Az optimista várakozásokhoz képest jobban pörgött az ingatlanpiac 2024-ben, az OTP Bank ingatlanpiaci szakértői szerint pedig 2025 még erre is rátesz egy lapáttal – az év eleji számok is erre engednek következtetni. Magyarország mind forgalom, mind ingatlanárak tekintetében Európa tetején ül. Idén a forgalom további bővülésével számolnak, amihez nagyban hozzájárulhat a támogatási rendszer átalakulása. Ugyanakkor a magyar ingatlanpiac továbbra is túlértékelt, és az árak emelkedése sem mutat megtorpanási jeleket.
A 2023-as év végi várakozásokhoz képest 2024 a vártnál erősebb volt a magyar lakáspiacon, a tranzakciók száma meghaladhatta a 130 ezret, ami jelentős, mintegy 25 százalékos növekedést jelent az előző évi 105 ezerhez képest. Még ehhez képest is felfokozott várakozásokkal indult a 2025-ös év, hiszen egy sor új lakáspolitikai intézkedés és egyéb piaci körülmény támogatja a további élénkülést. Ide sorolható többek között az állampapírok jelentős kamatfizetése a háztartások számára, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átmeneti felhasználhatósága, az adómentesen adható munkáltatói támogatások bővülése, a kistelepüléseken elindított otthonfelújítási program, a munkáshitel elindulása, a kedvezőbb hitellehetőségek – hangzott el az OTP Ingatlanpont évindító sajtótájékoztatóján.
Idén további 15–20 százalékos bővülés várható, ami a 150 ezer tranzakciót is elérheti. Ezzel párhuzamosan az árak is tovább emelkedtek, valamennyi szegmensben és lokációban.
A felfokozott várakozásokat is felülmúlta a lakáspiac 2024-ben, legalábbis az első adatok erre utalnak. Tavaly 38 százalékkal több érdeklődést regisztráltak az azt megelőz évhez képest, az idei január pedig még ezt is túlszárnyalta, hiszen további 46 százalékos ugrás látszik a tavalyi első hónaphoz képest – emelte ki Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Ezen belül a lakások iránt kétszeres, a házak iránt 33 százalékkal magasabb érdeklődést látnak az év elején, a legtöbben a felújított, átlagos és jó állapotú ingatlanok iránt érdeklődnek.
Budapesten az elmúlt évek legnépszerűbb környékein (XIII., XIV. és XI. kerületek) a legerősebb a kereslet, de a külső kerületek is élénkülnek, a korábban „elfeledett” környékeken akár három-négyszeres növekedés is látható. A fővároson kívül Pest megye mellett Hajdú-Bihar és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben legnagyobb a kereslet, míg a legjelentősebb bővülést Baranyában, Tolnában és Győr-Moson-Sopron megyében regisztrálták az év első hónapjában.
A kínálat egyre kevésbé tud lépést tartani a kereslet bővülésével, 2024 novembere és 2025 februárja között országosan a házak esetében 10, a lakásoknál 15 százalékos csökkenés volt az elérhető ingatlanok számában. Budapesten még jelentősebb a kínálat szűkülése, az elérhető lakások száma közel negyedével eshetett.
A fokozódó kereslet miatt láthatóan a fejlesztők is felébredtek, például Budapesten 2024-ben 29 darab – ötven lakásnál nagyobb – projekt értékesítése kezdődött el, melyek közül 21 több mint 100 lakásos, és idén is folyamatos a nagy projektek indítása. Ugyanakkor ezek a lakások csak 2026–2027-ben készülhetnek el.
Bár a gyors drágulás sokkoló lehet a vevők számára, egyelőre korai lakáspiaci buborék kialakulását latolgatni. 2014-től nyolc éven keresztül volt rendre ilyen ütemű áremelkedés, ez repítette a magyar lakáspiacot mind a forgalom, mind az árak szempontjából Európa csúcsára, ráadásul az ezt követő 2022–2023-as árkorrekció is mérsékelt volt. A kereslet élénkülése szabályszerűen maga után vonja az áremelkedést
– emelte ki Valkó Dávid. Ugyanakkor országosan továbbra is jelentős különbségek vannak az árakban. A NAV adati szerint
Budapesten 2024-ben már egymillió forint felett volt az átlagos négyzetméterár,
miközben Nógrád megyében alig haladta meg a 200 ezer forintot. Hajdú-Bihar megyében 723, míg Somogyban 712 ezer forint volt tavaly az átlagos négyzetméterár.
Valkó Dávid rávilágított a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakáspiaci jelentésére, amely szerint 2024 közepén 12 százalék volt az ingatlanok átlagos túlértékeltsége, ami pozitív változás a 2023-as 23 százalékhoz képest.
Az árakban 2025 februárjában 15 százalékos emelkedés látszik Budapesten az egy évvel korábbihoz képest, de vidéken is 16 százalékos a drágulás a hirdetések áraiban. Ez nagyjából egybecseng a szakértők idei egész éves várakozásaival, országosan 10-15 százalékos áremelkedésre lehet számítani
– hangsúlyozta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője. Hozzátette: a kiemelten népszerű, befektetésnek ideális területeken, illetve a fővárosban akár 20 százalékot is elérhet a drágulás.
Adatbázisuk szerint
áll idén februárban.
A legnagyobb drágulás fővárosi szinten a XII. (+54 százalék), az V. (+18 százalék), valamint az I. kerületben (+17 százalék) ment végbe idén februárban. A megyeszékhelyeknél Debrecenben már 1,066 millió forint az átlagos négyzetméterár, ami 16 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakáét. Székesfehérváron 988 ezer (+26 százalék), Pécsen 938 ezer (+40 százalék), Győrben 910 ezer forint (+27 százalék) egy négyzetméter, míg a legolcsóbb Salgótarján 334 ezer forinttal. (+38 százalék).
