Bár az enyhítésére vannak már kormányzati kezdeményezések, a lakhatási válság továbbra is jelentős mértékben nehezíti a magyarok mindennapjait. Márpedig egy ember, egy család életében az ingatlan a legértékesebb vagyontárgy. Megválasztása nem könnyű feladat, ezért érdemes figyelemmel követni az ingatlanpiac változásait. A szakértők helyzetjelentéseiből vegyes kép rajzolódik ki, az élénk keresletre, valamint a további áremelkedésre tett előrejelzések azonban egybevágnak. Mutatjuk a legfrissebb tudnivalókat.
Nincs azonban új a nap alatt: ahogy 2024-ben, úgy idén is magas négyzetméterárak és bérleti díjak, szintén magas kamatkörnyezet, és – bár a KSH szerint folyamatosan emelkedik, de – alacsony fizetési szintek nehezítették Magyarországon az otthonhoz jutást, jelentős lakhatási válságot okozva ezáltal.
Az Index az elmúlt közel két évben számos alkalommal felhívta a figyelmet a jelenségre. Az előző év második felében pedig a kormány is felismerte, és rászánta magát, hogy különböző intézkedéseket hoz annak enyhítésére. A 21 pontból álló új gazdaságpolitikai akcióterv számos lakhatási körülményt, otthonhoz jutást segítő intézkedést is tartalmaz. Ezekről többek között itt, vagy épp itt bővebben beszámoltunk.
Az ingatlanpiaci hírek alfája és ómegája egyaránt a négyzetméterárak, vagyis hogy az ország mely területén mennyiért lehet lakáshoz, házhoz jutni, illetve ha ez elérhetetlen – sokak számára sajnos az – akkor a bérlői piacra „szorulva” mennyit kell kicsengetni egy-egy albérletért. Természetesen mindkét esetben sokat számít a lokáció, valamint az ingatlan mérete, műszaki tartalma.
Az ingatlanpiacon a kereslet növekedését az előző év ősze hozta, és ez azóta is kitart. A legnagyobb érdeklődés a 80 millió forint alatti lakások piacán tapasztalható, és itt az ingatlanokat gyorsabban is értékesítik, akár az irányáron, vagy afelett is – derül ki a Balla Ingatlan adataiból.
„A kereslet növekedésének hátterében az áremelkedésre vonatkozó várakozások állnak, amelyek az elmúlt hónapokban beigazolódtak. A hirdetési árak körülbelül 10 százalékos emelkedést mutattak, bár a valós értékesítési árak nem mindig követték ezt a trendet” – mondta Nagy Aloisia Andrea, az ingatlaniroda bel-budai és észak-budai szakmai vezetője.
Az ingatlanpiacon azonban jelentős túlárazottság is tapasztalható. A szakértő szerint,
amennyiben az áremelkedés folytatódik, néhány hónap múlva a valós piaci árak is utolérhetik a mostani magas hirdetési árakat.
A kereslet, bár jelenleg erős, egy idő után csökkenhet, ha az árak továbbra is emelkednek, és elérik azt a szintet, ahol a fizetőképes kereslet már nem tart lépést a magas árakkal.
A szűk kínálat is hozzájárul a gyors tranzakciókhoz, különösen a kis méretű, egy- és kétszobás lakások esetében. „A kereslet nagy része a kisebb lakásokra irányul, és ez a piacon való gyors értékesítést eredményez. A családi házak piacán azonban már nem tapasztalható akkora lelkesedés” – tette hozzá Nagy Aloisia Andrea.
Ahogy arra elemzésünkben felhívtuk a figyelmet, az ingatlanpiac jókora szeletért áll sorba az állampapírokból felszabadult pénztortából. Szakértők arra számítanak, hogy a lakossághoz visszakerülő tőke plusz kamat jelentős részét ingatlanba fektetik. Több száz milliárd forintról van szó.
„Az állampapírok és a magánnyugdíjpénztári megtakarítások felszabadulása már most is befolyásolja az ingatlanpiaci árakat. Az állami lakáscélú támogatások, mint a havi 150 ezer forintos munkáltatói lakhatási támogatás, szintén segíthetnek a bérleti piac fehérítésében” – mutatott rá egy interjúban Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője szerint az ingatlanpiac további növekedése várható, különösen a befektetési célú ingatlanok piacán.
