Hallottál már Nyékről vagy Kuruclesről? Nem? Pedig ezek a városrészek is Budapest II. kerületének külső részein helyezkednek el. Ott, ahol a legdrágábbak a lakóingatlanok az országban, és ahol legszívesebben vernek tanyát a budai milliárdosok. Nem ok nélkül mutatjuk be őket, hanem azért mert ezek a városrészek is indulnak a Városnegyed-bajnokságon. 

Neked melyik a kedvenced? Szavazz!

A címadás megtévesztő persze, hiszen egy budai milliárdos simán lakhat a Várban, Óbudán vagy akár Nagytétényben is, de azért nem teljesen alaptalan. Elég egy pillantást vetni a lakóingatlanok eladási áraira, hogy lássuk: az egész országban itt,

Budapest II. kerületében a legmagasabbak az ingatlanárak: az átlag 348 ezer Ft/m^2.

Viszont a II. kerület egyáltalán nem egységes, még akkor sem, ha egyesek szeretik szimplán Rózsadombnak hívni az egészet. Olyannyira nem, hogy összesen

Ami azért elég nagy gondot okozott, mikor megpróbáltam őket beszuszakolni a Városnegyed-bajnokságba. Szerencsére azonban nem ennyire tarka a kép, vannak természetesen kialakult zónái. Lássuk ezeket!

Az Otthontérkép zöld közterületeket bemutató térképét legtöbbször csak amolyan kalap mellé tűzött dísznek szoktam beágyazni a játékban, ám most szépen kirajzolódik a segítségével a kerület felosztása:

1. A sötétzöld színek itt értelemszerűen erdőket jelentenek. Fölül a III. kerületi Hármashatárhegytől indul az a zöld sáv, ami a II. kerületben Fenyőgyöngyén, Nyéken, Hűvösvölgyön, Hárshegyen és Kuruclesen át tart a XII. kerületbe, ahol aztán a János-hegyen, Zugligetben folytatódik. Ez volt egykor Budapest természetes határa. Ennek a zónának nincs neve, de hívjuk most Erdőövnek. Ide vettünk minden városrészt, amelyben 25% felett van a zöldterület aránya a régi Budapesten belül: Petneházyrét, Hárshegy, Hűvösvölgy, Nyék, Szépvölgy, Pálvölgy, Kurucles és Budakeszierdő egy része. Na meg Kővár, Erzsébetliget, Gercse és Ófalu is - de ezek történelmileg már a következő csoportba tartoznak.
2. Ettől északra helyezkedik el ugyanis a hülye nevű II./a. Elképzelésem sincs hogy kaphatta ezt az orvelli elnevezést Buda erdőn túli külvárosa, gyanítom, hogy vagy a kommunista várostervezők vagy az ingatlanosok ragasztották rá. Ha valaki tudja a tuti megfejtést, ossza meg bátran - én mindenestre ezt fogom használni, ha már egyszer meghonosodott. Ez egyébként a kerületnek az a része, amelyik csak 1950 óta tartozik Budapesthez. Adyligetet  Nagykovácsitól csatolták át a fővároshoz, Pesthidegkút pedig korábban külön település volt (ide tartozott a mai 33 városrészből tíz: Budaliget, Erzsébetliget, Erzsébettelek, Hársakalja, Máriaremete, Pesthidegkút-Ófalu, Remetekertváros, Széphalom, Gercse, Kővár).
3. Az Erdőövtől délre villanegyed következik, politikusok kedvelt lakóhelye ez a szocializmustól napjainkig. Azt lehet rá mondani, hogy ez a tágabban értelmezett Rózsadomb. Hívhatnánk Bel-Buda kertvárosának, de ha már muszáj nevet ragasztani rá, legyen az, ahogy évtizedeken át hívták: Káderdűlő. Ide soroljuk a játékban a következőket: Csatárka,  Lipótmező, Pasarét, Rézmál, Rózsadomb, Szemlőhegy, Szépilona, Törökvész, Vérhalom, Zöldmál. 
4. Még beljebb már tulajdonképpen Budapest belvárosa következik bérházakkal, körúttal, igazi városi környezettel. Ez Bel-Buda: Felhévíz, Országút, Újlak és persze a Víziváros, mely már ki is esett a játékból az előző fordulóban.

