Kemény fába vágja a fejszéjét, aki kisebb falvakban, községekben szeretne ingatlant vásárolni, vagy még inkább eladni. Sok helyen a piaci forgalom szinte teljes hiánya miatt még a körülbelüli árszínvonal meghatározása sem tartozik a legegyszerűbb feladatok közé.
Az utóbbi időben a hirdetési újságokon kívül leginkább az ingatlan-árverezéssel foglalkozó cégek kínálatában lehet találkozni az úgynevezett "kistelepülési" ingatlankategóriával. Azonban egyik értékesítési csatornán sem mutatják azt a tapasztalatok, hogy az ingatlant vásárolni kívánók hirtelen új lehetőséget fedeztek fel ebben a szegmensben. A hirdetésekre sokszor évekig egyáltalán nincs jelentkező, az árverezés alatt álló ingatlanok pedig az estek többségében hiába kelletik magukat olykor egy középkategóriás autó áránál is olcsóbban, ritkán születik sikeres licit.
Ahogy a főváros kerületei között is vannak népszerűek és kevésbé divatosak, a kistelepülési ingatlanpiac is kitermelte a maga divatterületeit, ahol folyamatosan vásárolnak a csendre, nyugalomra és természetközelségre vágyó városlakók. Más helyszíneken viszont gyakorlatilag csak akkor lehet bármi esély a ház eladására, ha a településen belülről jelentkezik vevő.
Előbbi esetben a túl nagy népszerűség hamar megindítja felfelé az árakat, és a hajdan békés falu a városi lakosság hétvégi pihenőtelepülésévé válik - erre jó példaként szolgálnak azok a Zala és Vas megyei települések, melyek közvetlen közelében gyógyvíz érhető el, mely szinte mágnesként vonzza nemcsak a szállóvendégeket, hanem az ingatlanvásárlókat is. A "wellness-falvakban" az utóbbi években helyi közvetítők tapasztalatai szerint 25-40 százalékos áremelkedés volt jellemző.
Jóval több azonban az olyan település, ahol a piaci forgalom minimális, az árak pedig a nagyvárosi szinthez képest filléresek: Kelet-Magyarország több megyéjében például egyáltalán nem számít szokatlannak az 5-8 millió forintért kínált családi ház - Budapesten ennyiért egy közepes színvonalú panellakás sem biztos, hogy megvásárolható. Esetenként azonban ennél is olcsóbban, már egy-két millióért házat vehetünk ilyen helyeken. Ha a település különösebb extrákat nem kínál, az eladás sikere az esetek döntő többségében kizárólag a vakszerencsén múlik, különösen akkor, ha a település infrastrukturális feltételei sem kielégítőek.
Jellemzően problémát jelent a valós piaci ár meghatározása, ami még az értékbecslőknek is fejfájást okoz néha: különösen akkor, ha nemcsak tranzakciós, hanem kínálati adatok sem igen állnak rendelkezésre az adott települést tekintve. Meglepő módon, az árszínvonal legalábbis körülbelüli meghatározásában fogódzót jelenthetne az adóhatóság elhíresült vagyonadó-kalkulátora. Korábban ugyanis az átlagember egyáltalán nem, vagy csak jó háromnegyed éves késéssel, meglehetősen ömlesztett formában férhetett hozzá bármiféle illetékhivatali információhoz - a házszámra lebontott kalkuláció ebből a szempontból hasznos információt nyújthatna a piacnak.
További gond lehet a hitelezés: ugyan a nem felkapott vidéki kistelepüléseken az árak nem magasak, sokszor mégis szükséges valamilyen finanszírozás, ami azonban akadályokba ütközhet. A kereskedelmi bankok nem mindegyike lelkesedik a kvázi forgalomképtelen ingatlanok finanszírozásáért, sőt olyan listák is terjedtek a világhálón, melyek egyes bankok által ingatlanhitelezési szempontból kockázatosnak tartott települések neveit tartalmazták - utóbbi nem mondhatni, hogy jó hatással volt az amúgy is gyengélkedő részpiacra.
A kistelepülések esetében a potenciális vevők általában három csoportra oszthatóak: a véletlenül beesőkre, illetve a városból kiköltözőkre, akik mintegy sorsszerűen fedezték fel az adott települést, a helybéli vásárlókra (sokszor a közeli szomszédok, rokonok közül kerülnek ki), valamint adott esetben a befektetni kívánó piaci szereplőkre. Mindhárom esetben alapjaiban különböző hirdetési stratégiára van szükség: a helyi piacra az esetek döntő többségében bőven elég a szájreklám, vagy egy nagyobb társaságban célzottan elejtett megjegyzés, a más településekről költözők esetében pedig jellemzően a napilap illetve a hirdetőújság lehet megoldás, míg a befektetők elérésében egy rámenős ingatlanos, illetve az internetes hirdetési portálok segíthetnek.
Az esetek jó részében nem feltétlenül igaz, hogy a fantasztikus kertje, vagy egyéb, előnyös tulajdonsága miatt kiszemelt ingatlan azonnal költözhető, néha a felújítási költség nagyobb összegre rúg, mint a ház vételéra. Alku szempontjából a helyzet felemás: egyes ingatlantípusokat - klasszikusan a 60-as években épült két utcai ablakos kockaház a főút mellett, vagy leromlott állapotban lévő parasztház - annyira olcsón kínálnak, hogy onnan már gyakorlatilag nem lehet alkudni. Ilyenkor inkább a telekértékben szoktak gondolkodni a leendő vásárlók, míg a magasabb áron kínált nagyobb házak esetében piaci tapasztalatok szerint nem ritka a 25-30 százalékos alku, és az akár több éves értékesítési idő sem. A legrosszabb helyzetben az "egyedi ízlés szerint" készült, drágán kínált ingatlanok vannak - ezekre sokszor egyáltalán nincs kereslet.
Ritka az a befektető, aki a vidéki ingatlanpiac ezen szegmensében próbálkozik, noha megfelelő információk birtokában középtávon figyelemre méltó hozamot lehet elérni - mindez persze csak akkor igaz, ha a különféle fejlesztési tervek valóra válnak. Elemzők szerint az aktuális trendnek megfelelően az újonnan épülő vidéki wellness központok környéke az esetek többségében legalábbis megfontolandó kategóriába tartozik, de minden olyan település érdekes lehet, melynek közvetlen közelében valamilyen nagyobb beruházás, turisztikai fejlesztés van tervbe véve - különösen, ha 30-40 kilométeren belül egy nagyobb város is megtalálható. A település közelében épülő, vagy meglévő autópálya ilyenkor inkább áldás, mint átok - jó példa erre a Budapesttől negyven kilométerre lévő, korábban alig ismert Tordas esete, ahova az utóbbi években valóságos kiköltözési hullám indult meg, miután a budai agglomeráció árai egyre magasabbra szöktek.
A nagyvárosok nyüzsgése elől menekülők számára szintén opció lehet a kistelepüléseken történő ingatlanvásárlás - probléma azonban, hogy még messze nem mindenhol ismerték fel annak jelentőségét, hogy a fejlődni vágyó települést menedzselni, hirdetni kell - bár a helyzet sokat javult, a nagyvárosokból beköltöző, a településekre új színt (és helyben elköltött pénzmennyiséget) hozó új lakókat célzó kampányokkal egyelőre még alig találkozni az hazai ingatlanpiacon.