Kitartó lendülettel érkeztek az érdeklődők februárban az ingatlanpiacra, ugyanakkor az idei második hónapban is kitartott az év elején tapasztalt ingatlanpiaci drágulás. Budapesten szinte nem lehet 1 millió forintos négyzetméterár alatt ingatlanhoz jutni. A bérlői piac stabilizálódni látszik: az átlagos bérleti díjak stagnáltak, a 250 ezer forint üvegplafonnak bizonyul a kiadó lakásoknál.
Februárban sem enyhült a felfokozott hangulat az ingatlanpiacon, a keresletnövekedéssel együtt folytatódott a lakóingatlanok drágulása is – derül ki a zenga.hu ingatlankereső portál adataiból. A használt lakások négyzetméterára éves szinten 21, és az idén januárhoz képest pedig 0,6 százalékot emelkedett, a házaké februárban 14,3 százalékot drágult a tavalyi év hasonló időszakához képest, míg januárhoz képest majd' 1 százalékot.
„Az adatainkból az látszik, hogy az év eleje óta folyamatosan fokozódik az érdeklődés, jelenleg másfélszer annyian érdeklődnek az eladó ingatlanok iránt, mint tavaly. A potenciális vevők most elsősorban felújított vagy jó állapotú, 2–3 szobás, 50–60 négyzetméteres, jó energiabesorolású ingatlanokat keresnek” – mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője.
A fővárosban a használt lakások átlagos négyzetméterára 1,41 millió forintnál járt februárban,
ám a kerületek között igen nagy az eltérés, még a befektetők számára népszerű belső részek között is. A VI. kerületben 1,6 millió forintos, a VII. és VIII. kerületekben 1,2, míg a IX. kerületben 1,37 millió forintos négyzetméterárral lehet számolni. A legdrágább kerület továbbra is az V., a Belvárosban 2 millió forintos átlagos négyzetméterárakkal találkoznak a vevők.
Az eladó használt lakásokat tekintve azonban mindössze három kerületben (XVI., XXI., XXIII.) maradtak az átlagos meghirdetett négyzetméterárak egymillió forint alatt.
A fővárosban a házak átlagos négyzetméterára a tavalyi év hasonló időszakához képest 3,4 százalékkal emelkedett, jelenleg átlagosan 937 ezer forintos árral kell számolni. A legdrágább a XII. kerület, ott ugyanis 1,6 milliós az átlagos négyzetméterár a családi házak tekintetében. A legolcsóbb pedig a XX. kerület a 707 ezer Ft per négyzetméteres árszinttel.
A megyeszékhelyek közül Debrecenben a februárban meghirdetett ingatlanok 890 ezer forintos átlagos négyzetméterárral szerepelnek a kínálatban, Szegeden 863 ezer forintos, míg Miskolcon csak 530 ezer forintos négyzetméterárral kell átlagban számolni. Győrben a használt lakások átlagos négyzetméterára 918 ezer, Zalaegerszegen 664 ezer, Székesfehérváron 902 ezer forint.
A Balla Ingatlan adatai szerint az elmúlt hónapokban lendületes áremelkedés zajlott le a hirdetési árakat tekintve a hazai ingatlanpiacon, ami a szakértők szerint mintegy 10 százalék körül alakult. A folytatás azonban bizonytalan.
Az elmúlt év ősze számottevő áremelkedést hozott a hazai ingatlanpiacon, elsősorban az áremelkedéssel kapcsolatos várakozások miatt. Az áremelkedés egyébként a tavalyi év egészére jellemző volt, csak az év első három negyedévében jóval lassabb ütemben történt, mint az utolsó negyedévben. A fővárosi panellakásoknál mintegy 10 százalékos drágulás következett be, vagyis 3–5 millió forinttal emelkedett az áruk – számoltak be az ingatlaniroda szakértői.
De nem csak Budapesten volt érezhető a kínálati árak emelkedése. Agárdon néhány hónap alatt elérte a 10 százalékot az áremelkedés mértéke, de bizonyos szegmensekben a 15–20 százalékot is elérte. Érden az eladók felültek az áremelkedést előrevetítő hullámokra, és növelték a hirdetési árakat tavaly ősz óta. Ez a jelenség még olyan ingatlanok esetében is megfigyelhető volt, melyekre már korábban is csak minimális volt az érdeklődés, elsősorban a magas ár miatt. És ha végül mégsem emeltek árat a tulajdonosok, akkor is kikötötték, hogy nem is csökkentenek, nyilván abban bízva, hogy úgymond „beérnek” majd az árak az általános ingatlanpiaci áremelkedés során.
