A lakhatás kérdése a fejlett gazdaságok rejtett feszültségeit hozta felszínre az elmúlt években. Az ingatlanárak drámai emelkedése, az építőipari alapanyagok árrobbanása és az albérleti díjak szinte követhetetlen növekedése sokak számára azt az érzést kelti, hogy a megfizethető lakhatás már nem alapvető jog, hanem inkább csak luxus. A statisztikák mögött tehát ott húzódik a valóság: egyre több fiatal érzi úgy a világ nagyvárosaiban, hogy a saját otthon elérhetetlen távolságba került, a bérleti díj pedig jövedelmének nagyon jelentős hányadát emészti fel.
Magyarország kormánya az elmúlt években nagyon sokat tett a családok lakhatásának javításáért, a csokprogramok, a babaváró hitel, a lakásfelújítási támogatás, az energiahatékonysági támogatások jelentős pozitív hatással bírtak, teljesítve az Alaptörvényünk rendelkezését: „Az állam jogi védelemben részesíti az otthont. Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa.”
Ugyanakkor az utóbbi időszakban a koronavírus-válság, az energiaválság és az orosz–ukrán háború miatt kialakult környezet és az inflációs válság következtében hazánkban is megváltozott a helyzet, ez pedig a lakhatás tekintetében új problémakörök létrejöttéhez vezetett. A lakhatási kérdés megoldása, ennek részeként a biztonságos életkörülmények biztosításának igénye természetesen nemcsak gazdasági kérdés, hanem a társadalmi béke záloga is egyben.
Magyarország sajátos helyzetben van, nálunk az általános lakhatási jogcím a tulajdon, de a lakások árának emelkedése miatt különösen a fiataloknak komoly nehézséget okoz a lakhatás biztosítása. Amíg az Európai Unió lakosságának 69,2 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban, addig Magyarországon ez az arány 90,5 százalék; ennél magasabb aránnyal csak három környező ország előzi meg hazánkat az unióban, Románia 95,6 százalékkal, Szlovákia 93,6 százalékkal és Horvátország 91,2 százalékkal az Európai Unió statisztikai hivatalának 2023-as adatai alapján.
A magas lakástulajdonlási arány régiós történelmi adottság, amely az itt élők számára egyfajta létbiztonsággal szolgál, ezért a saját lakás szerzésére való törekvésben a magyar kormány is partnere a családoknak. Azonban a saját lakástulajdonnal rendelkezők aránya mellett éppen ugyanolyan lényeges kérdés, hogy a jövedelmük mekkora részét szükséges lakhatásra fordítaniuk azoknak, akik nem saját ingatlanban élnek.
A nemzetközi szervezetek, nevezetesen az OECD, az IMF és az Eurostat meghatározása szerint „lakhatásiköltség-túlterheltséggel” küzdenek azok, akiknek jövedelmük több mint 40 százalékát kell lakhatásra fordítaniuk, ideálisnak pedig 30 százalék alatt tekinthető ez a költséghányad. Ehhez képest egy magyar átlagbért keresőnek a nettó jövedelmének 54 százalékát kell Budapesten lakásbérleti díjra költenie egy egyszobás, mediánárú lakás bérlése esetén.
A helyzet a régió többi fővárosában sem kedvezőbb – Zágráb: 48 százalék, Bukarest: 52 százalék, Prága: 58 százalék, Varsó: 64 százalék, Pozsony: 65 százalék, Ljubljana: 71 százalék.
A fejlettebb országok nagyvárosaiban még extrémebb példákat találhatunk a lakhatási költségek drasztikus mértékével kapcsolatban. Az USA-beli San Franciscótól Londonon és Tokión keresztül Sydney-ig egészen abszurd eseteket találhatunk: kapszula-, illetve „koporsólakásokról”, egyetemi professzorok lakóautóba való kényszerüléséről és egyéb extrém megoldásokról szólnak a hírek. Egyértelművé vált, hogy sok nagyváros nem tudja megfelelően kezelni a lakhatási kérdést, pedig alapvető feladata lenne.
A koronavírus-járvány, a szomszédos háború és a rövid távú lakáskiadás elterjedése által okozott kínálati sokk drasztikus albérletár-emelkedéshez vezetett. A koronavírus-járvány kezdete óta (2019 végéhez képest) az új és használt lakások árai jelentősen emelkedtek az EU tagállamaiban és Magyarországon is 2024 második negyedévéig. Az IMF és az OECD a járvány óta megfigyelhető lakásár- és albérletár-emelkedést is hasonló tényezőkkel magyarázzák.
