Bejelentette a Bankszövetség, hogy elfogadják Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter 5 százalékos THM-plafonra vonatkozó kérését. A könnyítés azonban nem mindenkinek jár, és nekik is meghatározott időre és feltételekhez kötötten. Szakértők szerint ezek a feltételek elég szigorúak, és megugrásukhoz jóval átlagbér feletti jövedelemre van szükség.
A családalapításhoz vezető út lényeges eleme az önálló otthon megteremtése. A mai társadalmi helyzetben ehhez kínálati oldalon megfelelő számú, méretű, minőségű és árazású lakóingatlanra van szükség. Az ingatlanfejlesztések elindulásával párhuzamosan a bankszektor, szoros együttműködésben a kormánnyal, keresi azokat a lehetőségeket, ahol a lakáskeresleti oldalt, különösen a fiatalokat, megfelelő jelzáloghitelekkel tudja ellátni a megfizethető ingatlanok megvásárlásához – írja a Magyar Bankszövetség, amely ezért a nemzetgazdasági miniszter önkéntes jelzáloghitel-kamatplafon bevezetéséről szóló bejelentéseiben foglaltakra és a kormány új gazdaságpolitikai akciótervében meghatározott programpontra ezúton támogatólag felhívja tagbankjai figyelmét.
A bankszövetség megjegyzi: Az egyes banki kamatszintek megállapítása minden tagbank saját és önkéntes döntése. „Mindazonáltal – tagbankjaink figyelmének felhívásával az önkéntes vállalás lehetőségére – elősegítjük a kormányzati szándékot, mely szerint ez a konstrukció a 35 év alatti fiatalok első zöld – legfeljebb 68 kWh/m2/év primerenergia-igényű és minimum A+ energetikai besorolású – lakásához jutását segíti, amennyiben az maximum 60 négyzetméteres, a bruttó ára pedig kevesebb, mint 1,2 millió forint/négyzetméter.
Az önkéntesen csatlakozó bankok olyan jelzáloghitelt nyújthatnak, melynek nincs folyósítási és hitelbírálati díja, és
az éves kamata az első öt évre kedvezményesen maximum 5 százalék.
A kedvezményes konstrukció tervezett időtartama: 2025. április 1-jétől 2025. október 31-ig tart, amennyiben nem lesz olyan piaci kamatszintváltozás, mely az akciót ellehetetleníti.
„A Magyar Bankszövetség bízik abban, hogy az alacsony kamatozású jelzáloghitelek ösztönözni fogják a szereplőket arra, hogy korszerű új lakásokat építsenek, hiszen a kereslethez szükséges kedvezményes kamatozású hitel biztosított lesz” – közölték.
„A Magyar Bankszövetség által többször kifogásolt kamatstop év végi, várható kivezetését ismételten kérjük. Meggyőződésünk, hogy ennek kivezetése a piaci viszonyokban gyors helyreállást, a hitelezésben pedig dinamizmust fog jelenteni” – olvasható a közleményben.
A Nemzetgazdasági Minisztérium üdvözli a Bankszövetség döntését, amely összhangban áll a kormányzat lakhatást érintő célkitűzéseivel.
„A Magyar Bankszövetség által bejelentett 5 százalékos önkéntes kamatplafon hozzájárul a kiszámítható és kedvezőbb hitelkörnyezet megteremtéséhez, ezáltal az intézkedés meghatározó előrelépés a fiatalok otthonteremtésében, a megfizethető lakhatás támogatásában” – közölte az NGM.
A tárca azzal egészíti ki a Bankszövetség közleményét, hogy a kedvezményes jelzáloghitelnek nincs folyósítási, elbírálási, közvetítői stb. banki díja.
„A kormány a lakáskínálati oldalon keresztül is segíti az otthonteremtést. Új, lakásfejlesztési tőkeprogram indul, aminek keretében hazai ingatlanalapokon keresztül alaponként akár 30 milliárd forintnyi forráshoz juthatnak az ingatlanpiaci szereplők, akár nyilvános, akár zárt körű alapok esetén. A programnak köszönhetően a várakozások szerint több mint 100 milliárd forint áramolhat az ingatlanpiacra” – jelezték.