A Balatonnál nem következett be jelentősebb áremelkedés eddig.
Mindössze annyi történt, hogy a közel három éve pangó piacon „újból van élet”. Ennek hatására a használt ingatlanok árai gyakorlatilag nem változtak az elmúlt hónapokban a Balatonnál, ráadásul az új építésű ingatlanok piacán tavaly 10–20 százalékos árcsökkenésre került sor amiatt, hogy a beruházók lépéskényszerbe kerültek. Ahhoz ugyanis, hogy egy projekt tovább tudjon haladni, értékesíteni kell az ingatlanokat. A kereslet-kínálat egyensúlyba kerülésével az idei második félévben 5–10 százalékos áremelkedés lehetséges az év végéig.
Az érdeklődők ugyanakkor a drágulás ellenére kitartó lendülettel érkeztek az ingatlanpiacra: a Duna House (DH) Keresletindexe januárhoz mérten minimális, 4 pontos enyhülést mutat ugyan, azonban még így is meghaladja az előző 2 év februári értékeit.
Az ügyfelek nem csak mustrálták a kínálatot, vásároltak is:
az év második hónapjára becsült 11 338 adásvétel a januári eredménynél 22 százalékkal erősebb, és a tavalyi év azonos időszakához hasonlítva is 5 százalékkal jobb teljesítményt takar. A februárra becsült adásvételszám kimagasló, 2024 legjobban teljesítő hónapjához, júliushoz mérten is csupán 2 százalékkal marad el.
A DH mérése szerint a jelzáloghitel-piacon idén februárban 115 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitel realizálódott, ami a szakértők által az előző hónapra becsült volumenhez képest 4 százalékos mérséklődést, a 2024-es év azonos időszakában mért MNB-adathoz hasonlítva viszont 35 százalékkal jobb teljesítményt jelent.
Az aktív kereslet és a növekvő tranzakciószámok mellett az ingatlanok forgási sebessége is gyorsabb tempóra váltott: a legrövidebb idő, átlagosan 2 hónap alatt a fővárosi panellakások cseréltek gazdát, a vidéki házgyári lakások értékesítése ugyanakkor valamivel több mint 2,5 hónapot vett igénybe. A használt téglalakások és házak eladása vidéken és a fővárosban is 4 hónap körüli hirdetési időszak alatt zárult.
Ingatlantípusonként eltérő trendet mutatnak a tranzakciók adatai: vidéken két számjegyű drágulás jelentkezett a panellakások árszintjében, míg a téglaépítésű otthonok átlagos négyzetméterára enyhe mérséklődést jelez Kelet- és Nyugat-Magyarországon egyaránt. Keleten a panelekért átlagosan 640, nyugaton 619 ezer forintos négyzetméterárat fizettek a vevők. A használt téglaépítésűekért 391 ezer forintot adtak a vásárlók a keleti országrészben, míg a nyugati megyék településein 423 ezer forint körül alakult az átlag.
Vidékhez hasonlóan a fővárosban is a panellakások árszintjében jelentkezett erőteljesebb drágulás: Budán megközelítette az 1,2 milliót, míg a pesti kerületekben közel 950 ezer forint/négyzetméterre emelkedett a házgyári lakásokért fizetett átlag. A pesti paneltulajdonosok nem változtattak az irányáron, a budai oldalon azonban előfordult a hirdetési árak csökkentése is: az utolsó árhoz képest a vevői alkunak minimális, 1-2 százalékos teret hagytak az eladók.
A népszerű, pesti téglalakások a tavaly februári adatokkal megegyezően átlagosan 845 ezer forint/négyzetméteres áron találtak gazdára az elmúlt hónapban, a budai lakásokért 1 millió forint körüli négyzetméterárat fizettek a vevők, míg a pesti belvárosban 1,2 millió forint fölé szökött az átlag. A fővárosi téglalakások irányárán 2–3 százalékban változtattak az eladók, az alku 3–4 százalék körül alakult.
A pesti kerületek vették át a főszerepet a fővárosi ingatlanpiacon, tartja vezető pozícióját a XIII.: az ügyfelek 23,5 százaléka jelölte meg preferált lokációként, emellett pedig újra középpontba kerültek a belvárosi területek is. Terézváros 18,5 százalékkal a második, Erzsébetváros 17,8 százalékkal a harmadik helyen végzett.
