Még 2023 novemberében röppentek fel a hírek azzal kapcsolatban, hogy egy arab üzletember, a dubaji Burdzs Kalifa torony tulajdonosa, Mohamed Alabbar megvenne egy nagy rákosrendezői állami területet, amelyen aztán piaci alapon egy maxi- vagy mini-Dubajt építene Budapesten, a XIV. kerületben. Akkor arról volt szó, hogy Alabbar cége, az Emaar Properties – az Egyesült Arab Emírségek hathatós segítségével – már licitált is a területre és a kormány fontolgatja az ajánlatot. 

Karácsony Gergely főpolgármester egyből neki is ment a tervezetnek, mondván, a Hősök tere mögé „ormótlan, az ég felé ágaskodó tájidegen tornyokat szeretnének növeszteni. Pont a mi hű de nemzeti, konzervatív kormányunk emel a hét vezér fölé a Gábriel arkangyalnál hatszor magasabbra törő felhőkarcolót?!” – tette fel a kérdést. Azóta elég sok víz lefolyt a Dunán és néhány nappal ezelőtt arról érkeztek hírek, hogy a kormány megkötötte a szerződést az arabokkal. Emellett Karácsony Gergely és a főváros arról számolt be, hogy a szerződés hatálya alá tartozó területen áll a Budapesti Közművek egyik távfűtési alállomása, ami elővásárlási jogot keletkeztet a fővárosi cég számára. A Fővárosi Közgyűlés a mai ülésén dönt arról, hogy ezt a jogát érvényesítse, azaz megvenné a területet, még mielőtt 200 méter feletti felhőkarcolókkal és luxusingatlanokkal árasztanák el a területet. 

Alábbi írásunkban összeszedtük, hogy a két időpont között – amely több mint 15 hónapot ölel fel – hogyan változtak az erőviszonyok a projektben, és milyen lépések történtek az üzlet megkötése, majd annak megakadályozása érdekében. Ezután pedig arra válaszolunk, hogy hol áll most a történet.

Hol is van pontosan ez a Rákosrendező?

Budapest XIV. kerületében, a Teleki Blanka utca 19–21. szám alatt épült egy 130 hektáros területen. Ez egy budapesti vasútállomás, mely a 2-es és a 70–71-es vasútvonalakon található. Egyik csücske a Városligettel határos, emellett a XIII. és a XIV. kerületet választja el egymástól. Nagy teherpályaudvar, melynek forgalma az 1990-es évektől azonban jelentősen megcsappant, amióta a Ferencvárosi pályaudvarra közlekednek a tehervonatok Magyarország északi határa felől. A KGST és a magyar ipar megszűnésével jelentőségét vesztette, majd teljesen elhagyatottá vált.

A terület rekultivációjára több terv is született az évtizedek alatt – közben viszont benőtte az erdő a területet és konkrétan rozsdaövezetté vált. A sínektől és a szerelvényekről lecsöpögő olajtól szennyezett föld, illetve a II. világháborúból a talajban maradt esetleg bombák megnehezítik a hasznosítását. Érdekesség, hogy a romos állomásépület és a vasutaslaktanya épülete a XIV. kerület helyi védettsége alatt áll, mivel ez a legrégebbi megmaradt fővárosi vasúti épület. A területen jelenleg jogcím nélküli lakók (jellemzően hajléktalan emberek) is élnek. Az ő elhelyezésükről is gondoskodni kellene.

Az egészet megvette a befektető?

A szerződésben egy közel 100 hektáros területről van szó, pontosabban a Nemzetgazdasági Minisztérium sajtóközleménye szerint „az érintett területrészek kijelölése a MÁV Zrt. igényeinek megfelelően, a társasággal szoros együttműködésben valósult meg, melynek alapján Rákosrendező területéből mintegy 85 hektárnyi területet értékesített az állam”. Tehát nem a teljes, 130 hektár körüli területet. A pontos területről ebben a cikkünkben található egy kép.

Akkor már le is zajlott az adásvétel?