A felosztás kicsit önkényes, de muszáj volt valahogy rendet vágni a kerületóriásban, ahol egy nagyvárosra elég városrész van. A Városnegyed-bajnokság második fordulójában, vagyis most, az első kettő területtel fogunk foglalkozni: az Erdőövvel és a II/a-val, tehát a II. kerület külvárosával.

Mit mutatnak a számok?

A legmagasabb átlagárak az országban!

Arról már volt szó, hogy a kerület átlagárai a legmagasabbak az egész országban, na de azon belül mi a helyzet? Bár a II./a simán alulmarad mondjuk a Rózsadombbal vagy a Vérhalommal szemben, azért 400 ezer Ft/m² átlagár fölé leginkább csak az Erdőövben kúsznak az értékesítési árak.  

Petneházyrét (402 ezer Ft/m²), Kurucles (395 ezer Ft/m²), Hűvösvölgy (413 ezer Ft/m²), Nyék (430 ezer Ft/m²) és Pálvölgy (438 ezer Ft/m²) magas árai annak köszönhetők, hogy viszonylag sok zöldterület maradt meg a városrészekben, így kevés az ingatlan. (Abszurd módon a Káderdűlő áraihoz is hozzájárulnak ezek a hegyi erdők, pedig azokban jórészt teljesen kiirtották természetes vegetációt a város terjeszkedése során.)

A II./a árai ennél mérsékeltebbek. A legnépszerűbbek azok a városrészek, ahol van nem túl régen parcellázott terület is: Adyliget, Máriaremete, Budaliget. Itt 300 ezer felett van a négyzetméterár, míg Hidegkút régebbi részein, pl. Ófaluban alatta. 

A fenti árak valós értékesítési adatokon alapszanak, de sokat elárulnak egy terület megítéléséről a hirdetési árak is. Ezek mutatják meg ugyanis

mennyire túlárazott egy-egy környék.

Igaz, itt nem árt vigyázni, hiszen vannak erre városrészrek, melyekre csak néhány eladó ingatlan jut, ami azért jelentősen torzíthatja a mutatókat. Ám azért jól látszik, hogy a II/a zónában

Jellemzően 10-20% az eltérés a valós és a kínálati ár között, ám van, ahol ennél is több: Adyligeten 21%, Budaligeten 23%, Erzsébetteleken 33%. Érdekes módon Pesthidegkút-Ófalun, ahol nincsenek elszakadva az árak, alig van különbség. Itt jellemzően 4%-ot lehet csak alkudni, ami azt mutatja, hogy komoly kereslet van az ingatlanokra.

Az Erdőövben, ahol azért igen csak drágán mérik a kecókat, jóval kisebbek a különbségek. Igaz Pálvölgyben, ahol 510 ezres átlagos négyzetméteráron próbálják eladni a lakásokat, már 17%-kal szaladt el a kínálat a valós áraktól, azért jellemzően 10% alatt marad az eltérés.

Garázsárak: a menőbb az olcsóbb

Miközben az Erdőövben a lakásárak a csillagos egekben járnak, garázst viszonylag olcsón vehetünk. Az átlagár jellemzően 3 millió forint alatt van, aminél persze bőven vannak olcsóbb környékek, de mondjuk a Belváros 6,7 milliójához képest sehol sincs. Valószínűleg azért, mert itt nem nagyon vannak társasházak, az újépítésűeket pedig már eleve az igényekhez szabják.

A II/a-ban viszont már drágábbak a garázsok. Itt jellemzően 3 millió felett van az áruk, Remetekertvárosban 4 millió.

