A fapados turizmus forradalma zajlik az orrunk előtt Budapesten, hódítanak az alternatív hostelek: az egyik legnagyobb magánszállásokat közvetítő közösségi oldalon, az airbnb.hu-n tavaly óta megháromszorozódott a kínált apartmanok száma. A turisták szinte bármit kibérelhetek – legyen szó teljes lakásról, egy szobáról a hétvégére vagy akár egy matracról a konyhában. A túlkínálatos piac miatt nagy az árverseny: már háromezer forintért is bérelhető lakás egy szombat estére. A lakáskiadás elsőre ugyan jó üzletnek tűnik, de az esetek többségében csak zsebpénzt hoz.
„Világjáróknak, átutazóknak ajánljuk 160 nm-es földszinti, nagypolgári lakásunk kihasználatlan, hangulatos kis vendégszobáját a Városligetnél” – és egy estére a tiéd lehet a nagypolgári hangulat kevesebb mint háromezer forintért.
Egy év alatt hatszor annyi turista és háromszor annyi zimmer frei nőtt ki a főváros belvárosi kerületeiben, mint amennyi korábban volt. A fapados turizmus piacán őrült nagy az árverseny, és tömeges a kínálat: az airbnb.hu-n majdnem kétezer kiadó magyar lakás van, és a kereslet is nagyon nő: egyre több az olyan turista, aki egy kétágyas hotelszoba áráért szívesebben bérelne ki egy egész lakást.
A kereslet visszaesése lenyomta a használtlakás-árakat Budapesten: olyan lakás is van, amelyet kétszázezer forintos négyzetméterár alatt kínálnak. A tartósan alacsony ingatlanárak miatt egyre több befektető vásárolja fel ezeket az olcsó, belvárosi, használt lakásokat, hogy aztán alternatív hostelként működtesse őket. Mások meg a saját lakásukból akarnak pénzt csinálni.
A szállásadók döntő hányada magánember, aki szeretne egy kis pénzt keresni. De van olyan vállalkozó is, aki három-öt kihasználatlan belvárosi apartmant is felvásárol, és akadnak olyan házak is, amelyekben egész emeletnyi apartmanok vannak, de az igazán profi befektetőcégekből kevés van a városban.
A szobaszálloda úgy működik, ahogy a balatoni zimmer frei: kiadhatod a lakásod több hónapra, egy-két hétre, de akár egy szombat estére is. A vendég odamegy, alszik a kanapén. Olyan ez, mint a couch surfing, csak a végén elkérsz tőle 20 eurót.
Szállásközvetítő közösségi hálózat. Három 24 éves fiatal – Brian Chesky, Joe Gebbia és Nathan Blecharczyk – alapította 2008-ban San Franciscóban. Az airbnb piacán külföldi szálláskeresők és szabad szobával rendelkező helyiek találkoznak. Az ötletet az alapítók saját életükből merítették: a lakásukban egy matracot „adtak bérbe” turistáknak, hogy fizetni tudják a lakbért. Jelenleg 192 ország 26 ezer városának szálláslehetőségeit ajánlja az oldal. 2008-as indulása óta több mint négymillióan foglaltak szállást, csak a tavalyi évben 3 millióan. Magyarországon majdnem kétezer ingatlant hirdetnek az oldalon, ezek többsége Budapesten van.
2008-ban minden nap egy éjszakányi utazást foglaltak le az oldalon.
2009-ben minden ötödik percben lefoglaltak egy éjszakát.
2010-ben minden percre, 2011-ben minden 10 másodpercre jutott egy éjszaka. Ma már két másodpercenként foglalnak egy éjszakányi utazást az airbnb oldalán.
Az átlagos tartózkodási idő 2012-ben hat éjszaka volt.
Az eredeti ötlet szerint a vendég kap egy „airbed”-et, azaz egy felfújhatós ágyat és hozzá reggelit. Kiadhatod a teljes lakást, az egyik szobádat vagy akár a felfújhatós matracot a konyhában, ha nem tudod fizetni a magas lakbért, a közüzemi a számlákat, vagy csak a nyaralásra gyűjtesz.
