Az ingatlanpiaci túlárazás és a kamatszintek csökkentésében is segíthet az áprilistól a fiataloknak meghirdetett 5 százalékos kamatplafonnal bíró kölcsön. De a sikerességhez egy MNB-rendeletet módosítására is szükség lehet. Az Index megvizsgálta, mire számíthatunk a hitelpiacon áprilistól.
Egy hónap múlva nagyot változik az élet a lakáshitelpiacon. Április 1-től a magyar bankok tavaly év végén tett vállalásaiknak megfelelően legfeljebb 5 százalékos kamatozású lakáshitelt kínálnak majd a fiataloknak, előre meghatározott feltételek mellett. A program a kormány tavaly bejelentett új gazdasági akcióterve megfizethető lakhatást biztosító programjának egyik eleme.
A kedvezményes, folyósítási és hitelbírálati díj nélkül elérhető lakáskölcsönt
A lehetőség igen vonzó. Egy 30 millió forintos, 20 évre felvett hitel esetében a havi törlesztőrészlet 202–205 ezer forint körül alakulhat a kedvezményes hitel esetében. Miközben a hasonló kondíciókkal bíró legkedvezőbb piaci lakáshitel-ajánlat ma a Gránit Banké, amely 6,18 százalékos kamattal és 220 ezer forintos törlesztőrészlettel kínálja ezt a BiztosDöntés.hu kalkulátora szerint.
A havi minimum 8 százalékos törlesztőrészlet-csökkenés az első 5 év alatt több mint 1 millió forintot hagyhat az érintett fiatalok zsebében.
Az nem kérdés, hogy a pénzintézetek felveszik kínálatukba az új hitelt, ám azzal kapcsolatban, hogy ez milyen hatással lesz a lakáshitel- vagy a lakáspiacra, nem árt egy kicsit átnézni a részleteket.
1. Ingatlanár
Sokak szerint az 1,2 millió forintnál meghúzott négyzetméterár komoly korlátja lehet majd a kedvezményes hitel elterjedésének, hiszen jelenleg az új építésű ingatlanok négyzetméterára bizony elég magas. Az Ingatlan.com februári összegzése szerint a mintegy 3000 eladó budapesti új építésű lakás átlagos négyzetméterára 1,5 millió forint volt, mindössze öt kerületben, a X., XVII., XVIII., XX. és a XXIII. kerületben maradt az 1,2 milliós határ alatt. A vidéki megyeszékhelyeken az összeállítás szerint a hirdetésekben szereplő közel 1000 eladó lakás esetében az átlagos négyzetméterár 950 ezer forint, ott még nem lépték át sehol az 1,2 milliós határt.
A fentieket persze torzíthatja, hogy
A kedvezményes kamatozású hitel áprilisi bevezetésének első ránézésre az sem feltétlenül tesz jót, hogy épp dinamikus ingatlanár-bővülés jellemzi a piacot annak köszönhetően, hogy ezekben a hetekben érkeznek a háztartások számlájára az elmúlt évben rekordösszegeket kamatozó állampapír-kifizetések. Az eladóknak szemmel láthatóan vastagabban fog a ceruzája a potenciális ügyfelek vaskosabb pénztárcájára számítva, amit alátámaszt, hogy az ingatlan.com adatai szerint az árak emelkedése januárban 9,4 százalékra gyorsult éves szinten.
Más vélekedések szerint ugyanakkor a következő hónapokban búcsút mondhat a piac a túlárazottságnak, mivel az állampapírból érkező pénzek kifutásával egy bizonyos árszint felett csökken a fizetőképes kereslet. Sőt,
bizonyos új projekteknél kifejezetten árletörő lehet majd az 5 százalékos lakáshitel maximális négyzetméterárra vonatkozó kitétele.
2. Ingatlankínálat
A fenti pontban is említettük, hogy a bekerülési árat önmagában is növelheti, hogy komoly energetikai követelményeket szabtak meg az 5 százalékos hitel feltételéül.
Az új építésű lakások esetében az Ingatlan.com a szabályok napvilágra kerülésekor átnézte a kínálatot, és arra jutott, hogy az akkor értékesítésre kínált 16 ezer 60 négyzetméteresnél kisebb új lakásnak mindössze 5 százaléka felelt meg az A+-os energiatakarékossági feltételeknek. További szűkítést jelentett, hogy pusztán 1,6 százalékuk fért be az 1,2 milliós négyzetméterár alá. Tegyük hozzá, megyei jogú városokban az épített, 60 négyzetméternél kisebb, A+-os energiakategóriájú lakásokból 10-ből 9 az 1,2 milliós négyzetméterenkénti árplafon alatt maradt.