„A lakáscélú hitelek hatása egyelőre korlátozott, mivel a bankok szigorú feltételekkel kínálják őket, de az állami ösztönzők továbbra is fontos szerepet játszanak” – mondta. Hozzátette, hogy a kormány által kitűzött évi 25 ezres lakásépítési cél ambiciózus, hiszen jelenleg a fővárosban évente 6-8 ezer társasházi lakásra van kereslet, de kedvező feltételek mellett ez a szám akár 10-15 ezerre is növekedhet.
Az Index által is bemutatott 200 milliárd forintos ingatlanalap-befektetési program jelentősen növelheti a megfizethető lakások kínálatát. Ugyanakkor egy most induló fejlesztésből csak 2027 végére lehet beköltözhető lakás – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, aki szerint jelenleg (is) igencsak borsosak az ingatlanárak: az újépítésű lakások négyzetméterárai jelenleg 1-1,5 millió forint körül mozognak, így egy 60-65 négyzetméteres lakás – parkolóval együtt – akár 100 millió forintba is kerülhet.
Örök érvényű állítás az ingatlanpiacon, hogy a felújított ingatlanok ára jelentősen magasabb lehet, mint a felújítandóké. A zenga.hu adatbázisa szerint nem is kevéssel. A felújított lakások ára 32 százalékkal, míg a felújított házak ára 44 százalékkal is több, mint azoké, amelyek felújítást igényelnek – mutat rá az ingatlanportál, amely szerint 2025 az otthonfelújítás éve lehet.
„A felújított ingatlanok egyre népszerűbbek, és az eladóknak érdemes átgondolniuk, hogy érdemes-e rákölteniük az ingatlanra a hirdetés előtt. Az otthonfelújítási programok bővülése és az elérhető források segíthetik a piacot” – mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. A felújítási programok, mint például a vidéki otthonfelújításiak és energiakorszerűsítésiek, különösen a vevők számára jelenthetnek előnyt. A SZÉP-kártyát pedig mostantól bútorra vagy lakásfelújítási eszközökre is fel lehet használni.
A felújított ingatlanok iránti kereslet nemcsak Budapestre, hanem vidékre is kiterjed. A fővárosban egy felújított ház 18 százalékkal, egy felújított lakás pedig 34 százalékkal kerül többe, mint egy felújítandó. A legnagyobb különbség a budapesti garzonlakásoknál érhető tetten, ez esetben ugyanis 38 százalékkal nagyobb a négyzetméterre vetített összeg.
Például egy VII. kerületi, 40 négyzetméteres, egyszobás, felújítandó emeleti lakást 36,9 millió forintért hirdettek meg ugyanezen paraméterekkel, de átlagos állapotban lévőt 50 millióért, míg egy hasonló, de teljes felújításon átesett, új bútorokkal berendezett lakásért 83 millió forintot kérnek el a hirdetők.
Hasonló különbségeket lehet felfedezni a családi házak esetében is. Egy XVI. kerületi, 100 négyzetméteres házat felújítandó állapotban már 64 millió forintért is meg lehet vásárolni, egy átlagos állapotúért 90 millió forintot kérnek el, a kívül-belül korszerűsített hasonló ház pedig 125 millió forint a zenga.hu adatai szerint.
Tetemes a különbség a megyeszékhelyeken is. Győrben a korszerűsítendő lakásokat átlagosan 868 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik a tulajdonosok, a felújítottakat pedig 964 ezer forintért, vagyis utóbbiak 10 százalékkal drágábbak. A házak esetében viszont már 26 százalékos különbségről beszélhetünk, a felújítottak javára.
Debrecenben azok a lakások, amelyeknek a korszerűsítésével már nem kell törődni, több mint 1 millió forintos négyzetméteráron kelnek el, ettől 11 százalékkal olcsóbban azok, amelyekre még költeni kell. A felújítandó házak pedig 28 százalékkal olcsóbbak azoknál, amelyeket az eladó már rendbe hozatott.
Lendületesen kezdte a 2024-es évet a magyar lakáspiac, hiszen az első negyedévben 8,5 százalékkal, a másodikban pedig 1,8 százalékkal emelkedtek a lakásárak a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb statisztikája szerint. Vagyis már a nyári hónapokban érezhető lassulás volt tapasztalható, ami a most megjelent harmadik negyedéves adatok szerint folytatódott július és szeptember között, amikor a használt lakások ára 0,1 százalékkal emelkedett, míg az új építésű lakásoknál 2,2 százalékos árcsökkenés volt tapasztalható. Az egy évvel korábbi hasonló időszakhoz viszonyítva a használt lakások 12 százalékkal, az újépítésűek pedig 11 százalékkal kerültek többe.
