A 2024 utolsó negyedévében tapasztalt ingatlanpiaci élénkülés várhatóan 2025-ben is folytatódik Magyarországon – állítják egyöntetűen ingatlanpiaci szereplők. Az árak már 2024-ben körülbelül 10 százalékkal emelkedtek, a szakértők pedig további növekedésre számítanak, amit többek között az állampapírokból kiáramló befektetői tőke és a kormányzati intézkedések is támogatnak. A budapesti átlagos négyzetméterárak már meghaladják az egymillió forintot, míg az albérletpiacon a főváros legtöbb kerületében 200 ezer forint fölé emelkedtek a havi bérleti díjak, tehát nagyon úgy néz ki, hogy nem idén oldódnak érdemben a lakhatási nehézségek. Ingatlanpiaci összefoglaló.
Ahogy arról nemrég az Index az ingatlan.com adataira hivatkozva beszámolt, 2024-ben az egész országban tovább nőttek a lakásárak, a fővárosban nagyobb mértékben, mint vidéken. Így már egymillió forint felett vannak az átlagos négyzetméterárak Budapesten, de jelentős eltérések figyelhetők meg a kerületek között. A vidéki nagyvárosok átlagárai is emelkedtek, de országrészenként nagy különbségek láthatók.
Ingatlanpiaci évértékelő elemzésünkben pedig több között arról értekeztünk, hogy a kormány hosszú idő után felismerte, kezelnie kell a lakhatási válságot. Különböző ösztönzőkkel és lépésekkel tennék megfizethető a lakhatást, ám semmi sem utal arra, hogy megtorpanna az ingatlanárak emelkedése.
A pozitív várakozások hatására már a 2024-es év utolsó negyedévében felpörgött az ingatlanpiac, ami az árak emelkedését is magával hozta. Kérdés, mekkora tere van még a további emelkedésnek az idén. „Az őszi hónapokban beindult az ingatlanpiac, és a szezonális jellegzetességeken túl egyelőre nem látszódnak jelei a megtorpanásnak” – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. A szakértő segítségével ezen két kerületen keresztül mutatjuk be az aktuális ingatlanpiaci folyamatokat.
Szerinte az emberekre a legnagyobb hatást a pozitív ingatlanpiaci várakozásokról szóló hírek gyakorolták, miközben a sorra megjelenő kormánybejelentések valójában nem olyan óriási horderejűek. Várakozásai szerint 2025-ben leginkább az állampapírokból kiáramló pénz hat majd az ingatlanpiacra, ezek egy része ugyanis feltehetően az ingatlanpiaci befektetésekben jelenik meg – az persze kérdéses, mekkora mértékben, ahogy az is, hogy a többi kormányzati bejelentésnek ténylegesen mekkora hatása lesz majd idén az ingatlanpiacra.
„Az azonban leszögezhető, hogy a növekvő forgalommal és az áremelkedéssel kapcsolatos várakozások igen erősek voltak tavaly – ezzel együtt az év második felében nagyobb számban megjelentek a befektetők is –, így már 2024 negyedik negyedévében megkezdődött a drágulás az ingatlanpiacon, amely összességében 10 százalék körüli volt” – mondta Sebestyén Tamás.
A már bekövetkezett áremelkedés után viszont kérdéses, az idei évben mekkora tér nyílik a további drágulás előtt, vagyis hogy ezen a 10 százalékon felül lehet-e további 10-20 százalékos árnövekedés. Mindez attól függ, hogy a 2024-es kormányzati bejelentések valójában mennyire mozgatják meg a vevőket
– vélekedett a szakértő.
A másik fontos kérdés ezzel kapcsolatban, hogy a bérleti piac is elvisel-e további 10-20 százalékos áremelkedést, tehát a most „belépő szintnek” számító, 150-160 ezer forintos havidíjért kiadott ingatlanokért el lehet-e majd kérni havi 170-180 ezer forintot, illetve ezt meg tudják-e majd fizetni a bérlők. Ez viszont annak függvénye, hogy lesz-e megfelelő mértékű gazdasági növekedés és reálbér-emelkedés.
Ugyanis ha a bérleti piacon nem lehet ilyen mértékben árat emelni, az az eladó ingatlanoknál is behatárolja az áremelkedést
– jegyezte meg a szakértő, aki arra is rámutatott, hogy jelenleg is vannak a piacon olyan, jelentősen túlárazott bérlakások, melyeket nem tud kiadni a tulajdonosuk, csak ha mérsékli a bérleti díjat, így viszont akár hónapokat is üresen áll a lakása. Ez egyben azt is jelenti persze, hogy több hónapnyi bérleti díjat elveszít.
