigyelést és utánajárást, de a több millió forintos megtakarítás érdekében mindenképpen megéri hozzáfogni. A legrosszabb az, ha nem csinálnak semmit, és évtizedekig fizetik a hatalmas törlesztőrészletüket, miközben akár már a hitelező bankjuktól is kérhetnének jobb ajánlatot.
Az elmúlt években a kiemelkedően magas infláció és az elszabaduló kamatok dacára is tízezrek vettek fel nagyon drága lakáshiteleket. Ezeket most akkora kamatokkal törlesztik, amelyeket jobb időkben személyi kölcsönökre kérnek a bankok. Ezt a terhet azonban nem kötelező évtizedekig nyögni, hiszen újra jóval olcsóbb jelzáloghiteleket kínálnak a bankok, ezért sokaknak érdemes lehet lecserélni ezek valamelyikére a meglévő kölcsönüket.
Főleg azok számíthatnak sokkal jobb ajánlatra, akik 2022 végén vagy 2023-ban piaci kamatozású lakáshitelt vettek fel. Akkoriban átlagosan 10 százalék feletti THM-ek is jellemzőek voltak, jelenleg viszont bőven találni a piacon ajánlatokat 7 százalék alatti teljes hiteldíjmutató mellett – mondták az Index megkeresésére a Bank360 szakemberei.
Ha valaki 2022 végén 20 millió forint lakáshitelt vett fel 20 évre 10,33 százalékos THM-mel, akkor a havi törlesztőrészlete 197 397 forint, a fennálló tőketartozása pedig 23 hónap törlesztés után 19,36 millió forint. Akkoriban az ennél drágább lakáscélú kölcsönök is mindennaposak voltak: 11,86 százalékos THM-mel ugyanekkora lakáshitel havi törlesztőrészlete 218 268 forint, a fennálló tőketartozása pedig 19,47 millió forint. (A fennálló tőketartozás aktuális pontos összegét a bank meg tudja mondani.)
A hosszú futamidejű kölcsönök adósainak szokásos frusztrációja, hogy hiába törlesztenek, tartozásuk nem akar fogyni. Ez nem átverés, hanem egyszerű hitelmatematika.
Az annuitásos hitelek fontos jellemzője, hogy a futamidő során állandó a törlesztőrészlet egy kamatperióduson belül, fix kamat esetében pedig végig. A tőketartozás összege viszont változik, az elején magas, majd fokozatosan csökken. A törlesztőrészlet két részből áll, a kamatból és a tőketörlesztésből. Az előbbit mindig az aktuális tartozásra állapítják meg, a részlet maradéka megy a tőketörlesztésre.
Például ha egy 10 millió forintos hitel kamata 6 százalék, akkor az 600 ezer forintnyi kamatot jelent évente, ezért az első hónapban ennek arányos része, vagyis 50 ezer forint a kamat. Ha a törlesztőrészlet 70 ezer forint volt, akkor 20 ezer forint megy tartozás törlesztésére. Ahogy csökken a tartozás, úgy változnak meg az arányok. Amikor már csak 5 millió forinttal tartozik az ügyfél, 25 ezer forint lesz a kamat a részletből és 45 ezer megy a tartozás csökkentésére.
Ha a példában szereplő drágább hitelt akarja valaki olcsóbbra cserélni, akkor a tőketartozás és havi törlesztőrészlet alapján a Bank360.hu lakáshitel-kiváltó kalkulátorában szereplő legolcsóbb ajánlatokkal
akár 150 ezer forint közelébe is le tudja vinni a havi törlesztést.
A hátralévő futamidő alatt még visszafizetendő jelenlegi összegből pedig akár 14,6 millió forintot is spórolhat az adós a váltással. Mindenkinek hasznos elvégeznie az összehasonlítást. Ha ez alapján az látszik, hogy érdemes hitelt cserélni, belefoghat a váltás folyamatába.
