- Mennyiben okozott meglepetést a lakossági épületenergetikai korszerűsítést támogató program bejelentése, és milyen hatása lesz a piacra? Tovább nőnek az árak, esetleg stagnálnak, vagy marad az egyes szegmensekben mért, kismértékű csökkenés?

– Nem volt meglepetés a kormányzati bejelentés, régóta erről szóltak az iparági hírek, az időpont és a felújításra, korszerűsítésre igényelhető összeg nagysága és a feltételrendszer volt kérdéses. A támogatásnak köszönhetően elsősorban azok a családi házak értékelődnek fel az ingatlanpiacon, amelyek a rezsiválság következtében veszítettek reálértékükből és emiatt ezeket jóval nehezebben lehetett értékesíteni. Az Otthon Centrum közreműködésével az utóbbi évben értékesített ingatlanok adatai szerint a korszerűtlen, 60-as, 70-es és 80-as években épült, házak az elmúlt 20-25 évben átadott ingatlanoknál 47 százalékkal olcsóbban találtak vevőre. Ez hatalmas különbség, a mostani lehetőséggel élők pedig a felújítás, korszerűsítés után ismét piacképessé tehetik ingatlanjaikat. A kormányzati program további fellendülést generálhat a használt házak piacán, ami az árakra is hatással lehet, elsősorban a nagyvárosi agglomerációkban.

– Minden ingatlanüzlet más, mégis lehet forintosítani: ideális esetben és a maximális kedvezményekkel nagyságrendileg mennyit nőhet egy felújított ingatlan értéke?

– Az új otthonfelújítási program az 1990 előtt épült családi házak energetikai korszerűsítését segíti elő, a nyílászárók cseréjére, a meleg vizes rendszer korszerűsítésére, épületek hőszigetelésére és gázkazáncserére vehető igénybe. Egymillió forint önrész mellett maximálisan hatmillió forintos támogatás érhető el, amelynek fele kamatmentes hitel, másik fele vissza nem térítendő támogatás. A vissza nem térítendő rész nagysága függ az igénylő anyagi helyzetétől és attól, hogy milyen fejlettségű járásban van a felújítandó épület, a cél a harminc százalékos energiamegtakarítás. Ha ehhez hozzávesszük a Napenergia Plusz Programban elérhető kedvezményeket, akkor ideális esetben hárommillió önerőből lesz egy nagyjából kilencmilliós beruházás az ingatlanon, ami az eladáskor megjelenő értéknövekedésnél akár tizenötmilliót is jelenthet. Vagyis elvileg akár megötszörözheti a befektetett pénzt a felújítás, de hangsúlyozom, ez akkor lehetséges, ha minden feltételnek megfelel a pályázó.

– Várakozásai szerint ez mennyivel pörgeti fel a jelenlegi ingatlanpiacot?

– Minden elvégzett munka és korszerűsítés, amit nem a vevőnek kell majd elvégeznie, hatványozott értéknövekedést jelent. Ugyanis a mai napig komoly problémát okoz, hogy jó áron megfelelő szakembert találjon a kivitelezéshez a tulajdonos, ami viszont már kész van és korszerű, az mindenképpen plusz érték. Az biztos, hogy az energetikai korszerűsítés a tartósan magas rezsiárak miatt nagyobb árnövekedést hoz, mint amennyibe maga a beruházás kerül.

– Az ingatlanpiac jellemzője a visszatérő hullámzás, a tavalyi hektikus év után hol tart most a szinuszgörbe?

– A szektor sajátossága, hogy gyorsan és érzékenyen reagál a környezetünkben zajló eseményekre: a covid egy sokk volt, ahogy a háború és az energiaválság is. Az általános piaci hangulat és a gazdasági környezet kedvezőtlen volta miatt tavaly év elején volt a legmélyebben az iparág: már 2022 nyarán lehetett látni, hogy rossz idők jönnek, ami 2023 első negyedévében csúcsosodott ki mind a tranzakciószám, mind a hitelközvetítés terén. Akkor még nem lehetett tudni, hogy milyen hosszú lesz a folyamat. Egyszer már megéltünk egy közel hatéves válságot 2008-tól. Most csak bíztunk benne, hogy ez nem lesz ilyen kifutású, és így is lett: egy szűkös esztendő után visszatért a nagyjából normális mederbe az ingatlanpiac. Tavaly szeptemberben mutatott először érzékelhető életjelet magáról a szektor és a lendület decemberben, januárban és februárban is kitartott, s most is ezen a hullámon megyünk tovább.