Ugyanakkor – ahogy azt említettük – a fejlesztők a potenciális keresletre alapozva a jövendő projekteknél több energiatakarékos lakást tervezhetnek, ahol 60 négyzetméter a maximum. De a kereslet mellett segítheti a fejlesztők döntését a kormány által még a márciusi indulás előtt
200-ról 300 milliárd forintra emelt kerettel bíró lakásfejlesztési tőkeprogram, amelyre építtetők pályázhatnak hazai ingatlanalapokon keresztül, alaponként 5–30 milliárd forint értékben.
Az összeget magyarországi fejlesztésre kell fordítaniuk, s előírás, hogy a pénzek 60 százalékát új lakások és bérlakások építésére, illetve kollégiumfejlesztésre kell felhasználni.
Folyik vita arról is, hogy megfelelő-e a 60 négyzetméternél meghúzott határ fiatal családok számára. Ezzel kapcsolatban érdemes emlékeztetni arra, hogy a múlt évszázad végén épített lakótelepi panellakások átlagos alapterülete 54 és 69 négyzetméter között mozgott, az építés időszakától és technológiájától függően. De a 60 négyzetméteres szinthez képest egészen kicsinek tűnő, 30-40 négyzetméteres „minigarzonok” lehúzták a 2000-es évek második felében megtapasztalt építési boom adatait is: 2005 és 2010 között az épített új lakások átlagos alapterülete 62 és 69 négyzetméter között volt évente.
Az 5 százalékos zöldhitel-szabályozás azt sem zárja ki, hogy a feltételeknek megfelelő A+ kategóriás használt lakást vegyenek a fiatalok. Arra vonatkozóan nem találtunk adatot, hány ingatlan bír ma Magyarországon A+ energiatakarékossági minősítéssel, de fontos látni,
a hitelcélnak az is megfelelhet, ha valaki olyan lakást vásárol meg, amelyet a vásárlás után felújítva tesz a szabályokban foglalt szintűen energiatakarékossá.
3. Kamatok
A legnagyobb kérdés épp ezt a területet érinti: vajon miként hat majd a kedvezményes, igaz, csak egy bizonyos ügyfélkörnek szánt lehetőség a többi hitel kamatára?
A mostani banki vállalás annak fényében érdekes, hogy a korábbi THM-plafon-megállapodások életbelépésekor a piaci lakáshitelek átlagos kamatszintjei már alatta voltak a megállapodásban szereplő felső értéknek, most azonban – mint láttuk – a legjobb ajánlattól is több mint 1 százalékpont választja el a kedvezményes kamatszintet.
Érdemes a kérdést más oldalról vizsgálni: amikor korábban bevezetésre került először a 8,5, majd a 7,3 százalékos THM (teljes hiteldíjmutató) -plafon, akkor a bankok egymás közötti versenye 2024 tavaszára több mint 80 bázisponttal a vállalás szintje alá, 6,46 százalékra szorította le a 10 éves fix konstrukcióban az átlagos lakáshitel THM-et. (Miután átlagról beszélünk, szép számmal voltak 6 százalék alatti folyósítások is.)
Ezek a kamatok az akkori referenciakamatok alatti kihelyezést jelentettek, azaz a bankok a verseny miatt alacsonyabb kamatok mellett vállalták a lakásfinanszírozást, mint amilyen kamaton a hitelbe adott összeget a bankközi pénzpiacon hasonló futamidőre le tudták volna kötni.
Most a korábbi általános THM-plafonhoz képest valóban szűkebb körnek lesz elérhető a kiemelten jó kamatozású kölcsön, de
a piac tavasszal egész biztosan az 5 százalékos hitelről fog beszélni, s azok az ügyfelek is ennek a bűvszámnak a tudatában fognak betérni a bankokba, akik nem jogosultak a kedvezményes kamatra. Ez sokak szerint a piaci hiteleknél is felerősítheti a kamatcsökkentési versenyt.
Ahol viszont már egyértelműen hat az árazásra az 5 százalékos hitel, az a zöldlakáshitelek világa. Jó pár hitelintézet kínált már eddig is kamatkedvezményt a sima piaci hiteleihez képest a korszerű, energiatakarékos lakások megvásárlásához vagy épp felújításához. A kedvezmény melletti érvek között első helyen kell megemlíteni, hogy az MNB Zöld Tőkekövetelmény-kedvezmény szabályaival bizony erősen nyomja a fenntartható, zöld hitelezés felé a bankokat. Másrészt pedig egy korszerű, modern ingatlan sokkal kisebb kockázatot rejt a finanszírozó számára, hiszen biztos lehet az ingatlan értékállóságában.