Bérleti díjak: van, ahol olcsóbb, mint a józsefvárosi átlag

A II. kerület nem csak az ingatlanárakat, de a bérleti díjakat tekintve is a legdrágább az országban (2141  Ft/m²). Azonban nagyon nem egyenletes az eloszlásuk, tarkább képet mutatnak, mint az értékesítési árak.

A bérleti díjak egy darabig szépen emelkednek a város felől indulva, ahogy kapaszkodunk fel a hegyekre. A legdrágább környékeken már eléri, sőt meghaladja a négyzetméterenkénti 3000 forintos havi árat (Pálvölgy 3222 Ft/m², Szépvölgy 3518 Ft/m², Kővár 3000 Ft/m²).

Aztán átkelve az erdőkön, a külvárosi részeken drasztikusan csökkennek az árak. Széphalmon például már a józsefvárosi átlagot sem érik el az átlagos bérleti díj: mindössze 1350 Ft/m²!

Bűnös környék?

A II. azon kerületek közé tartozik, ahol a lakosságarányosan a legtöbb bűneset történik. Minden mutatót tekintve a legfertőzöttebb kategóriába esik (lakás-, gépkocsi- és személyelleni bűncselekmények). Bár Budapest egyik része sem szeplőtlen, azért több mutatóban alulmarad a szomszédaival (Óbuda-Békásmegyer és Hegyvidék) szemben.

Ugyanakkor a hőtérképes nézetben látszik, hogy a külső részek, az Erdőöv és a II/a béke szigete a belsőkhöz képest. Persze a mutatók csalókák, hiszen a ritkábban lakott részeken magától értetődően kevesebb a bűncselekmény, de azért kirajzolódnak a trendek.

Például egészen kevés a lakásfeltörés Pesthidegkúton, pedig nem annyira ritkán lakott környék. Negatív gócpontot Hűvösvölgy képez, a legtöbb személy elleni bűncselekményt pedig Nyéken jelöli térkép. Ez alighanem az erdőkkel függ össze.

Na akkor ennyit a statisztikákról, nézzük, mit érdemes tudni az egyes városrészekről, aztán indulhat a szavazás!

Pesthidegkút-Ófalu

Ófalu (itt helyezkedik el) a régi település magja, mely köré Pesthidegkút kiépült. Bár sok szempontból megőrizte falusias jellegét, azért már régebben is épültek ide villák, most pedig már több felsőkategróiás ingatlan is van a környéken. Egész Pesthidegkúton ez a szolgáltatásokkal legjobban ellátott rész, sokkal inkább városi a hangulata, mint az inkább nyaralós kertvárosnak. Két legismertebb épülete a Klebelsberg Kultúrkúria, mely 2006-ban nyerte el mai formáját, és a Klebelsberg-kastély, mely a pusztulás szélén áll, de állítólag most hozzálátnak a megmentéséhez. Az egykori sváb település történetéről és további látnivalóiról itt egy klassz Wikipédia-szócikk. Pesthidegkúti híreket pedig az ittlakunk.hu oldalán találtok.

Szereted Pesthidegkút-Ófalut? Szavazz rá a városnegyed-bajnokságban!

Pesthidegkúti erdők

Bár a Tök-hegynek köszönhetően Ófaluhoz is elég sok zöld tartozik, van mellette két városrész, ahol szinte alig laknak. Az egyik Gercse (itt vannak a határai), mely egy középkori falu volt, amiből mára csak a neve és egy csöpp templom maradt. A másik Kővár (itt vannak a határai), amely vitrolázó-repülőteréről hires, igaz az nevét a szomszéd városrészről kapta: Hármashatárhegyinek hívják. Kővár területének 98%-a zöld, 2001-ben 26 lakosa volt, alig egy-két utcával tolokodott be az erdőbe itt a város. Egy eladó lakás sincs itt épp, Gercsén is csak egyetlen.

