Kilőtt az új lakások iránti kereslet 2025 elején, ezzel párhuzamosan azonban a négyzetméterárak is az egekben vannak – Budapesten 1,5 millió forint az átlag. Az állam a kínálat felduzzasztásával tartaná kordában az árakat, kérdés, hogy ez elegendőnek bizonyul-e. A hitelpiacon ugyanis – különböző könnyítések nélkül – jelentős különbségek vannak egy új, illetve egy használt lakás kondíciói, költségei között. Az Indexnek nyilatkozó szakértők ezért is szorgalmaznak kiszámíthatóbb környezetet mind a fejlesztők, mind a vásárlók számára.
A kormány új gazdaságpolitikai akciótervének egyik kiemelt pontja – a fizetések vásárlóerejének növelése, valamint a vállalkozások támogatása mellett – a lakhatási nehézségek enyhítése. Az Index az elmúlt közel két évben számos alkalommal írt arról, hogy lakhatási válság tombol Magyarországon. 2024 őszén immár a kormány is felismerte a jelenséget, és úgy döntött, az otthonhoz jutást különböző intézkedéseken keresztül igyekszik könnyíteni – melyekről itt olvashat bővebben.
Az ingatlanpiaci elemzések, hírek állandó vendége a négyzetméterárak alakulása. Gyakran olvasni olyan sorokat, miszerint 1 millió forintos átlagos négyzetméterárak repkednek. Ez valóban így van, panellakások négyzetméteréért is könnyedén elkérnek ennyit, főleg a fővárosban és vonzáskörzetében. Az újlakás-piacon azonban még zsebbe nyúlósabb a történet. Lokációtól függően akár több millió forintos négyzetméterárak is lehetnek.
Az ingatlan.com legfrissebb elemzése szerint 2025 elején kiemelkedő fellendülés tapasztalható az új építésű lakások piacán. A januári adatok azt mutatják, hogy míg a használt ingatlanok iránti érdeklődés mindössze 3 százalékkal nőtt éves szinten, addig az új építésű lakások esetében 73 százalékos növekedést regisztráltak a telefonos érdeklődések számában.
„A kereslet ötéves csúcs közelében jár, különösen a fővárosban, ahol még a 2022-es, zöldhitelprogram által generált rekordszintet is meghaladja az érdeklődők száma” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A kínálati oldal is bővülést mutat: országszerte több mint 7000 új építésű ingatlant hirdetnek, ami kétéves összehasonlításban 10 százalékos növekedést jelent. Budapesten a tavalyi évhez képest 3, két év távlatában pedig 15 százalékkal nőtt a kínálat.
Ennek ellenére a piac továbbra is keresleti maradt, vagyis a valódi verseny kialakulásához komolyabb kínálatra lenne szükség. Ezen segíthet az állami lakásépítési tőkeprogram, amelynek keretösszegét a napokban 200-ról 300 milliárd forintra emelték
– tette hozzá Balogh László. A szakértő kiemelte, hogy ebben a prémiumkategóriának számító ingatlanpiaci szegmensben a kiemelkedően magas árak egyik legfőbb oka a viszonylag szűk kínálat.
Az árak tekintetében jelentős emelkedés figyelhető meg. A fővárosban az új építésű lakások átlagos négyzetméterára már meghaladja az 1,5 millió forintot.
A budai prémiumkerületekben (I., II., XII.) ez az érték 2,6 millió forint felett alakul. A legnagyobb kínálattal rendelkező XI. és XIII. kerületben 1,6 millió forint körüli az átlagár. Mindössze két kerületben, a XVIII. és XX. kerületben marad 1 millió forint alatt a négyzetméterár.
A megyeszékhelyeken változatosabb a kép: összesen több mint ezer új lakás vár gazdára, átlagosan 950 ezer forintos négyzetméteráron. Hat nagyvárosban – Szegeden, Debrecenben, Zalaegerszegen, Pécsen, Székesfehérváron és Egerben – már átlépte az egymillió forintos határt a négyzetméterár, 1,02–1,15 millió forintos sávban mozogva. Győrben a bőséges kínálat miatt valamivel alacsonyabb, 970 ezer forintos az átlagár.