Maga a hitelkiváltás mindig költségekkel jár: ez egy átlagos lakáshitel esetében több százezer forintos kiadást jelent, amitől nem kell megrémülni, hiszen egy jobb kölcsön rövid idő alatt visszahozhatja ezt. Az a bank, amelynél a régi hitel van, végtörlesztési díjat számíthat fel, melynek mértéke elérheti a fennálló tartozás 2 százalékát is. 20 millió forintnál ez 400 ezer forint is lehet, de jó esetben – például minősített fogyasztóbarát lakáshitelnél – alacsonyabb díj szerepel a szerződésben.
Emellett sok hitelnél a bank olyan kezdeti kedvezményeket ad, amelyeket egy korai végtörlesztésnél visszakér. Ezért fontos tisztázni a bankkal, hogy a végtörlesztési díjon felül terheli-e még valamilyen visszafizetési kötelezettség az ügyfelet, ha kiváltaná lakáshitelét, pláne egy másik banktól felvett új hitellel. Általában az eredetileg elengedett folyósítási díjat kérik vissza a bankok. Ez ugyancsak elérheti az eredeti hitelösszeg 1–2 százalékát, amit a kölcsön felvételekor elengedett további egyszeri költségek visszakövetelésével is megfejelhetnek, mint például a közjegyző díja. Jellemző, hogy a futamidő előrehaladtával a végtörlesztésnél visszakövetelt összegek csökkennek, 8–10 év után már általában el is engedik ezeket a bankok, de egy korai hitelkiváltásnál akár nagyobb tételt is jelenthetnek, mint maga a végtörlesztési díj.
Ezeket a pluszköltségeket, díjakat nem az ügyfélnek kell önerőből kifizetni, hanem a hitelkiváltás során felvett új kölcsönből rendezheti. A meglévő bank kiszámolja a teljes visszakövetelt összeget, a tőketartozást és a költségeket, az új bank pedig a hitelkiváltás során ezt az összeget kifizeti közvetlenül a régi banknak. Emiatt egy néhány éve felvett jelzálogkölcsönnél az is előfordulhat, hogy az új hitel összege mindennel együtt magasabb lesz, mint a régié volt, de még ezzel együtt is megérheti összességében a kiváltás, hiszen a megtakarított kamatköltség behozhatja az árát.
Számolni kell továbbá azzal, hogy az új hitelnek is lehetnek kezdeti költségei. A bankok felszámíthatják az értékbecslés díját, a tulajdoni lap lekérdezését, folyósítási jutalékot állapíthatnak meg, és a közjegyzőt is ki kell fizetni. Természetesen sok hitelintézet akciózik ilyenkor, és elengedheti a kezdeti költségeket vagy azok egy részét, de ennek feltételei lehetnek. A hitelkalkulátorok az ilyen feltételeket is megmutatják. A pluszköltségek és kedvezmények többnyire beépülnek a THM-be, de lehetnek olyan, az ügyfél által nem a banknak fizetendő tételek is, amelyek nem. A hitelcsere előtt ezeket is tisztázni kell az új bankkal, hiszen minden kiadást számba véve lehet pontosan látni, megéri-e a kiváltás, és ha igen, mikorra hozza vissza az árát – mutatnak rá a Bank360.hu szakemberei.
A hitelkiváltást fontolgatók arra is számíthatnak, hogy ehhez nem kell feltétlenül bankot is váltani, mert
amikor közlik a pénzintézetükkel, hogy hitelkiváltás terveznek, jó eséllyel kapnak egy jobb ajánlatot bankon belül is. Maguktól nem ajánlják fel a bankok a hitelcserét, de ha az ügyfél menni akar, akkor megpróbálják marasztalni.
Már csak ezért is érdemes lehet megnézni, mit hozhat egy hitelkiváltás, hiszen könnyen lehet, hogy bankváltás nélkül is sokkal jobb törlesztési helyzetbe kerülünk. A hitelcsere egyszeri költségei a saját banknál kisebbek lehetnek, de ilyenkor is érdemes megnézni, mit kínálnak mások, hiszen az alacsonyabb kiváltási költségeket ellensúlyozhatják a jobb feltételek.