– A hitelpiacot miként érintette a banki alapkamat csökkenő íve?

– A hitelközvetítést még inkább megviselte az említett hullámzás, mivel azzal, hogy tíz százalék fölé emelkedtek a kamatok, minimálisra csökkent a hitelvásárlók aránya. Most a CSOK Plusz, valamint az ismét hat százalék körüli kamatok miatt sokkal markánsabb visszapattanást látunk. A hitelezésben nagyobb volt az esés, de a visszapattanás is nagyobb volumenű lett. Az ingatlanpiac ebből a szempontból kiegyensúlyozottabb, jelentős visszaesés volt ugyan, de nem olyan mély, és a visszapattanás sem olyan mértékű: a tavalyi első negyedévhez képest az idei első negyedévben harmadával nőttek a tranzakciószámok, úgyhogy ez most egy aktív időszak. Arról nem is beszélve, hogy továbbra is ötven százalék felett van a készpénzes vevők aránya, tehát a hitelezés visszaépülése és bővülése komoly potenciált jelent a szegmensben.

– Mi volt a piaci fordulópont?

– A jegybanki alapkamat csökkenése, a kereskedelmi bankok döntése a hitelkamatok csökkentése mellett; valamint a némiképp konszolidálódott energiaválság hozta meg a fordulópontot az ingatlanpiacon. A hitelkamat a korábbi tíz - tizenkét százalékhoz képest feleződött, ami felpörgette a hitelfelvételt. Ugyanakkor az ingatlanok reál értéke nagyjából újra a reálszintre csökkent. A korábbi húsz százalék körüli infláció megette az ingatlanpiac túlértékeltségét. Ez az a pozíció, ami a vevőknek és az eladónak is optimális egyensúlyi helyzetet jelent. Az eladóknak azért, mert végre megint van kereslet, és sokkal rövidebb idő alatt, sokkal nagyobb eséllyel tudják értékesíteni az otthonaikat, a keresőknek pedig azért, mert az egy évvel korábbihoz képest reálértéken tudnak ingatlant vásárolni. A túlértékeltség egyes budapesti városrészekben már az ellenkezőjébe fordult, így olyan pillanatban vagyunk, amikor jó áron, reálértéken lehet ingatlant vásárolni, és akinek finanszírozásra van szüksége, hat százalék alatti kamatot is elérhet. Akiknek ezen felül még a CSOK Plusz Program is opció lehet, azoknak régen látott lehetőség adódik az otthonteremtéshez. Fontos megjegyezni, hogy az országos folyamatok nem egységesek, vannak területek, amelyek kevésbé érintettek. Jellemzően a válság és a konjunktúra is Budapestről indul, ott szokott általában először megállni az élet, és ott is indul el újra. Most is ezt látjuk.

– Budapest újra listavezető helyen?

– Igen, abszolút, a fővárosban egyértelműen felpörgött már a piac. Ez azonban a Balatonig vagy a Tisza-tóig, illetve más nyaralóövezetekig még nem ért el, de várhatóan a nyár elején már ezeken a helyeken is hasonló változásokat tapasztalunk majd. Vidéken egyes nagyvárosokban már érezni a fellendülést, még ha nem is olyan mértékűt, mint Budapesten. Visszatérhetnek a befektetők is, akiket az állampapírpiacon elérhető hozamok eltérítettek ugyan, de a csökkenő hozamszint miatt ismét az ingatlanbefektetéseket választhatják. Ugyancsak a befektetők megjelenésének kedvez a turizmus élénkülése, amelynek köszönhetően ismét beindult az online platformokon a rövid távú kiadás, miközben az elmúlt időszakban érzékelhetően nőtt a hosszú távra kiadó lakások iránti kereslet is. Mindezek hatására emelkedő trendet látunk a bérlakás piacon is, azonban leginkább az lehet vonzó a befektetőknek, hogy minden gazdasági bizonytalanság ellenére nem volt érdemi árcsökkenés, sőt egyre inkább emelkedésben van a lakásárindex.