„A magas infláció miatt 2023-ban reálértéken átmenetileg csökkent a lakások árszintje, ez azonban tavaly már megváltozott, a harmadik negyedévben a használt lakások reálára 8,4 százalékkal, míg az újaké 7 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban” – mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az árak megtorpanása nem járt együtt a kereslet érezhető visszaesésével, ez is arra utalhat, hogy csak átmeneti folyamatról van szó a piacon.
A tavalyi harmadik negyedévben ugyanis a lakáspiaci tranzakciók száma 14 százalékkal emelkedett 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a használt lakások eladása 13,7 százalékkal, míg az új építésűeké 21,7 százalékkal volt magasabb. Az év első kilenc hónapjában a használt lakások piacán 29 százalékkal, míg az új építésűekén 45 százalékkal több tranzakciót regisztráltak, így összességében – még nem teljes körű adatok alapján – 80 ezer lakás talált gazdára. Ebből 77 ezer használt ingatlan volt, 3100 pedig újépítésű.
„Számításaink szerint 2024 egészében a 2023-as 105 ezer után a 130 ezret is elérhette a lakáspiaci tranzakciók száma, 2025-ben ez pedig tovább emelkedhet, akár a 150 ezres szint átlépése is elképzelhető” – emelte ki Valkó Dávid.
A forgalmat tekintve szinte minden településtípus esetében további élénkülést mért a KSH, kivéve a községeket, ahol a harmadik negyedévben már stagnáltak az eladások.
Ahogy arról az Index is beszámolt: európai összevetésben vizsgálva továbbra is kimagasló a magyar lakásárak emelkedése, reálértéken a harmadik negyedévben csak Portugália előzött meg minket egy hajszállal ebben a mutatóban. 2015-höz képest náluk 85,4 százalékos volt az áremelkedés, míg a magyar piacon 84,8 százalékkal drágultak a lakások. A harmadik helyen Litvánia állt, ahol már csak 56,4 százalékos áremelkedést regisztráltak. Három európai országban – Finnországban, Olaszországban és Romániában – pedig egyenesen csökkentek az árak 2015-höz képest.
Nominálisan a magyar piacon több mint háromszorosára emelkedtek a lakásárak 2015 óta, ami messze a legnagyobb drágulást jelentette egész Európában.
Néhány nap eltéréssel közölte harmadik negyedéves lakáspiaci statisztikáját az MNB is, mely – bár hibahatáron belül és egyelőre csak előzetes adatok alapján – némileg ellentmond a fentieknek, hiszen a jegybank további áremelkedést regisztrált. Országosan 2,2 százalékkal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig 14,5 százalékos volt a drágulás. A jegybank adatai szerint a községekben volt a legnagyobb, 3,8 százalékos az áremelkedés a harmadik negyedévben, ezeken a településeken egy év alatt majdnem 20 százalékos drágulást mértek.
„A most megjelent előzetes adatok szinte biztosan változni fognak még a következő negyedévekben, visszamenőleg” – hangsúlyozta Valkó Dávid, aki szerint 2025-ben az év eleji felfokozott érdeklődést látva egyértelmű élénkülés jön a piacon. A tranzakciók számában további 15-20 százalékos növekedéssel elérhető lehet a már említett 150 ezres szám, míg az árakat tekintve
a szakértők most egyöntetűen további legalább 10-15 százalékos drágulást várnak országosan.
Összességében tehát továbbra is erős maradhat a kereslet, különösen a kisebb, felújított lakások piacán. Az állami ösztönzők és a lakásfelújítási programok hatására a felújított ingatlanok iránti kereslet tovább nőhet. A szűk kínálat és a magas árak mellett azonban kérdéses, hogy meddig tart a folytatódó áremelkedés, és mikor kezd el csökkenni a fizetőképes kereslet. Az eladók számára az áremelkedés még egy ideig kedvező lehet, de ahogy a kínálat bővül, a vásárlók számára is nagyobb választék állhat majd rendelkezésre.
(Borítókép: Index)