Sebestyén Tamás arra is felhívta a figyelmet; a vevők számára jelenleg az emelkedő áraknál is nagyobb problémát jelent, hogy a továbbra is jellemző eladói kivárás miatt gyenge a kínálat. Kevés az eladó ingatlan a piacon, és azok jelentős része rossz minőségű. „Nincs miből válogatni, így aztán, ha piacra kerül egy-egy keresett kategóriába tartozó, tehát például egy lakótelepi, esetleg kis lakóközösségű társasházban található egy-másfél szobás vagy egy plusz két félszobás ingatlan, akkor arra akár felfelé tartó licit is kialakulhat.”
Ebből következően az alku most nem jellemző – legalábbis a felkapott ingatlanoknál –, és akár néhány nap vagy egy hét alatt is elkelhet egy-egy keresett lakás, míg a kevésbé jó adottságú, nagyobb méretű ingatlanok esetében több hónapos értékesítési időre kell készülniük az eladóknak.
Ezzel együtt továbbra is jellemző a túlárazottság, de Sebestyén Tamás szerint az is leginkább a nagyobb alapterületű ingatlanokat érinti, melyek egyébként sem kifejezetten keresettek. A túlárazottság oka többek között az, hogy a kisebb lakásokra jellemző négyzetméterárral számolnak a tulajdonosok, ami természetesen a nagyobb méreteknél már nem érvényes.
A zuglói (XIV. kerületi) árak egyébként a keresett kategóriákban – például a panellakásoknál – elérték az egymillió forintot négyzetméterenként, legalábbis a nívósabb környéken lévő, jobb állapotú, kisebb vagy közepes méretű panellakásoknál ennyit is el lehet kérni a vevőktől. Egy rosszabb állapot vagy nagyobb méret esetében viszont mérsékeltebbek a négyzetméterárak: 850-900 ezer forint környékén alakulnak a kerületben.
Ami az átlagos, különösebb extrák nélküli új építésű ingatlanokat illeti, 1,2-1,3 millió forintos négyzetméterárig keresik őket a vevők – és van is rájuk kereslet –, ami viszont ennél drágább, azt rendkívül nehéz eladni.
Ugyanakkor 2025-ben tovább emelkedhet ez a lélektani határ – párhuzamosan a használt ingatlanok árának emelkedésével –, akár az 1,3-1,4 millió forintos négyzetméterárig.
A bérlői piacon is mélyen a zsebbe kell nyúlni. Több hónapig tartó minimális árcsökkenés után ugyanis a december irányváltást hozott a az albérletpiacon – derül ki a KSH–ingatlan.com lakbérindexéhez fűzött elemzésből. Országosan 1,3, Budapesten pedig 1 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek az előző hónaphoz képest. Havi bázison tehát gyakorlatilag stagnálásról beszélhetünk, éves szinten azonban a decemberi bérleti díjak országosan 9,3 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbit, a fővárosban pedig 9,6 százalékkal drágultak a kiadó lakások.
„A tavaly év végi drágulás 2025 elején mérsékelt tempóban folytatódhat, mivel az albérletárak már eleve magas szintről futnak neki az idei évnek. A bérleti díjak leginkább a fizetések változásával mozognak együtt, az év eleje pedig fizetésemelési hullámmal indul a munkaerőpiacon” – kommentálta az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A lakásukat kiadó tulajdonosok budapesti kínálatában január elején már csak három kerületben, a XV.-ben, a XXI.-ben és a XXIII.-ban volt 200 ezer forint alatt az átlagos bérleti díj, ezekben a városrészekben 180 ezer forintos összeggel számolhatnak a bérlők. A legnagyobb választékot kínáló budapesti városrészek közé tartozó VIII., XI., XIII. és XIV. kerületben 235-260 ezer forint az átlagos lakbér havonta, a legdrágább pedig az V. kerület 340 ezer forintos átlagos havi lakbérrel.
A megyeszékhelyek közül Debrecenben 230 ezer, Győrben 200 ezer forintos összeg jellemzi a piacot. Nyíregyháza 180 ezer forinttal áll a harmadik helyen. Majd Székesfehérvár, Veszprém és Szombathely következik, mindhárom városban 170 ezer forintért kínálják a kiadó lakásokat a tulajdonosok. A nagyobb egyetemvárosok közé sorolt Szegedre és Pécsre 160-160 ezer forint jellemző, Miskolcon pedig 120 ezer forintnál tart az átlagos lakbér.