Budapesten és vidéken is a panellakások ára emelkedett legnagyobb mértékben, ebben a szegmensben a drágulás több mint 20 százalékos volt. A téglalakások ára 13-15 százalékkal emelkedett, míg a családi házak piacán egyelőre 9-10 százalékos áremelkedés látszik.
Az újlakáspiac kiemelkedő évet zárt 2024-ben. Az új építésű társasházi lakások eladásai elérték a 8800-at, ami háromszoros növekedést jelentett 2023-hoz képest.
Mindez a kínálat jelentős bővülése mellett: 2024-ben 8200 új építésű társasházi lakás jelent meg a piacon, ami két és félszeres növekedést mutatott az előző évhez képest.
Jelentősen csökkent az azonnal költözhető, eladatlan új lakások száma: a 2023-as 1200 ilyen lakás 2024-ra 820-ra csökkent (Összehasonlításképpen: a 2008-as gazdasági válság utáni években ez a szám 3000 felett is volt.)
Az új lakások iránti kereslet annak ellenére is erős maradhat, hogy az átlagos négyzterméterár már 1,59 millió forintnál jár.
Pozitívum, hogy bár a lakásépítések száma 2024-ben jelentősen, 29 százalékkal csökkent 2023-hoz képest, az építési engedélyek kiadása csupán 5 százalékkal esett vissza, ami arra utal, hogy a beruházók bizalma megmaradt, és 2025-től ismét növekedhet a lakásépítés.
A fokozódó kereslet miatt tehát a tranzakciószám 15-20 százalékos emelkedésére lehet számítani 2025-ben, így akár a 150 ezret is elérheti az adásvételek száma – mondta Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezetője. Szerinte idén nemcsak a kereslet, hanem a kínálat is élénkülhet, mivel a fokozódó érdeklődés és az emelkedő árak következtében megjelenhetnek a piacon azok az eladók is, akik eddig kivártak.
A kínálati oldal stimulálása – ami az új gazdaságpolitikai akcióterv lakhatási lehetőségein könnyíteni szándékozó elemeinek egyik fő célja – fontos lépés az árak kordában tartása érdekében. A korábbi, szinte kizárólag keresletoldali élénkítés jól láthatóan az árakban csapódott le
– összegezték az Indexnek az OTP szakértői.
Az általános piaci élénkülés mellett arra lehet számítani, hogy 2025-ben szűkül majd az alku tere, ugyanakkor a lakáspiaci tranzakciók körében egyre növekvő arányban jelenhetnek meg a befektetési céllal vásárlók, különösen a fővárosban, ahol ez az arány elérheti a forgalom egyharmadát – országosan minden negyedik adásvételt befektetési céllal kötnek meg.
A kereslet bővülése részben az állami támogatásoknak (babaváró, csok plusz) és a kedvezőbb hitellehetőségeknek (5 százalékos önkéntes THM-plafon) is köszönhető. Tapasztalataik szerint már a hitelpiacon is kiemelkedő érdeklődés mellett indult az év. „Az ingatlanpiac jelenleg nagyon aktív, a lakások forgási sebessége rendkívül gyors. Többféle támogatás és finanszírozási forma is elérhető a piacon, ezért nem elég csak összehasonlító oldalakon kalkulációt végezni. Fontos, hogy vásárlás előtt az ügyfelek egyeztessenek szakértőkkel, akik segítenek megtalálni a legoptimálisabb megoldást. Így amikor a lakásvásárló az eladóval tárgyal, akkor már a zsebében van a banki ajánlat, amely biztosítja őt arról, hogy mennyi hitelre jogosult” – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője.
Az OTP Bank szakértője szerint az ingatlanhitelezés továbbra is növekszik, köszönhetően annak, hogy a korábbi éveket bőven meghaladja az ingatlanpiaci forgalom
2024-ben több mint 1350 milliárd forintos lett a lakáshitelpiac, a 2025-ös évben várhatóan eléri majd az 1700 milliárd forint körüli szintet.
Az elmúlt időszakot a támogatások, támogatott hitelek piaci szerepének, illetve a kamatperiódusok átrendeződése jellemezte. Míg korábban az egy vagy egy évnél rövidebb kamatperiódusú hitelek voltak a meghatározók, mára elég nagy arányt képviselnek a teljes futamidőre fix kamatot biztosító lakáshitelek. 2024 decemberében a 10 évnél hosszabb időre fixált kölcsönök aránya a lakáshitelpiacon már több mint 28 százalék volt, ami azt jelenti, hogy nagyon sok hitelfelvevő számára fontos a biztonság.
2025-ben, a fennmaradó bizonytalanságok mellett összességében kedvezőbb makrogazdasági kép rajzolódik ki, a keresletet számtalan külső hatás, illetve lakástámogatási, hitelfelvételi kedvezmény támogatja:
„A lakást – akár saját célra vagy befektetésként – vásárlók, meglévő ingatlant felújítók, korszerűsítők széles tömege találhat új, illetve könnyebben hozzáférhető forrást és bővebb kínálatot célja megvalósításához. Emellett a kormány szándékai szerint a bérlők helyzete is javulhat. Mivel azonban a fentebb sorolt lakáspiaci intézkedések részben átmenetiek, így a kamatszint idén várhatóan már nem csökken, sem tranzakciószámban, sem árdinamikában nem várjuk a korábbi boom visszatérését” – fogalmazott Valkó Dávid.
(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)