Az általánosan megfigyelhető urbanizáció, a munkaerőpiac átalakulása és a nagyvárosokba érkezők miatti keresletnövekedéssel nem tudott lépést tartani a kínálat, amelynek bővülését jelentősen lassította a járvány miatt az ellátási láncokban bekövetkezett törés, valamint az orosz–ukrán konfliktus eszkalálódását követő inputár-emelkedés. Az albérletárak emelkedését tovább súlyosbította a turizmus fellendülése és az Airbnb-szerű rövid távú bérbeadás terjedése, amely tovább csökkentette a hosszú távú lakhatási lehetőségeket.
Mára Magyarország legnépesebb városaiban, Budapesten és Debrecenben 12 évnyi helyi átlagjövedelem szükséges egy 75 négyzetméteres lakás megvásárlásához. Székesfehérváron, Szegeden, Győrben, Pécsen 8–10 év között van a mutató, Miskolcon 6–8 év között alakul a legfrissebb statisztikákat figyelembe véve. A régiós országok fővárosaihoz képest Budapest a második legolcsóbbnak tekinthető Bukarestet követően, ahol 10 évnyi országos átlagjövedelem szükséges, míg Prágában 20 év, Pozsonyban és Varsóban 17 év, Zágrábban pedig 15 év.
Budapesten a 20–30 éves korosztály jelentős része havi jövedelmének 40–60 százalékát fordítja lakásbérlésre. Ez a felső érték már kétszerese a nemzetközi ajánlásoknak, és a budapesti kerületeket megvizsgálva – a XXI. kerületet leszámítva, ahol egyébként 39 százalék a mutató – nem találhatunk olyan kerületet, ahol a mutató 40 százalék alatt lenne, vagyis a nemzetközi szervezetek által is meghatározott kritikus szint érvényes minden egyes budapesti kerületre.
A magas albérleti díjak nemcsak a megtakarítási lehetőségeket korlátozzák, hanem megnehezítik a munka és a magánélet közötti egyensúly fenntartását is.
Azok a fiatalok, akik megfizethető lakhatást találnak a munkahelyük közelében, hatékonyabban végezhetik munkájukat, több időt tölthetnek családjukkal, és nagyobb figyelmet fordíthatnak a fogyasztásra és a megtakarításokra. A helyzet némileg javult 2022 óta, amikor a 25 év alattiak személyijövedelemadó-mentességet kaptak, mely intézkedés növelte nettó jövedelmüket és csökkentette a lakhatásra fordított kiadásaik arányát.
Azonban a budapesti albérletpiacon továbbra is magasak az árak a fiatalok jövedelméhez képest, különösen a belső kerületekben, ahol a lakások iránti kereslet is erősebb. A lakáspiaci árak emelkedését több tényező is befolyásolja, mint például a korlátozott kínálat, a befektetési célú ingatlanvásárlások és az egyre növekvő kereslet, azaz a városokba áramlók számának emelkedése. Ezek a tényezők összességében komoly kihívást jelentenek a fiatal munkavállalók számára a megfizethető lakhatás biztosításában.
A magyar lakáspiacon az albérletárak és a lakásárak közötti egyensúly kérdése komoly döntési helyzet elé állítja a háztartásokat. A lakásár/bérleti díj arány Magyarország nagyobb városainak átlagában körülbelül 17 év, ami azt jelenti, hogy ennyi évnyi változatlan bérleti díj lenne elegendő a lakás megvásárlásához. Ez az arány a nemzetközi szakirodalom hüvelykujjszabályai alapján közepesnek vagy már inkább kissé drágának számít (ha az arány 21 felett van, akkor számít olcsónak a bérlés a lakásvásárláshoz képest, 17–20 év között közepes, míg 16 év alatt drága a bérlés vásárláshoz viszonyított relatív költsége), tehát nemcsak a lakások ára magas, de hozzájuk viszonyítva még a bérleti díjak mértéke is. A határhelyzet komoly dilemmát okoz sokak számára: maradjanak a bérlés költséges és képlékeny világában, ahol a lakbér a jövedelem akár 54 százalékát is felemészti, vagy vágjanak bele a lakásvásárlás hosszú és kihívásokkal teli útjába?