A klasszikus bérbeadáshoz képest a szállodaszoba jóval több bevételt hozhat: egy jól sikerült hétvége alatt is össze lehet szedni egy hónapnyi bérleti díj árát. De kevesebb szerencsével egy V. kerületi kisebb, másfél szobás lakást egy hétre két embernek 45 ezer forint körül már ki lehet adni, amely még így is közel van a klasszikus, egyhavi bérleti díj feléhez, egy hónap alatt tehát kétszer annyit is lehet keresni így, mint a hagyományos kiadással.
Viszont a kockázatok és a kiadások is magasabbak, és a ráfordítandó idő is több, ha valaki egész évben csak a turistákra hajt, mint ha szerződésben vállalt felmondási idővel, hosszú távra, fix áron adja ki a lakását.
És nemcsak az anyagi ráfordítás, de a verseny is nagyobb: az airbnb.hu piaca a visszajelzésekre és a referenciákra épül, a lakásoknak meg kell felelniük minimális minőségbeli elvárásoknak: nem dögölhet be a mosógép vagy a hajszárító, nem lóghatnak ki csövek a falból, és a lassú internet sem előny. Amelyik lakás mégsem felel meg, az hamar kihullik a piacról.
Az airbnb csak a fórumot adja, minden egyébről – így az éjszakánkénti árról is – a lakás tulajdonosa dönt. Eldöntheti, hogy kér-e kauciót, előleget, felszámol-e takarítási díjat, ad-e kedvezményt a foglalás idejétől függően. A hirdetés díjmentes, a portál csak a tényleges forgalomból veszi ki a részesedését: a szállásadóknak 3, a vendégeknek 6-12 százalékos díjat kell fizetniük a foglalás árából. Az oldal közvetítő félként biztonsági garanciát is nyújt, egymillió dolláros értékhatárig nyújt biztosítékot a házigazdának arra az esetre, ha kár éri az ingatlant.
A tulajdonosok az olcsón felvásárolt lakások felújítására általában kevésbé költenek. Az üzlet hosszú távon azonban csak azoknak jön be, akik elég sok munkát ölnek bele, és az átlagnál jobb szolgáltatást nyújtanak.
A lakást folyamatosan takarítani és karbantartani kell, a fogyó eszközökkel feltölteni, törülközőket és ágyneműt mosni. Ehhez jön még a rezsi és az elromlott hűtő vagy a bedöglött légkondi, a szőnyegre kifolyt bor vagy a soha vissza nem juttatott kulcs ára. Ha valaki nem saját lakásában fogad turistákat, hanem eleve azért bérel, hogy továbbközvetítse őket, akkor ehhez jön a bérleti díj is. A turisták napi 20-40 eurót fizetnek, de kivételesen olcsó ajánlatokat is találni.
A legnagyobb és legdrágább szállodáknak ugyan nem fog a szállásközvetítő hálózatok felfutása paradigmaváltást hozni, de az új piac jelenlétét azért az összes iparági szereplő érzi. A turistákat csak a körúton belüli vagy ahhoz közeli, jól berendezett lakások érdeklik. A legkedveltebb környéknek adja magát a zsidónegyed, de az ötödik, hatodik kerület, és a Ráday utca is kedvelt. (A legnépszerűbb környékek klasszikus lakbérárait ezen a térképen találod meg.)
A szobakiadások ezért valós konkurenciát jelenthetnek a másodvonalbeli hoteleknek. Ahhoz képest, hogy a város legjobb környékein vannak, nagyon alacsony áron kínálják őket, főleg télen.
A kisebb hotelek célközönsége pont az a réteg, aki megengedhetne magának egy hotelszobát, de rájött, hogy lakást kivenni olcsóbb is és jobb is, és nem snassz, hogy nincs 24 órás portaszolgálat vagy szobapincér. Időközben a Booking.com is ráeszmélt, hogy vannak felhasználók, akik nem hotelekre, hanem lakásokra vágynak.
„Az airbnb-n hihetetlen gyorsan, másfél év alatt megtriplázódott a budapesti apartmanok száma. De ez a felfutás nem lesz végtelen, ha túl sokan lépnek be a piacra, egyre kevésbé lesz kifizetődő biznisz, és hosszú távon arra lehet számítani, hogy megtisztul a piac. Egyre kevésbé éri majd meg azoknak, akik üzletszerűen csinálják, és nem a saját lakásukat adják ki. Kihullanak majd a kevésbé turistakonform, gyengébb minőségű szolgáltatást nyújtó lakások is. A már most túlkínálatos piac a szezonalitás miatt is érzékeny: évről évre egyre több turista jön Budapestre, de időközben háromszor annyi lett a kiadó apartman. A Sziget fesztivál alatt csillagászati árakat lehet beszedni, az 50-60 eurós szobaár is olcsónak számít, őszre a kereslet rögtön visszaesik.