Balogh László szerint a kiadó lakások drágulása miatt sok munkavállaló és munkáltató vizsgálhatja meg a lakhatási támogatások bevezetésének a lehetőségét – ami az egyik elem a kormány lakhatási nehézségeket enyhíteni szándékozó lépéseiből. „A havi maximális 150 ezer forint összegű lakhatási támogatás adminisztrációja munkáltatói oldalról nézve egyszerű, hiszen nekik nem kell leszerződni a bankkal vagy bérbeadóval, sőt. Az albérleti díjról még számla sem kell, a munkavállalónak pedig elegendő bemutatni a bérleti szerződését vagy a tulajdonában álló ingatlan hitelszerződését. A lakhatási támogatást akár a fizetéssel együtt el tudják utalni a munkavállaló bankszámlájára” – ismertette a kedvezőbb lakhatáshoz szükséges megoldás részleteit a szakértő.
Mindez azt jelenti, hogy így közel 25 százalékot spórol a munkaadó is, mert a munkabérhez képest ennyivel kedvezőbb a lakhatási támogatás adó- és járulékterhe. Vagyis mind a munkaadóknak, mind a dolgozóknak jó lehetőséget nyújt ez az alternatíva.
Némiképp eltérő folyamatokat lát az albérletpiacon a zenga.hu, amely arról számolt be, hogy jól járt az, aki az év végén halogatta az albérletkeresést, 2025 első heteiben ugyanis csökkentek az bérleti díjak. Az ingatlankeresési- és hirdetői oldal adatai szerint jelenleg
a kiadó lakóingatlanok országos átlagos havi díja 291 747 forint, ami az előző hónaphoz képest 8 százalékos csökkenést jelent a tavalyi év hasonló időszakához képest.
„A legfrissebb, hirdetők által meghatározott albérleti díjak alapján az látszik, hogy a lakások esetében a havidíjak decemberhez képest stagnáltak, az egy évvel ezelőttiekhez képest pedig 2,4 százalékkal drágábbak. A paneleket viszont a főbérlők hónapról hónapra magasabbra árazzák be, így ebben az ingatlantípusban folyamatos áremelkedésről beszélünk” – hívta fel a figyelmet Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője.
Az albérletárak csökkenéséhez a kiadó házaknál tapasztalható trend járult hozzá. Míg 2024 decemberében a házakat átlagosan 364 422 forintért hirdették meg a főbérlők, addig 2025 első két hetében már 317 022 forint az átlagos havidíj, ami 13 százalékos csökkenést mutat.
A fővárosban még mindig nagyon magasak az albérleti díjak, ráadásul óriási különbség van a külvárosi és a belső kerületek árazása között. Az egyetemisták és az egyedül élők számára leginkább ideális 35-45 négyzetméteres lakásokat a belvárosban 220-240 ezer forintos havidíjjal hirdetik meg. A VII. és a VIII. kerületben valamelyest mérséklődtek az árak, így január első napjaiban már 190 ezer forintos átlagdíjért bérelhetők a garzonlakások. A XIII. kerületben és a rövid távú lakáskiadást elsőként megtiltó VI. kerületben viszont akár 250–300 ezer forintot is elkérnek attól függően, hogy egy- vagy kétszobás, felújított vagy használt lakásról van szó. Terézvárosban például 623 ezer forintos havidíjért is hirdetnek A+ minősítésű kislakást.
A családosoknak is mélyen a zsebükben kell nyúlniuk, ha a belvárosban szeretnének lakni. Egy 70-100 négyzetméteres lakóingatlanért a belső kerületekben havonta átlagosan 550 876 forintot kérnek el a főbérlők, ám az V., VI. és XIII. kerület frekventáltabb részein inkább 650 ezer forintos havi összeggel kell kalkulálniuk az albérletkeresőknek.
A főváros külső részén is alig akad olyan kerület, ahol 200 ezer forintos havidíj alatt hirdettek meg kiadó lakást 2025 első heteiben. A IX. és XIV. kerület bérleti díjai vetekszenek a belső kerületekével, de még a IV. XVII. és XXIII. kerületekben is átlagosan 180 ezret kérnének el a főbérlők egy garzonlakásért.