A régióban eltérő képet festenek az adatok. Csehországban és a szomszédos Ausztriában a lakásár/bérleti díj arány 28 év körül mozog, ami arra utal, hogy ott a bérlés anyagilag kedvezőbb lehetőség. Luxemburgban ez az arány még magasabb, 37 év, így ott szinte egyértelműen a bérlés felé billen a mérleg. Ezzel szemben Romániában mindössze 15 év, ami azt sugallja, hogy ott a vásárlás éri meg jobban. A lakásvásárlás általánosságban hatalmas elköteleződés, különösen a fiatalok számára.
Ugyanakkor a bérleti díjak folyamatos emelkedése és a bérlés költségeinek növekedése arra készteti az embereket, hogy újragondolják hosszú távú terveiket. Ebben a bizonytalan gazdasági környezetben sok magyar család és fiatal áll választás előtt. A döntés nem egyszerű, de a számok tükrében sokan jutnak továbbra is arra a következtetésre, hogy hosszú távon megéri saját otthonba fektetni, különösen, ha az állam stabil támogatási rendszerrel járul hozzá a saját tulajdonú ingatlan megszerzéséhez.
Továbbá nem mehetünk el szó nélkül a felújításokat célzó széles körű támogatási programok mellett sem, amelyek kulcsfontosságúvá váltak az elmúlt időszakban, részben az energiaválság okozta költségek kezelése miatt is. Amennyiben az állampolgárok számítanak arra, hogy a lakások minőségének javulására is komoly figyelmet szentel a kormány – ahogyan tette eddig is –, akkor különösen felértékelődik a saját tulajdonú ingatlan megszerzése.
A bérleti díjak drágulásának felgyorsulásával, a járvány, majd a háborús inflációs korszak enyhülésével, a hazai kamatszintek mérséklődésével a hazai lakáspiaci tranzakciók bővülése felgyorsult. 2024 első kilenc hónapjában 39 százalékkal több lakástranzakció történt, mint az előző év azonos időszakában, a lakáspiaci forgalom növekedését a lakáshitelezés élénkülése kísérte, az első nyolc hónapban a megkötött lakáshitel-szerződések értéke 146 százalékkal emelkedett, míg a hitelszerződések darabszáma 49,2 százalékkal, az átlagos hitelméret pedig 57,4 százalékkal emelkedett, és már 18,6 millió forint.
A kereslet növekedésével szemben a kínálati oldalon továbbra is mérséklődés látható, a kínálat mennyiségi, minőségi és megfizethetőségi javítása érdekében új kormányzati intézkedések várhatók. A lakásépítések száma 2024 első fél évében 18 százalékkal, a kiadott lakásépítési engedélyek száma pedig 17,5 százalékkal esett vissza éves alapon. Összességében tehát az látható, hogy
hiába a növekvő kereslet az ingatlanpiacon, az új lakásépítések száma mégis visszaesést mutat, amely további lakás- és lakásbérlet-dráguláshoz fog vezetni.
Ezért tűzte ki célul a kormány a kínálat növelését legalább olyan mértékben, hogy az EU átlagos lakásállomány-megújulási arányát tartani tudjuk. Ezzel párhuzamosan el kell érni, hogy a lakhatás megfizethető legyen tulajdonként és bérleményként is. A megfizethető és méltó lakhatási körülmények javítása érdekében a kormány támogatni fogja a magánbérlakások építését és a kollégiumi férőhelyek bővítését célzó programokat, valamint szabályozza a rövid (pl. Airbnb) és hosszú távú (pl. albérlet) kereskedelmi lakáskiadást, különös figyelmet fordítva a fiatalok helyzetére.
A kidolgozás alatt lévő intézkedések – a gazdasági növekedés támogatása mellett – érdemi és hatékony választ adhat az elmúlt években jelentkező lakhatási problémákra, ezáltal tovább támogatva a fiatalokat, a családokat és a munkavállalókat is. Mindez ráadásul a gazdasági növekedést is támogatja.
A szerzők: Gerlaki Bence, a Nemzetgazdasági Minisztérium gazdaságfejlesztési stratégiáért és kifektetésért, fogyasztóvédelemért, valamint kereskedelemért felelős helyettes államtitkára, Kisfaludy Tamás vezető elemző, miniszteri tanácsadó (Nemzetgazdasági Minisztérium).
A véleménycikkek nem feltétlenül tükrözik az Index szerkesztőségének álláspontját.
(Borítókép: Kiadó ingatlan. Fotó: Papajcsik Péter / Index)