Sok befektető nehezen tudja év közben fizetni a bérleti díjakat abból, amit beszedett nyáron, a főszezonban. Ellenben akinek saját lakása van, az csak még jobban leviszi télen a bérleti díjakat, neki megéri. Aki bérel, az meg belebukik” – fogalmazott egy névtelenséget kérő budapesti hostelvezető.
De mi lesz a szomszéd lakókkal? Az elégedetlen lakók feljelenthetik az önkormányzatnál a tulajdonost egy hangos legénybúcsú miatt, de a lakáskiadáshoz nem kell semmilyen külön engedély. Viszont az önkormányzat meg fogja kérdezni, hogy a tulajdonos mikor vallott be utoljára adót.
Ezért a szálláshelyek üzemeltetői nem húzzák ki a gyufát, és inkább együttműködést keresnek a lakókkal. A szobaszállodák esetén nem jellemző a csoportba verődő nagy bulizás, inkább 2-5 fős társaságok jönnek, és sokkal kevesebb a gond velük, mint egy hostelben, ahol negyven ember száll meg egy helyen.
Sokan nem adóznak a lakáskiadás után egy forintot sem, holott be kéne jelenteni a tevékenységet az önkormányzatnál, és idegenforgalmi adót (ifa) fizetni utána. Az ifa kerületenként eltér, de általában 2 és 4 százalék között mozog: a hetedik kerületben például 4 százalékot kell fizetni minden egyes nagykorú vendég után.
„Mégis: azok, akik a saját lakásukban adnak ki egy-két szobát, vagy esetleg az egész lakást, gyakorlatilag nem fizetnek ifát. Több száz van ezekből a kisebb lakásokból, és nem szúrnak szemet a NAV-nak. Az önkormányzatok pedig a legtöbb esetben az airbnb-ről sem hallottak még” – nyilatkozta az Indexnek egy másik, szintén névtelenséget kérő apartmantulajdonos.
Más viszont a helyzet, ha egy feldühödött szomszéd vagy egy átvert bérlő tesz feljelentést a NAV-nál. Ezekből a bejelentésekből egyre több érkezik mostanában. A NAV még egy közleményt is kiadott, hogy fokozottan ellenőrzi ezeket az ügyeket is, ugyanúgy, mint a klasszikus bérbeadás esetében.
Nem tisztázott viszont, hogy az airbnb hogyan árazza be a fizetési rendszerébe az idegenforgalmi adót. A szolgáltatás a világ minden részén jelen van, de az adórendszer az egyes országokban teljesen eltérő. A zimmer frei esetén a vendég a bérleti díj mellé idegenforgalmi adót is fizet, az airbnb-n viszont be lehet állítani a takarítási díjat, az előleget, csak éppen az idegenforgalmi adót nem.
Amennyiben egy lakást adsz ki, ami saját tulajdonod, vagy szerződéssel bérled, és maximum 8 szobában fogadsz legfeljebb 16 vendéget, akkor ez egyéb szálláshely szolgáltatásnak minősül. Ilyenkor szobánként évi 32 ezer forintos átalányt kell fizetned, és ezután még 20 százalék EKHO-t. Ezután a szolgáltatás után nem kell szja-t fizetni. Ezeken felül lesz még a kerültenként változó idegenforgalmi adó.
Ha például egy 3 hálós apartmant viszel, amiben 6 embert tudsz vendégül látni, egy évben fizetned kell 96 ezer forint átalányt, amire jön a 19 200 forintos EKHO. A fejenként 10-30 eurós bevételed után, pedig 120-360 forint, amit általában áthárítanak a bérlőre. Ha a bizniszed nem fér bele az egyéb szálláshely szolgáltatásba, már bőven nem ilyen kedvező az adózás, egy millió felett már a 16 százalékon felül még kb. 20-30 százalékot is fizetni kell.