Szereted a Pesthidegkúti erdőket? Szavazz rá a városnegyed-bajnokságban!

Pesthidegkút kertvárosa

Ófalut sem a felhőkarcolók jellemzik, de valamennyire azért más hangulata van, azoknak a pesthidegkúti városrészeknek, amelyek csak a 20-as, 30-as években kezdtek beépülni mellette. Ide tartozik Erzsébettelek és Erzsébetliget, melyek Erzsébet királyné tiszteletére kapták a nevüket (az utóbbit nem szabad összetéveszteni Mátyásföld azonos nevű részével), Hársakalja, Széphalom és Budaliget. A parcellázás és az építés nem állt le később sem, leginkább az utóbbit jellemzi viszonylag sok újépítésű ingatlan, helyenként heveny lakóparki hangulattal. Széphalom amúgy egy fura kandallójú, preparált kobrákkal díszített lakással szerepelt korábban az Urbanistán, de időközben elkelt a kecó.

Szereted Pesthidegkút kertvárosát?  Szavazz rá a városnegyed-bajnokságban!

Máriaremete és Remetekertváros

Pesthidegkút és kertváros ez is, mégis külön vettem őket. Hiszen nem csak a 20-as, 30-as években, hanem már jóval korábban benépesültek. 300 éve került ide egy csodatevő Mária-kép, amely eleinte csak egy fára volt akasztva, később templom épült köré. Aköré meg egy pesthidegkúti városrész: Máriaremete, mely Budaliget mellett talán a legnépszerűbb célpont Pesthidegkúton az ingatlant keresőknél. 

Aztán kapott egy szomszédot is a 10-es években, Remetekertvárost, melynek 40-es években épült modern temploma ma is hivatkozási alap.

Szereted Máraremetét vagy Remetekertvárost?  Szavazz rájuk a városnegyed-bajnokságban!

Adyliget

II/a legfelkapottabb része. Alighanem azért, mert jóval többet őrzött meg a régi villák hangulatából, mint Pesthidegkút. Igaz vannak, akik szerint nem olyan tágas, mint mondjuk Budaliget vagy Máriaremete. Az biztos, hogy hangulata van, bájos kápolnával, játszótérrel, öreg fákkal. Akárhogy is, az átlagárak itt a legmagasabbak az Erdőövön túli területen. 

Szereted Adyligetet?  Szavazz rájuk a városnegyed-bajnokságban!

Hárshegy, Kurucles és a Petneházyrét

A Nagy- és a Kis-Hárs-hegy (és a róluk elnevezett Hárshegy városrész) a budai hegyeknek ahhoz a láncához tartoznak, amelyik természetes határát alkotta a fővárosnak. Kedvelt kirándulóhelyek népszerű kilátókkal, bár itt-ott azért akad pár luxusingatlan a tövükbe felkanyargó utcákban.

Nyugati lejtőjén - az egykori városhatáron túl - helyezkedik el a korábban legelőnek használt Petneházyrét, melyet csak 1950-ben, a II/a-val együtt csatoltak a kerülethez és a fővároshoz. Itt már kisebb a zöldterület aránya (69%), de még itt sincs túl sok eladó ingatlan - továbbra is a Budai Tájvédelmi Körzetben járunk.

A Kis-Hárs-hegy déli nyúlványa a Kurucles, ahol már átbillen a mérleg a beépített területek javára, igaz még itt is 34% a zöldterület.

Működő ingatlanpiacról épp ezért csak az utóbbi esetében beszélhetünk. (Nevével ellentétben például itt találtuk az Urbanista történetének legkommunistább lakáshirdetését.)

Bár olyakor azért a másik két városrészben is fel-fel bukkannak eladó házak. Szinte kizárólag luxuskategóriásak: a legutóbbi top 10 legdrágább magyarországi családi ház összeállításunk egyik szereplője is épp itt kereset gazdát - úgy tűnik, időközben megtalálta.