Országszerte nőtt a befektetők jelenléte az ingatlanpiacon, akik ezúttal nemcsak vevőként, hanem eladóként is aktívak voltak. A fővárosban 35 százalék volt a befektetési célú ügyletek aránya, a februárban szerződő vevők 22 százaléka első lakását vásárolta meg. A befektetők 81,5 millió, míg az első lakást szerző otthonteremtők 58,5 millió forintot fordítottak budapesti ingatlan vásárlására.
Vidéken is befektetési céllal köttetett a legtöbb adásvétel (29 százalék), de aktívak voltak az első lakást vásárlók és a nagyobb ingatlanba költözők is. Befektetésre 38,2 millió forintot szántak a vevők, míg első lakásra egymillió forinttal többet fordítottak a vidéki területeken szerződők.
A fővárosban 35 százalékban a korábbi befektetés értékesítése adta a fő motivációt, az eladók 21 százaléka nagyobb ingatlanba költözés miatt vált meg előző otthonától. Budapesthez hasonlóan vidéken is a korábbi befektetés értékesítése vezette a sort, az ügyletek 25 százalékában örökölt ingatlanjuktól váltak meg az eladók.
A DH érdekességként említette, hogy
Az eladói után nézzük, mi a helyzet a bérlői piacon, ahogy augusztus óta először emelkedett érezhetően a bérlők keresleti szintje, és ez stabilizálta a februári budapesti albérletpiacot – derül ki a Rentingo friss elemzéséből. Érdemes nem kerülethatárokban gondolkodni annak, aki jó helyen szeretne olcsó albérletet találni, hiszen hatalmas, akár 30 százalékos eltérések is lehetnek egy adott kerületen belül. Toplistás a budai vár és az V. kerület Bazilika és Lánchíd közötti része, a legolcsóbb albérletek pedig Soroksár külső részén, valamint a XVII. kerülethez tartozó Rákoshegyen találhatók.
Februárban átlagosan 251 ezer forintért kínálták budapesti lakásaikat a bérbeadók, a bérlők pedig jellemzően 216 ezer forintért kerestek kiadó ingatlant. A kínálati árban ez mindössze 1,1 százalékos elmozdulás az előző hónaphoz képest, ami megerősíti a tavaly nyár óta látható tendenciát:
a 250 ezres határ felett lényegesen nehezebb bérlőt találni Budapesten.
A mostani csekély elmozdulás oka nagyrészt technikai jellegű, mivel az olcsó albérleteket gyorsan elviszik a bérlők, a piacon hosszabb ideig maradnak kiadatlanul a drágább lakások, ami felfelé húzza az átlagot. A kínálati és keresleti elvárások közötti nagy szakadék azonban még mindig fogva tartja a piacot, gátat szabva a nagyobb áremelkedésnek. Ezt mutatja az is, hogy februárban a bérbeadók 62 százaléka módosított lefelé az eredeti elképzelésén, és menet közben csökkentett a meghirdetett bérleti díjon.
Bár a kedvező bérleti díjjal kínált lakások száma csökken, aki jó áron keres albérletet, annak érdemes kerületeken belül, mikropiaci szinten gondolkodnia.
Budapest albérletpiaca ugyanis nem 23 kerületből, hanem valójában 160 kisebb egységből áll, és a belső kerületekben is lehet olcsóbb részeket találni
– hívja fel a figyelmet bérbeadási platform. Például Újlipótváros Váci úthoz közelebbi területein érdemes keresgélnie annak, aki a központi desztinációból nem szeretne feladni, de pénztárcája nem bírja a legdrágább budapesti albérleteket.
Budapest legdrágább része továbbra is a budai Várnegyed, valamint a közeli, az Attila út rakpart által határolt terület. Idén azonban nem a legdrágább részek bérleti díjai emelkedtek: 20 olyan kisebb területet lehet beazonosítani, ahol – szemben a piac hónapok óta tartó stagnálásával – az idei év első két hónapjában már 3 százaléknál is magasabb volt a bérleti díj növekedése. Ezek a területek a város olyan külső részein találhatók, ahol a bérleti díj lényegesen alacsonyabb a Budapest egészére nézve átlagosnak számító 251 ezer forintnál.
(Borítókép: Shutterstock)