A szakértők szerint az új lakások árának emelkedése a használt ingatlanok piacára is hatással van. Ezt jelzi, hogy az újszerű lakások négyzetméterára Budapesten már 1,48 millió forint, ami egyéves távlatban 16, két év alatt pedig 24 százalékos növekedést jelent. Bár a februári adatok további keresletnövekedést mutatnak, az állampapírpiacról érkező befektetői érdeklődés várhatóan június végére csökkenhet, ami 2025 második felében az áremelkedés lassulását eredményezheti.
Nemcsak az állampapírpiacról érkezhetnek azonban befektetők az újlakás-piacra. Ahogy arról az Index korábban beszámolt: az úgynevezett Hungarian Golden Visa program, vagyis vendégbefektetői státusz alapján külföldi állampolgárok csaknem 200 millió forintos ingatlanbefektetéssel tízéves magyarországi tartózkodási engedélyhez, ezáltal európai uniós útlevélhez jutnak.
Az új lakások fontos szerepet játszanak az otthonteremtés könnyítésében.
A rendkívül magas árak azonban gondot okozhatnak, különösen ha figyelembe vesszük, hogy a kedvezmények nélkül számított nettó átlagkereset 462 ezer forint, míg a fizetési viszonyokról valóságosabb képet festő nettó mediánbér 383 ezer forint.
Márpedig hiába a kínálati oldal stimulálása, aki az árak csökkenésére fogad, rosszul teszi, legfeljebb az emelkedés üteme torpanhat meg. Így a megoldásra váró képlet továbbra is a következő: rendkívül magas ingatlanárakat kell kigazdálkodni, alacsony fizetésekből. És bár a kínálat dinamikus növelése kétségkívül jót tesz a piacnak, ennek kifutása nem idén várható.
A szakma egyöntetű véleménye, hogy a korábbiaktól eltérően a kormányzatnak hosszabb távú szemlélettel szükséges közelítenie a piachoz – pozitív, hogy már látszanak erre utaló jelek, intézkedések. Ez kiszámíthatóbb környezetet teremthet mind a fejlesztők, mind a vásárlók számára.
Mind a fokozódó kereslet, mind a hazai ingatlanok alacsony megújítási rátája miatt nagy szükség van az újlakás-kínálat bővítésére, amely az árak kordában tartását is elősegítené. A projektek számának növeléséhez ugyanakkor nagy fokú kiszámíthatóságra lenne igény, hiszen a kedvezményes lakásáfa lehetősége jelenleg csak 2026 év végéig érhető el, így sokan nem mernek elköteleződni a beruházások mellett
– hívta fel a figyelmet Máté Ferenc.
A Duna House (DH) vezérigazgató-helyettese rámutatott: az új ingatlan vásárlását tervező érdeklődőkre erős árérzékenység jellemző, amellett, hogy megemelkedett a modern műszaki paraméterekkel rendelkező projektek iránti kereslet, a vevők többsége még mindig a megfizethetőbb kategóriát választaná.
A fővárosban szinte alig találni 60 millió forint alatti új ingatlanokat, ha mégis felbukkan a piacon ilyen árszinten kínált lakás, az garantáltan licithelyzetet generál a vevők között
– mondta Máté Ferenc. A DH tapasztalatai szerint az érdeklődők körében a legnépszerűbb a nappali plusz egy hálószobás lakás, azonban a megfizethetőségük miatt már egyre többen hajlanak a garzonok felé is.
Az új építésűek mellett mekkora puffert jelenthet az elavult ingatlanok felújítása a vevők körében? – tettük fel a kérdést. „A felújításra szoruló, például a klasszikus fővárosi bérlakásokra inkább az ingatlanfliping-tevékenységet végző befektetők körében van kereslet, az általuk korszerűsített és esztétikai szempontból is teljesen felújított lakások pedig a minőségi ingatlanokat kereső ügyfelek számára nyújtanának alternatívát, ezzel kiegészítve a jelenleg korlátozott újlakás-kínálatot. A vevők többségének alacsony a felújítási kedve, az ilyen, nagyobb volumenű munkálatok kivitelezése és koordinálása teljes embert igényel, emiatt kevés magánszemély vállalkozik felújítandó ingatlan vásárlására” – fejtette ki a vezérigazgató-helyettes.
