A fenti Kispolák-riksa képét  hunszabi töltötte fel az Urbanista Indafotó-gyűjteményébe. Kösz!

Van-e esélye a bevásárlóutcáknak a plázák mellett? Ha igen akkor melyiknek? Megőrzi-e régi fényét a Váci és az Andrássy? Hogy muzsikál a Belváros új Főutcája és hoz-e változást Város Szíve program? A CBRE múlt héten tartott sajtóbeszélgetésének összefoglalóját a bevásárlóközpontok piacával kezdtük és a bevásárlóutcákkal folytatjuk.

Több a turista, de a kulcspénzt el lehet felejteni

Néhány éve nem volt üres bolt a Vácin vagy az Andrássyn, pillanatok alatt lehetett bérlőt találni a bolttulajoknak. Sőt „kulcspénzt” is lehetett szedni az új beköltözőtől (ez azt az összeget jelenti, amit egy szerződés lejárta előtt távozó bérlő kérhet az új beköltözőtől). Ma már pluszszolgáltatások nélkül nem is lehet új bérlőt találni. Megszokott dolog, hogy a bérbeadó állja a bútorozás költségének egy részét vagy fedezi az új kirakat berendezését, ami egy-két milliós tételt jelent (hasonlóan változott az alkupozíció a legtöbb plázában is). Nem is olyan rég ez elképzelhetetlen lett volna…

Ugyanakkor a belvárosi kiskereskedelmet kár temetni, mert nem áll olyan rosszul, sőt komoly potenciál van benne. A magyar gazdaság kevés területen büszkélkedhet komoly növekedéssel, ám a turizmus az épp ilyen. Elsősorban a felső szegmensben (4-5 csillagos szállodák), valamint a hátizsákos utazók körében nőtt a népszerűsége.

 

A két nagymenő: Váci utca és Andrássy út

A legnépszerűbb kiskereskedelmi utcákban – Váci, Andrássy, Deák (Fashion street) – nagyjából a látogatók fele külföldi, a fele magyar. Ám nem szabad elfeledkezni a belföldi turistákról sem: a vidékről Budapestre érkezők jelentős része felkeresi ezeket a helyeket.

A Váci töretlenül tartja jó pozícióját, még akkor is, ha jelentősen csökkentek az árai. Sok kis bolt presztízskérdésnek tartja, hogy jelen legyen itt, és inkább itt maradnak, mintsem takarékossági okokból elveszítsék nehezen megszerzett helyüket. A 2012-ben érkezett új boltokkal (Reserved, GEOX + Massimo Dutti) és a 2013-ban nyíló Deichmann-nal gyakorlatilag megtelt az utca. Ráadásul épp a napokban döntött az önkormányzat a Váci újraburkolásáról.

Persze a pesti bevásárlóutcák régi fénye azért megkopott – nem is csak átvitt értelemben. Az Andrássyn – ahol majdnem felére zuhantak az árak a néhány évvel ezelőttiekhez képest – azért is nagyon nehéz kiadni új helyiségeket, mert sok ingatlan rendkívül rossz állapotú. A jelenlegi helyzetben a legtöbb befektető nem akar/tud költeni a felújításokra, mert nem nagyon látják, az mikor térül meg.

Kivételek persze akadnak.

 

Új házak: Váci1 és Il Bacio di Stille

Mindkét nagy bevásárlóutcában zajlik egy-egy nagyobb kereskedelmi fejlesztés, mely alapvetően eltér a megszokott plázáktól – és nem csak igényes építészeti kialakításukban, hiszen mindkettő egy régi épület igényes újraélesztése lesz.

A Váci1 az Orco gyermeke, amivel már igen régóta vajúdik. A luxusplázaként pozicionált bevásárlóközpontnak a Vörösmarty térre néző földszinti helységei már megnyitottak, ám maga az bevásárlóközpont még nem. Állítólag kivár, nem szeretne egy rossz startot a nehéz gazdasági környezetben, hogy aztán éveken át veszteséget termelve próbáljon megszabadulni a rossz imázstól. Hogy mennyire passzol ebbe a koncepcióba a WAMP befogadása, azt nem tudom. Akár még jól is elsülhet, bár akkor könnyen lehet, hogy arculatot vált a ház. Vagy a WAMP. (Bár az elmozdulást a Gödör/Akvárium irányából, már az is jól jelezte, hogy tavaly a Palazzo Dorottyában vertek tanyát.)

Az Andrássyn nyíló Il Bacio di Stille nem bevásárlóközpont lesz, hanem klasszikus áruház. Vagyis egy olyan nagy, több szintes bolt, amelyik több márka termékeit kínálja. (Nagyjából ugyanúgy, ahogy az előző részben említett Van Graf típusú boltok csinálják ugyanezt a plázákban.) persze egy ilyen áruház nyitásának is hatása van a város kiskereskedelmére – túl azon, hogy erősíti az Andrássy erejét. Több cég is lemondta tervezett márkaboltjának nyitását, mivel ha megjelennek egy ilyen áruházban, mellette már nem bírná el azokat is a piac.

 

Új utcák, új terek, új versenyzők?

Bevallom a Belváros Új Főutcája – a számos kritika ellenére – szívemnek igen kedves fejlesztés. És hogy mennyire váltotta be a reményeket? Nos aki azt hitte, hogy a Váci szerepét átveheti, vagy veszélyezteti annak presztízsét, annak csalódnia kellett. Ám ez nem azt jelenti, hogy ne indult volna el az élet az újrapozicionált várostengelyen. Megjelent egy-két új bolt is, de a valódi fejlődést a szolgáltatások terén érték el.

A CBRE elemzői szerint a Ferenciek tere átalakítása fog komoly előrelépést hozni és már a Március 15-e tér átalakítása is érezteti a hatását. A Palazzo Dorottya (melynek az útkereséséről a WAMP kapcsán már esett szó) fogadja be a Costest, ami azt jelenti, hogy Európa keleti felének legtöbb Michelin-csillagos étterme itt lesz egy sarokra egymástól. Ezzel érdekes forrponttá alakulhat a Vörösmarty tér és a Dorottya utca.

 

Az irodapiac tavalyi eseményeiről, jelenlegi helyzetéről és idei kilátásairól hamarosan külön posztban olvashattok. A sorozat első, bevásárlóközpontokkal foglalkozó részét itt találjátok.