A tőkealapokban az állami forrás részaránya legfeljebb 70 százalékot érhet el. Az állami befektetés 100 százalékának megfelelő összeget magyarországi fejlesztésre kell fordítani, amelynek 60 százaléka a következő három célra használható fel:
A programra 2025. március 1-től 2025. december 31-ig lehet jelentkezni. A meglevő alapok márciustól azonnal fel tudják használni a forrást, míg az újonnan felállítandó alapoknak erre december 31-ig lesz lehetőségük.
Az NGM szerint az intézkedések jelentős lendületet adhatnak az építőiparnak és ingatlanpiacnak, ezáltal hozzájárulva, hogy a magyar gazdaság növekedése 2025-ben meghaladja a 3 százalékot.
A lehetőség a tervek szerint 2025. április elseje és 2025. október 31. között lenne elérhető. Ez egyben azt is jelenti, hogy a könnyítésre bizony még legalább 4 hónapot várni kellene. Akik gyorsabban szeretnének lakást venni, azoknak mindenképpen érdemes szétnézni a jelenlegi hitelajánlatok között. Arra ugyanis kicsi az esély, hogy a kiszemelt új otthonunkat az eladó 4–6 hónapon át ne értékesítse más számára – mutatott rá a bankmonitor.hu
A másik nagyon érdekes kikötés a közleményben magára a kamatra, a THM értékére vonatkozik.
A Bankmonitor értelmezése szerint az 5 százalékos plafon ugyanis a szövegezés alapján a kamatra lenne érvényes és nem a THM-re, ez egyben azt is jelentené, hogy a THM értéke minimálisan magasabb, durván 5,2–5,3 százalék lehetne.
További nagyon fontos kitétel, hogy a kedvezményes kamatot a bankok a futamidő első 5 évében biztosítanák.
A Bankmonitor olvasatában ez két dolgot jelenthet:
Mi lenne, ha csak 5 éves kamatperiódusú kölcsönt érintene a kamatplafon?
Mindkét lehetőségnek megvan a maga hátránya. Az 5 évig fix kamatozású hitelek esetében a jövedelem kisebb része fordítható hiteltörlesztésre, mint a biztonságosabb, legalább egy évtizeden át változatlan kamatozású kölcsönök esetében. Ezen hiteleknél a jövedelem kisebb mértékben terhelhető meg. (Hatszázezer forint alatti fizetés esetén a jövedelem 35 százaléka, míg az azt elérő jövedelmek esetén 40 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.) Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel esetében 600 ezer forint alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg azt elérő jövedelemnél annak 60 százaléka fordítható a kölcsön törlesztésére.
Mit jelentene ez az eset a valóságban? Egy 5 évig fix kamatozású kölcsönnél egy 500 ezer forintos nettó jövedelemnek csak a 35 százaléka, azaz 175 ezer forint lehetne legfeljebb a kölcsön törlesztőrészlete. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel választása esetén akár 250 ezer forint is lehetne a havi részlet. Ez természetesen erősen befolyásolja az igényelhető kölcsön maximumát is.
Mi történne, ha 10 évig fix kamatozású hitelnél vezetnék be ilyen módon a kamatplafont?
Az első 10 év kamatfixálásában lenne egy törés: az induló 5 évben lenne a kamat 5 százalék, az azt követő 5 éves időszakban egy előre meghatározott érték, mondjuk 6,5 százalék. (Ez nagyjából megfelel a mostani piaci kamatszintnek.) Ebben a helyzetben nagyon fontos, hogy a jövedelem terheltségét nem az 5 százalék alapján határoznák meg, – hiszen az egy átmeneti kedvezmény lenne –, hanem a standard 6,5 százalékos kamat alapján.
Vagyis nagyobb jövedelemre lenne szükség a hitelfelvételhez, mintha a teljes 10 éves időszakban 5 százalék lenne a kamat.
A kamatplafonhoz meghatározott energiahatékonysági szintet jellemzően az új lakások, illetve a nagyobb, modern használt ingatlanok érhetik el.
Az 1,2 millió forint/négyzetméter korlát pedig ebben a szegmensben nagyon is szigorúnak tűnik.
A KSH adatai alapján 2024. III. negyedévében a fővárosban új lakások átlagos négyzetméterára 1,48 millió forint volt. De az országos átlag is 1,21 millió forint, ami szintén magasabb a kamatplafonnál meghatározott limitnél. A használt lakások ára nyilván ennél alacsonyabb, ugyanakkor a modern, korszerű, energiahatékony használt házak érdemben nem olcsóbbak az új lakásoknál.