A 2025–2026-os időszakban enyhe növekedés mellett stabilizálódhatnak az újlakás-árak – mondta Balla Ingatlan ügyvezetője.
Az állami szerepvállalás továbbra is meghatározó lesz, hiszen a támogatási rendszerek és a tőkeinjekciók jelentős befolyással bírnak a piac működésére. A jövőbeni trendeket az ingatlanfejlesztők, a bankok és az állami szabályozás hármasa fogja meghatározni, amelyek célja, hogy az új lakások elérhetőbbé váljanak a magyar családok számára
– foglalta össze Balla Ákos, aki hangsúlyozta: míg korábban inkább a keresleti oldalt élénkítő programokat láthattunk, addig most az állam a kínálati oldalon is beavatkozik.
Az építési programok támogatása és a beruházások elősegítése százmilliárdos nagyságrendben történik, melynek célja, hogy több új lakás kerüljön a piacra. Ennek eredményeként növekedhet a verseny, amely elvileg az árak stabilizálásához vezethet. Ugyanakkor a fejlesztők inputköltségei továbbra is magasak maradnak, ami korlátozza az árcsökkenés lehetőségét
„A piac jelenlegi kihívásai közé tartozik a kivitelezési költségek folyamatos emelkedése, amelyet a bérköltségek növekedése is támogat. Az építőanyagárak alakulása szintén bizonytalanságot okoz, amit egy reménybeli békét követően tetézhet az ukrajnai újjáépítés. Ez ugyanis jelentősen megnövelheti az építőanyagok iránti keresletet, ami további drágulást eredményezhet” – mondta a Balla Ingatlan ügyvezető-tulajdonosa. Hozzátette: az állami kedvezményes hitelek segíthetik a beruházókat, csökkentve ezáltal a finanszírozási költségeiket.
Ahogy a lakosságot is. A csok plusz, illetve az említett 5 százalékos THM-plafon segítheti a fiatalokat az otthonteremtésben. Ugyanakkor a hitelezési feltételek szigorodhatnak, így fontos, hogy az új lakásokhoz kapcsolódó finanszírozási termékek is igazodjanak a hosszabb építési időszakokhoz. Számos ingatlanpiaci szakember hangsúlyozta korábban: 5-6 százalék az a „lélektani” határ a lakáshitelkamatok esetében, melynél a lakosság hajlandó erőteljesebben megjelenni a hitelpiacon.
A hitelpiac egyik legnagyobb kihívása, hogy biztonságos, kiszámítható finanszírozási lehetőséget nyújtson a vevők számára. Ennek érdekében a hiteltermékek további fejlesztésre szorulnak
– mutatott rá Balla Ákos. A mai környezetben ugyanis sokszor előfordul, hogy a vásárlók még nem tudják, milyen feltételekkel kapnak majd hitelt egy 2026–2027-ben elkészülő projekt esetében. Ennek kezelésére a bankoknak is alkalmazkodniuk kellene, lehetőséget biztosítva a hosszabb távú, előre kiszámítható hitelkonstrukciókhoz. A hitelpiac egyik legnagyobb kihívása jelenleg, hogy a vevőknek biztonságos, kiszámítható finanszírozási lehetőséget nyújtsanak.
Erre ezért is mutatkozik óriási szükség, mert egy új lakás esetében jóval magasabb hitelösszeggel, ezáltal törlesztővel kell kalkulálni, mint egy használt ingatlannál.
Sőt, ahhoz, hogy valaki új lakást tudjon vásárolni, lényegesen magasabb jövedelemre lehet szüksége, mint ha használt lakást venne – mutatott rá megkeresésünkre a Bank360.hu. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutolsó lakáspiaci jelentése szerint
A jegybank adatai szerint a kamatok között nincs érdemi különbség, használt lakásoknál a fix kamatozású lakáshitelek átlagos THM-je decemberben 6,72 százalékos volt, az új lakásoknál 6,44 százalékos. Ez egy 20 millió forintos hitelnél még havi 5 ezer forintot sem jelent a törlesztőrészletben.