Áprilistól itt amúgy is új világ jött volna el, hiszen a jegybank kötelezővé tette valamennyi Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt (MFL) kínáló pénzintézetnek, hogy zöld hitelcélok esetén a sima MFL-hitelek kamatozásánál legalább 50 bázisponttal alacsonyabb szinten állapítsák meg a kamatot.
Az MFL-szabályok szerint a kedvezményes kamatra
Ez azt jelenti, hogy minden banknál lesz olcsóbb zöldhitel, aminek az 5 százalékos hitellel kell versenyeznie.
Azt illetően, hogy mire számíthatunk, jó előrejelzés a K&H Bank lépése. A pénzintézet közel másfél hónappal az áprilisi kettős – az MFL-kedvezmény és az 5 százalékos kedvezményes kamatozású kölcsön okozta – hitelföldindulás előtt jelezte: kedvezőbbé teszi az amúgy is versenyképes zöldhitelét. Az új feltételrendszerben az 5 éves kamatperiódus esetén 0,9, míg a 10 évesnél 1 százalékponttal lett alacsonyabb a zöldhitel kamata a banknál. A fix kamatozású 15 és 20 éves kamatperiódusú konstrukciók esetében 0,5 százalékpont volt a csökkentés. Ezzel a legkedvezőbb konstrukcióban 5,89 százalékos lett a kamatszint.
A verseny tehát elindult, s mint látjuk, az 5 százalékos kamatozású hitel már most komoly alkalmazkodásra készteti a pénzintézeteket.
A kedvezményes kamatozásra egyelőre fél éven keresztül, 2025. október 31-ig vállaltak garanciát a pénzintézetek,
a maximum 5 százalékos kamat a hitel első 5 évére lesz érvényes.
Mindez azt jelenti – hacsak nem nyakatekert finanszírozási szerződések születnek –, hogy visszatérnek a piacra az 5 éves kamatperiódussal bíró lakáshitelek, amelyek a fix kamatozású hitelek térnyerésekor a legkedveltebb konstrukciónak számítottak. Viszont 2022–2023-ban lényegében minden bank kivezette ezt a terméket a piacról, miután a felfutó inflációt követő magas kamatok miatt a törlesztőrészletek megdrágultak. A Magyar Nemzeti Bank hitelfékszabályai alapján a 10 évnél rövidebb időre fixált hitelek esetében nettó 600 ezer forintos igazolt jövedelem alatt csak a kereset 35, afelett pedig csak 40 százaléka lehet az a törlesztőrészlet, amit az ügyfél bevállalhat. Ezzel szemben a minimum 10 éves kamatciklussal rendelkező kölcsönök esetben a jövedelem 50, illetve 60 százalékát lehet törlesztésre fordítani – így szól a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóról (JTM) szóló szabályozás.
Ahhoz, hogy az ötszázalékos kamatozású zöldhitelek valóban elérjék céljukat, arra lenne szükség, hogy ezen speciális konstrukciók esetében az MNB az ötévente változó hitelkamatok ellenére lazítson a hitelfékszabályokon. Miközben a zöldhiteleknél és a fiataloknak a jegybank engedi, hogy akár 10 százalékos önerő mellett 90 százalékban hitelből finanszírozzák lakásukat, az 5 százalékos lakáshitelnél ez akadály lehet.
Az Index számításai szerint ugyanis az épp 600 ezer forint alatt keresők számára az életben tartott szigorúbb JTM-előírások miatt nagyjából 30 millió forintnál húzódik majd a finanszírozhatósági határ. ami azt jelentheti, hogy a vágyott, 60 négyzetméteres lakás megvásárlásához – 1 millió forint körüli négyzetméterár mellett – az érintett fiataloknak legalább 50 százalékos önrészre lesz szüksége.
Ezt pedig nem tudják semmilyen családpolitikai termékkel biztosítani, hiszen mind a csok, mind a babaváró, de még a munkáshitel törlesztőrészletét is bele kell számítani a JTM-mutatóba.
Összességében ugyan több kérdés van az 5 százalékos kamatozású hitel térnyerésével és piaci hatásaival kapcsolatban, de azt sem érdemes elfelejteni, hogy a lakáspiacon akár néhány ezer megkötött szerződés esetén is sikeresnek lehet értékelni a programot. Tavaly egész évben 75 193 lakáshitel-szerződést kötöttek a bankok, a mostani akciót megelőző, kiemelkedően nagy sikerként értékelt, energiatakarékossággal összekötött lakáshitelprogramban, az MNB NHP Zöld Otthon Hitelprogramban 8629 lakás finanszírozása történt meg.
(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)