Ha a költségek és az ajánlatok alapján úgy döntünk, hogy új bank kölcsönével váltjuk ki a régit, akkor kezdetét veszi a hiteligénylési folyamat. Ezt sok banknál online is el lehet indítani, de jelzáloghiteleknél teljesen online még nem lehet végigvinni.
Érdemes előkészíteni, beszerezni a hiteligényléshez szükséges dokumentumokat. Azt, hogy pontosan melyek ezek, a bankok honlapján is meg lehet nézni, az ügyintézők is segítenek ebben, de biztosan szükség lesz jövedelemigazolásra, érvényes személyes okmányokra, bankszámlakivonatra, esetleg a közüzemi számlák fizetéséről szóló igazolásokra. Mivel jelzáloghitelről van szó, szükség lesz tulajdoni lapra, és a hitelkiváltáshoz kérni fogják a törlesztési igazolást is, amelyet a meglévő bankban állítanak ki. Ebből a dokumentumból tudja meg egyebek között az új bank, hogy pontosan mekkora hitelt kell kiváltania.
Ha minden szükséges dokumentumot benyújtott az új bankban az ügyfél, akkor kezdődik meg a hitelbírálat, amely több napig vagy hétig is eltarthat. Egy értékbecslő felméri az ingatlant, hogy képes-e rá az új bank megadni a kért hitelt. Ha minden rendben halad, elfogadja az ügyfél az új bank ajánlatát, és megköti a szerződést, amit közjegyzői okiratba foglaltak, akkor a két hitelintézet egymás között lebonyolítja a hitelkiváltást a felmerülő költségekkel együtt, és a jelzálogjog törlését, illetve újbóli bejegyzését. Az ügyfélnek pedig innentől kezdve már csak annyi a feladata, hogy az új banknak törleszti tovább az új lakáshitelét.
Attól, hogy az ügyfél talál kedvezőbb hitelt, még nem biztos, hogy sikerül kiváltania a meglévőt az újra. Ehhez több feltételnek is teljesülnie kell. A legfontosabb, hogy hitelképes legyen. Az első, amit minden bank megnéz, mielőtt hitelt nyújtana, hogy szerepel-e az igénylő a negatív KHR-adatbázisban. Ha igen, akkor az ügyfél nem kap hitelt. Ez akár úgy is előfordulhat, hogy a kiváltandó jelzálogkölcsönét ugyan rendben fizeti, de más hitelével gondjai voltak.
Ezzel azonban nincs vége a hitelképességi vizsgálatnak. Szükséges az is, hogy az igénylő megfelelő munkaviszonnyal és elegendő jövedelemmel rendelkezzen a törlesztéshez.
Azok, akik azért szeretnék olcsóbbra cserélni a hitelüket, mert elveszítették a munkájukat vagy csökkent a fizetésük, eleshetnek a lehetőségtől, hiába fizetik egyébként rendben a meglévő kölcsönüket.
Lakáshitelnél 600 ezer forintos nettó jövedelem felett az igazolt jövedelem 60 százalékát teheti ki maximálisan a törlesztőrészlet, ez alatt pedig az 50 százalékát. További megkötés, hogy ha másféle hitele is van az adósnak, annak a törlesztőrészletét is beszámíthatják a jövedelemarányos törlesztési mutatóba (JTM). Emellett a bankok azt is elvárják a hitelképességhez, hogy az adósnak határozatlan idejű munkaviszonya legyen, és ne álljon felmondási idő vagy próbaidő alatt. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a hitelkiváltás és a munkahelyváltás között néhány hónapnak el kell telnie.
A bankok ezenfelül azt is nézik, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan megfelelő-e. Egy fővárosi, megyeszékhelyen lévő társasházi lakással általában nincs gond, de egy falusi házat, amelynek alacsony a komfortfokozata, vályogból épült, már nem minden bank hitelez meg, ilyen esetben nehezebb lehet kiváltó hitelt találni. Hiába kapott rá az adós az egyik banknál hitelt, lehet, hogy a jobb kölcsönfeltételeket kínáló bank ugyanazt az ingatlant nem hajlandó finanszírozni.
(Borítókép: Németh Emília / Index)