Az is látszik az adatokból, hogy az átlagos hitelösszegek folyamatosan emelkednek, ma már egy új építésű lakás esetében elérhetik vagy meg is haladhatják a 30 millió forintot. A Bank360.hu lakáshitel-kalkulátora szerint
Bizonyos esetekben hamarosan az új lakásoknál is csökkenhet egy 30 milliós hitel törlesztőrészlete – a törlesztő akár 170 ezer forintra vagy az alá is lemehet, amennyiben a bankok áprilistól bevezetik, az egy szűkebb körnek szánt önkéntes 5 százalékos kamatplafont. A THM-ek most 6,46 százaléktól indulnak, de inkább 7 százalék körüliek. A Magyar Bankszövetség azt ígérte, áprilistól októberig – amennyiben a piaci helyzet lehetővé teszi –, a 35 év alatti első, új és energiatakarékos lakásukat megvásárló fiataloknak kedvezményes kamattal nyújtanak majd a pénzintézetek zöldlakáshitelt. A feltételek viszont szigorúak, a kiszemelt ingatlan alapterülete legfeljebb 60 négyzetméter lehet, a négyzetméterára pedig nem haladhatja meg az 1,2 millió forintot.
Az új lakásokra annyiból könnyebb lehet felvenni a kölcsönt, hogy ezek az ingatlanok energetikai szempontból annyira hatékonyak, hogy zöldhitelt is kaphatnak rájuk a vásárlók. Ehhez arra van szükség, hogy az energetikai besorolásuk elérje az „A” szintet. Továbbá a lakás összesített energetikai jellemzőjének az értéke nem haladja meg a 76 kWh/nm/év szintet.
Ilyen lakásvásárlásnál 2025-től már elég lehet 10 százalékos önerő hitelhez, és a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) kiszámításánál is engedékenyebb az MNB. Az igazolt jövedelem akár 60 százalékáig is elmehet az adós a törlesztőrészletekkel. Vagyis, ha olyan lakáshitelt választ, melynél a törlesztőrészlet 250 ezer forint, akkor elegendő 417 ezer forintos havi nettó jövedelmet igazolnia. „Legalábbis elvileg, hiszen ez csak az elméleti minimum, a bankok ennél magasabbat is elvárhatnak egy ekkora törlesztőrészlethez” – hívja fel a figyelmet Herman Bernadett, a Bank360.hu vezető szakértője.
A lakhatási válság azonban jól tapintható a jegybank tanulmánya szerint is. Jelenleg azok a családok juthatnak a legkönnyebben új lakáshoz, akik gyereket vállalnak. Az MNB azt is megállapította, hogy az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása jelentős pénzügyi kifeszítettséggel járna. Az új budapesti lakás pedig a további gyereket nem vállaló családok számára a legtöbb esetben álom marad.
Gyermekvállalás esetén azonban sokkal jobb hitelezési helyzetbe kerülnek. A házaspárok számára nyitva áll a csok plusz és a babaváró kölcsön is. Egy 30 milliós csok plusz hitel törlesztőrészlete 172 ezer forint, ami 50 ezer forinttal alacsonyabb a piaci kölcsönnél.
A fiatalok számára a legtöbb esetben nem csupán az a kérdés, hogy a jövedelmük alapján mennyi hitelt tudnak felvenni, a lakásvásárlást az is akadályozza, hogy nem tudnak felmutatni elég önerőt a jelzálogkölcsönhöz, hiszen még nincs jelentős megtakarításuk. Ebben a 35 év alattiakat segíti, hogy nekik 10 százalékos önerővel is hitelezhetnek a bankok. Az önerőt házaspárok gyerekvállalással a 11 milliós babaváró hitellel is elő tudják teremteni. 2025-től pedig a 26 év alatti, tovább nem tanuló fiatalok már a 4 milliós kamatmentes munkáshitelt is fordíthatják erre. A gyermekvállalással mindkét hitel összege csökkenthető, három gyereknél pedig el is engedik. A munkáshitel ebből a szempontból annyival kedvezőbb, hogy a felvételéhez nem kell gyereket vállalni, de ha születik, akkor járnak rá a kedvezmények. Ráadásul ezekkel nem csak házas munkáshitel-igénylők élhetnek, viszont annyi megkötés van, hogy csak nő kaphatja meg a gyermek születése esetén járó törlesztési moratóriumot és hitelelengedést.
(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)