Természetesen a piacon találhatók az átlagnál olcsóbb és drágább ingatlanok is, vagyis lehet megfelelő új építésű, használt ingatlant is találni. De az biztos, hogy az adatok alapján ezek száma nem lesz jelentős.
A bank360.hu arra hívja fel a figyelmet, hogy
jóval a jelenlegi átlagbér feletti jövedelemre lesz szüksége ahhoz egy fiatal kölcsönigénylőnek, hogy igénybe tudja venni a bankok által 2025 áprilisától kínált 5 százalékos kamatú, de egyéb feltételeiben sok korlátot felállító lakáshitelt.
Ez banki termékeket összehasonlító portál kiszámolta, milyen törlesztőrészletekkel kalkulálhatnak a leendő igénylők, akik arra számíthatnak, hogy ilyen energiaigényű és maximum ekkora új vagy használt lakást ennyiért Budapesten nehezen, és vidéken is csak drágán tudnak megvásárolni.
Egymillió forintos négyzetméterárral számolva egy 60 négyzetméteres ingatlant kereken 60 millió forintért tudna megvenni egy fiatal. Az 5 százalékos kamatú lakáshitelt 35 év alattiak vehetik majd igénybe, akiknek a bankok ettől függetlenül már most is adhatnak kölcsönt 10 százalékos önerővel, ami ebben az esetben 6 millió forint. Ahhoz, hogy a fennmaradó 54 millió forintot hitelből tudja finanszírozni egy fiatal, még az 5 százalékos hitel esetében is magas fizetésre lesz szüksége. Ekkora kölcsönösszegnek legfeljebb 5 százalékos kamattal, 25 éves futamidőre felvéve 315 ezer forintos az induló törlesztőrészlete a portál hitelkalkulátora szerint.
1,2 millió forintos négyzetméterárral számolva egy 60 négyzetméteres ingatlan 72 millió forintba kerül. Ennél az árnál a minimális önerő 7,2 millió forint a 35 év alattiaknak. Ezt további 64,8 millió forint lakáshitellel kellene kiegészíteni, amelynek az induló törlesztőrészlete 5 százalékos kamattal és 25 éves futamidővel számolva 378 ezer forintra jön ki.
Ha a törlesztőrészlet csökkentése érdekében 30 éves futamidővel számolunk, akkor a 60 millió forintos ingatlan 54 millió forint lakáshitelének 5 százalékos kamattal 289 ezer forint a törlesztőrészlete. Egy 72 millió forintos ingatlan 64,8 millió forintos lakáshitelének pedig 347 ezer forint lenne az induló törlesztőrészlete.
Jövőre a zöld feltételű lakáshitelek esetében a havi jövedelem 60 százalékáig is elmehet majd a törlesztőrészlet legalább 10 éves kamatperiódus esetén. Ez azt jelenti, hogy
az 54 milliós, 25 éves futamidejű lakáskölcsönhöz legalább nettó 525 ezer forintos kereset kell, míg a 64,8 millió forint lakáshitelhez már minimum 630 ezer forint nettó jövedelmet kell igazolni.
Ehhez képest a KSH által legutóbb közzétett nettó átlagkereset kedvezmények nélkül 418 100, kedvezményeket figyelembe véve pedig 433 100 forintot ért el. A valóban átlagosnak mondható munkavállaló bérét jobban mutató mediánkereset kedvezmények figyelembevételével számított nettó értéke pedig 360 100 forintot tett ki.
A bankszövetségi bejelentés szerint a kedvezményes kamatot a pénzintézetek csak a lakáshitel első öt évére vállalják. Ha ezt ötéves kamatperiódusú hitellel oldják meg, akkor a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) korlátja sokkal alacsonyabb lenne, hiszen ebben az esetben nettó 600 ezres jövedelemig ennek 35, 600 ezres jövedelemtől pedig 40 százaléka lehet csak a maximális havi törlesztőrészlet. Amennyiben az ötéves kamatkedvezményt a bankok legalább 10 éves vagy végig fix kamatozású hitelekkel adják, úgy a 60 százalékos szabály lesz érvényes.
(Borítókép: Nagy Márton 2024. augusztus 14-én. Fotó: Szollár Zsófi / Index)