– És hol tart most az árszint az egyes szegmensekben?

– Az idei év első három hónapjában összességében minden ingatlantípus esetében árnövekedést mértünk az előző év átlagához viszonyítva. Amíg a panellakások országos átlagban 5,5 százalékkal, addig a téglalakások 6 százalékkal, a házak pedig 15 százalékkal haladták meg a tavalyi árszintet. Nem csak az árak, hanem a forgási idők is tovább nőttek. A panelek esetében 97, a lakások esetében 120, a házak esetében 185 nap volt az év első három hónapjának átlaga, ami 1-3 héttel hosszabb mindegyik típus tekintetében a tavalyi évhez képest. Az alku mértéke ellenben csökkent. A leglátványosabban a panellakások esetében 6 százalékra, míg a téglalakások esetében a 7,7 százalék és a házak esetében a 12,5 százalék mindössze 1 százalékkal alacsonyabb a tavalyi átlagnál. Az idei év hátralévő részében az árak további növekedése várható, miközben vélhetően csökken az alku mértéke, míg az év második felére a forgási idők csökkenése is prognosztizálható.

– Tranzakciószámban mekkora visszaesést hozott a tavalyi év?

– Az utolsó lezárt évben, vagyis 2022-ben 138 ezer tranzakció történt országszerte. A tavalyi, 2023-as adatok még nem ismertek, de 110 ezer körüli adásvételre számítunk, míg idén várhatóan a 130 ezret is meghaladhatja a tranzakciók száma.

– Minél gyorsabban változik a piac, annál jobban felértékelődik a szakértő tudása: miben és mennyit tud segíteni egy tanácsadó?

– Az országrészek és ingatlantípusok eltérő dinamikát mutatnak, ugyanakkor a régiós és lokációs elhelyezkedés ismerete is speciális tudást feltételez: mi a helyzet Budapesten egy panellel, vagy Debrecenben egy családi házzal, esetleg egy siófoki nyaralóval? És milyen hitelt érdemes választani? Egyes banki ajánlatok között többmilliós különbség lehet. Ezeknek az információknak az ismerete felértékelődik az árérzékeny lakosság szemében. Az a küldetésünk, hogy megtaláljuk a lehető legjobb megoldást. A szakértő tudása időben és forintban is elképesztően sokat hozhat az ügyfélnek. Az Otthon Centrum stratégiai célja, hogy a lakosság számára egyértelművé tegye, hogy az Otthon Centrum nem csak az ingatlanközvetítés területén jár élen, hanem a pénzügyi termékek értékesítésében is. A közeljövőben az Otthon Centrum pénzügyi szolgáltatásait szeretnénk még jobban kiterjeszteni és mögé egy olyan, magas szakmai színvonalú rendszert építeni, amelyben minden ügyfél élvezheti a teljes pénzügyi palettát, legyen szó hitelről, megtakarításról, lakás - takarékpénztárról, számlacsomagról, biztosításról, befektetésről. Azt szeretnénk erősíteni és egyértelművé tenni, hogy az Otthon Centrum mögött egy nagyon erős szakértői, piacvezető megoldásokat kínáló csapat áll. A célunk az, hogy ügyfeleinknek minden területen komplex szolgáltatást nyújtsunk. Aki saját vállalkozásban gondolkodik és érdekli ez a terület, csatlakozna hozzánk, az most egy felfelé ívelő piacra tud belépni, amihez mi tökéletes támogatást tudunk nyújtani, mert a rendszerünk, a szakmai tudásunk és a know-how, a közös munka évtizedek óta ezt a célt szolgálja.

Kosztolánczy György

2014 óta a BIGGEORGE Cégcsoporthoz tartozó Otthon Centrum Holding vezérigazgatója. 2007 óta az ingatlanszektor egyik meghatározó szereplője.