Összességében a belvárostól 30 perces utazási távolságra lévő helyeken az átlagos bérleti díj decemberhez képest 5 százalékkal, a tavalyi év hasonló időszakához képest pedig 10 százalékkal emelkedett.
A fővárosban idén egyelőre kevés kiadó házat hirdettek meg, de többek között kiadásra került Honthy Hanna színésznő egykori 10 szobás 12. kerületi villája, melyet most havi 2,7 millió forintért lehet kibérelni. A havi legalább 1 millió forintos bérleti díjjal számoló luxusingatlanok piaca úgy tűnik, beindult az év elején. Bár az elmúlt éveket figyelembe véve az év eleji áremelkedés szezonalitásnak számít ebben a kategóriában. 2025 első napjaiban átlagosan havi 1 952 500 forintért lehetett bérelni luxuslakást, míg házat 2 260 306 forintért kínáltak.
A vidéki nagyvárosokban nagyot (5–14 százalék között) estek a családi házak bérleti díjai a tavalyi év hasonló időszakához képest, míg a lakások esetében a főbérlők nem változtattak a 2024-ben megszokott magas árakon. Igaz, a nagy vidéki városokban még nem beszélhetünk erős kínálatról. Az országos átlag alatt lehet bérelni ingatlant Debrecenben, Miskolcon és Nyíregyházán is.
„A legfrissebb, hirdetők által meghatározott albérleti díjak alapján az látszik, nem torpant meg az ősszel megkezdődött trend, hogy mérséklődésnek indultak a bérleti díjak. Ezt tovább erősítheti az Airbnb-szabályozás, illetve az a kínálati növekedés, hogy a PMÁP-állampapírok kamatfizetése után vélhetően sok befektető jelenik meg a piacon ingatlanvásárlási, majd kiadási szándékkal” – mondta Lipták Zsuzsa.
Az OTP Ingatlanpontnak a lakáspiac alakulásáról és a befektetési lehetőségekről szóló 2025. januári elemzése is arra mutat rá, hogy továbbra is jelentős áremelkedés várható az ingatlanpiacon. Emlékeztetnek, hogy az elmúlt időszakban Magyarország Észtországgal együtt vezette az európai lakásár-növekedési listát, 2010 óta 230 százalékos emelkedéssel. A bérleti díjak ennél mérsékeltebben, 110 százalékkal növekedtek ugyanebben az időszakban.
A befektetési célú lakásvásárlás hozama az utóbbi években csökkent: míg korábban 10 százalék feletti bérleti hozam volt elérhető, 2024 őszén Budapesten már csak 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli értéket mutatott az MNB lakáspiaci jelentése szerint. Ennek ellenére a befektetők továbbra is aktívak, a teljes piac harmadát-negyedét teszik ki. A csökkenő állampapírhozamok miatt 2025-ben ez az 5-7 százalékos bérleti hozam ismét vonzóbbá válhat – vázolta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A bérleti piacot több tényező is befolyásolja: 2025 januárjától a cégek havi 150 ezer forintos adókedvezményes lakhatási támogatást nyújthatnak munkavállalóiknak, valamint az Airbnb szabályozásának szigorítása miatt több lakás jelenhet meg a hosszú távú bérleti piacon.
A KSH és az Ingatlan.com közös indexe szerint 2016 óta, a Covid-időszakot leszámítva, folyamatosan emelkedtek a bérleti díjak.
Felhívják a figyelmet a befektetési célú lakásvásárlásnál kulcsfontosságú szempontokra: a jó megközelíthetőség tömegközlekedéssel, főként metróközelség, irodaházak és oktatási intézmények közelsége, valamint a zöldterületek elérhetősége. A home office terjedésével megnőtt a kereslet a másfél- vagy kétszobás lakások iránt. Különösen vonzó lehetőséget jelentenek a rozsdaövezeti fejlesztések, ahol 5 százalékos visszaigényelhető áfával lehet lakást vásárolni.
Az új építésű projekteknél előnyös lehet a tervezőasztalról vásárlás, ahol általában csak 10-20 százalékos kezdőrészletet kell befizetni, a fennmaradó összeg pedig az átadáskor esedékes. Akik kisebb tőkével rendelkeznek, azoknak alternatívát jelenthet a garázs vagy társasházi tároló vásárlása, amely néhány millió forintos befektetéssel is elérhető, és szintén követi az ingatlanpiaci értéknövekedési trendeket.
(Borítókép: Kaszás Tamás / Index)