A Magyar Országos Közjegyzői Kamara adatai szerint egyre több bérbeadó biztosítja be magát közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal. A közjegyzői okirat birtokában többéves pereskedés úszható meg, hiszen közvetlenül végrehajtást lehet indítani a nem fizető vagy kiköltözni nem akaró lakásbérlővel szemben.
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara (MOKK) adatai szerint tavaly 26 százalékkal több egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tettek közjegyzőknél, mint 2020-ban, és a világjárvány előtti időszakhoz, 2019-hez képest is ötödével nőtt az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatok száma.
A közjegyzői okirat segítségével közvetlenül végrehajtást lehet indítani a nem fizető vagy kiköltözni nem akaró bérlővel szemben.
Míg a korábbi években elsősorban a lakás kiürítése miatt kértek ilyen nyilatkozatot a bérbeadók, ma már egyre gyakoribb, hogy a bérlőnek a bérleti díj, illetve a rezsiköltségek megfizetését is közjegyzői okiratban kell vállalnia a beköltözés előtt.
Magyarországon a népesség csaknem kilenc százaléka, mintegy 850 ezer ember él bérelt ingatlanban, ami a harmincszázalékos uniós átlagnál jóval alacsonyabb. Előrejelzések szerint itthon is növekvő számban választják a lakásbérlést az ingatlanárak évek óta tartó emelkedése miatt. Ezzel párhuzamosan kilőttek a bérleti díjak is. A koronavírus-járvány ugyan átmeneti törést hozott, de tavaly tavasz óta gyorsuló ütemben, folyamatosan drágulnak a bérlemények.
Az elmúlt években a lakásukat vagy házukat bérbe adók mind gyakrabban szabták a beköltözés feltételéül, hogy a bérlő közjegyzői okiratban, végrehajtás terhe mellett vállalja, amennyiben a szerződés megszűnik, kiköltözik az ingatlanból. Ennek az a magyarázata, hogy a kiadáskor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérleti szerződés megkötésétől kezdve a bérlő van birtokon belül. A bérlőt pedig megilleti az úgynevezett birtokvédelem, és őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból.
Ha a bérlő nem akar kiköltözni, akkor közjegyzői okirat hiányában általában csak hosszú pereskedés árán lehet elérni a bérlő kiköltözését.
A közjegyzők tapasztalatai szerint ezt megelőzendő teszik a bérlés feltételéül a bérbeadók az egyoldalú kötelezettségvállalást.
A legtöbben a kiköltözésről kérnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállalást a bérlőtől, de azt is egyre többen tudják, hogy az okiratba bele lehet foglalni a bérleti díj, de olykor akár a rezsi, a közüzemi költségek és a lakáshasználati díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalást is, amelyek így szintén pereskedés nélkül, közvetlenül végrehajthatók, ha a bérlő nem teljesíti a kötelezettségeit
– hangsúlyozza Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke. Míg néhány éve még elsősorban csak az ingatlant elhagyni nem akaró bérlők ellen biztosították be magukat a bérbeadók a közjegyzői okirattal, tavaly már volt olyan térség, ahol az egyoldalú nyilatkozatok többségében a bérleti szerződésben megállapított díjak és a költségek megfizetésére is kötelezettséget vállaltak a bérlők.
Azt is fontos tudni, hogy míg a jogszabályok egyes időszakokban nem engedik a lakás kiürítését,
addig az elmaradt bérleti díjra, rezsire és lakáshasználati díjra mindig kérhető végrehajtás abban az esetben, ha a bérlő közjegyző előtt vállalta ezek megfizetését.
Ez azt jelenti, hogy ha a bérlőnek van jövedelme vagy egyéb vagyona, abból érvényesíteni lehet a tartozás megfizetését, függetlenül attól, hogy nem lehet kiköltöztetni az ingatlanból.
A tapasztalatok szerint az elmaradt díjak és költségek behajtására vagy a bérlő kiköltözésének kikényszerítésére ritkán kerül sor, a közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. Ezt jól mutatja, hogy tavaly az összes közjegyzői okirat – beleértve a nem kizárólag bérleti jogviszonnyal kapcsolatban készülteket is – mindössze öt százalékánál indult végrehajtási eljárás, ami fele a 2019-es aránynak.
Az okirat elkészítésekor a közjegyző részrehajlás nélkül, pártatlanul jár el, egyik felet sem képviseli. Vagyis a közjegyzői okirat megléte nemcsak a bérbeadót, hanem a bérlőt is védi, hiszen például nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál.
Cikkünk a Magyar Országos Közjegyzői Kamara közreműködésével készült.
(Borítókép: Suwat Supachavinswad / EyeEm / Getty Images Hungary)