Szereted a Hárshegyet, a Kuruclest vagy a Petneházyrétet?  Szavazz rájuk a városnegyed-bajnokságban!

Hűvösvölgy

Amikor még nehezen járható hegyek koszorúzták Budát, északkelet felé csak a Hűvösvölgyön keresztül vezetett ki út belőle. Nem véletlenül lett ez a későbbi turisztikai mozgalom kiindulópontja, és nem véletlenül itt kúsztak fel leginkább a házak az erdő helyére.

Miközben kedvelt kirándulóhely maradt a szocializmus alatt (ide épült ugye az Úttörővasút), azért ma már inkább luxusingatlanjairól ismert. A már említett top10-es lista egy másik szereplőjét például itt árulják 1,8 milliárdért.

Hűvösvölgy már a város kapuja, nem csoda, hogy többször szerepelt az Urbanistán is - sajnos legtöbbször nem túl jó hírekkel. Két éve eltörölték a föld színéről a 200 éves Balázs-vendéglőt, melynek gyakori vendégéről kapta nevét a közeli Adyliget.

Összehasonlíthatatlanul kisebb veszteség, de sokaknak fájt a villamos-végállomás festményének eltűnése is. És ebben a városrészben van még, bár folymatosan pusztul a Magyar Szentföld Templom soha be nem fejezett impozáns épülete is.

Még több információ Hűvösvölgyről az ittlakunk.hu oldalán.

Szereted Hűvösvölgyet?  Szavazz rá a városnegyed-bajnokságban!

Nyék és Szépvölgy

Hűvösvölgytől északra folytatódik a szelid hegyek lánca. Az első a Nyéki-hegy, mely egy azóta eltűnt középkori faluról kapta a nevét, csakúgy mint a városrész. Itt egykor királyi vadászterület volt, a vadászkastély romjai elő is kerültek. Másik érdekessége, hogy itt található a Nagy-Magyarország alakú erdőfolt, melyről több poszt is megjelent az Urbanistán.

Szépvölgy szép ugyan, de nem csak egy völgyből áll. Sőt több hegy is emelkedik erre, a Kecske-hegyek, a Látó-hegy és a Gugger-hegy.  91%-a zöld közterület, az itt levő házak kivétel nélkül luxusingatlanok. 

Itt van az Árpád-kilátó is, aminek ugyan már a szügyébe tolakodtak a házak, azért én szeretem az épületét.

Szereted Nyéket vagy Szépvölgyet?  Szavazz rájuk a városnegyed-bajnokságban!

Pálvölgy

Pálvölgy már az Erdőöv lába: benyúlik a házak közé, tulajdonképpen átmenet a Káderdűlőbe. Számomra a neve mindig is egyet jelentett az itt található barlanggal (mint ahogy a második szomszéd Szemlőhegyé is). Igaz csak 25% az erdőborítottsága, azért sokunknak itt kezdődnek az igazi budai-hegyek - míg másoknak az igazi luxuskörnyék. Árai a kerület legmagasabbjai közé tartoznak.

Szereted Pálvölgyet?  Szavazz rá a városnegyed-bajnokságban!

Nos ennyi lenne röviden a bemutatásuk, annak ellenére, hogy a poszt jó hosszúra nyúlt. Nincs más hátra, mint hogy szavazzatok, ha még nem tettétek: melyik a kedvencetek? Klikk a városrészek nevére és nyomjatok egy lájkot a hozzá tartozó képre. Akár többre is szavazhattok, sőt mindegyikre is, bár annak nem sok az értelme. 

Tehát még egyszer, 

Vagy itt az összes egyetlen mappában, tessék lájkolni. Mégpedig október 13-án délig, akkor zárjuk a szavazást.

A következő alkalommal a Rózsadomb környéke felé vesszük az irányt, tartsatok velünk akkor is! A részletes játékismertetőt, az összes csoport leírását és eredményét megtaláljátok itt, az állásokról pedig folyamatosan hírt adunk a Facebookon.