A szerződést aláírták, tehát elvileg az üzlet megköttetett. Ráadásul több lap információi szerint felmondhatatlan szerződésről van szó, tehát „ami fekszik, nyugszik”, innentől kezdve már biztos, hogy új negyed épül a rákosrendezői területen. A szerződésben a magyar állam – a terület tulajdonosa – vállalta, hogy kiemelt beruházássá teszi a fejlesztést, továbbá a beruházó igényei szerint átírja az építési szabályozást még azelőtt, hogy tudnák, mi fog épülni pontosan a területen.

Végül is ki a vevő?

Az egyesült arab emírségekbeli Eagle Hills Csoport, amely hathatós állami segítséget kap az Emírségekben, tehát gyakorlatilag sokak szerint az Egyesült Arab Emírségek kormánya és a magyar kormány között született a megállapodás – Orbán Viktor el is utazott az országba a napokban. A cég már Belgrádban is épített egy hasonló negyedet nemrég, a magyar projekt vezetője is a belgrádi fejlesztésről elhíresült arab üzletember, Mohamed Alabbar lesz. 

A Grand Budapest projekt egy évtizedek óta elhagyatott területből fog létrehozni új, világszínvonalú, zöld városrészt. A fejlesztés tükrözi azt a víziónkat, hogy olyan tereket hozzunk létre, amelyek mindenben segítik a városlakók hétköznapjait, előtérbe helyezik a fenntarthatóságot és a közösségek fontosságát

– összegezte Mohamed Alabbar, a projekt vezetője.

Akkor ez most mini- vagy maxi-Dubaj lesz?

Erről egyelőre még nincsenek információink, hiszen az, hogy pontosan mit is fognak építeni ezen a hatalmas területen, egyelőre nem teljesen kidolgozott. Az viszont biztos, hogy egy felhőkarcolót minimum terveznek a területre, ami ellen Karácsony Gergely és Vitézy Dávid együtt tiltakoznak, mondván, elcsúfítaná a város látképét – ahogy a jóval kisebb, 143 méteres Mol-torony is teszi. A névről annyit tudni, hogy a projekt a Grand Budapest nevet kapta, tehát innentől így lehet hivatkozni rá.

Karácsony Gergely szerint egyébként a szerződéskötés napja sem véletlen – január 20. –, hiszen Belgrádban Donald Trump amerikai elnök veje – Jared Kushner – építi a budapestihez hasonló felhőkarcolót, tehát a szerződés egyfajta „üdvözlőajándék” a magyar kormánytól a beiktatott elnöknek. Ezért utazhatott Orbán Viktor miniszterelnök Belgrádba, majd Dubajba. Arról is beszélt, hogy Szalay-Bobrovniczky Kristóf honvédelmi miniszternek is érdekeltsége lehet a projektben.

„Felháborító, amit Karácsony Gergely és társai művelnek a rákosrendezői fejlesztés kapcsán. Csak rombolni tudnak, és hazugságokat terjeszteni. De hiába erőlködnek, nincs, és nem is volt soha semmiféle közvetlen vagy közvetett érdekeltségem a projektben. Azonnal álljanak le a teljesen alaptalan hazudozással” – írta a honvédelmi miniszter.

Mennyi az annyi, avagy mennyit fizetett a cég a területért?

50,9 milliárd forintos vételáron vette meg a területet az arab cég – ez „mindössze” 59 286 forintos négyzetméterárat jelent Budapest szívében, és Vitézy Dávid szerint „töredéke a környéken kínált rozsdaövezeti telkeknek” –, amelyet három lépcsőben fizet majd ki a magyar állam számára:

1. A szerződés aláírását követő 10 munkanapon belül meg kell fizetniük a vételár 25 százalékát. Ebből a felek 10 százalékot foglalónak tekintenek, és ez beleszámít a vételárba – a szerződést 2025. január 16-án írták alá.
2. Ezt követően az állam rendezi a jogi feltételeket a beruházáshoz, majd a feltételek megtörténtéről szóló eladói írásbeli értesítés kézhezvételétől számított 10 munkanapon belül banki átutalással a vevő megfizeti a fizetendő vételár 35 százalékát – olvasható a szerződésben.
3. A kormány számos vállalást elfogadott a projekttel kapcsolatban, ugyanakkor a szerződés szerint a fejlesztések várható időtartamára tekintettel az adásvétel lezárása legkésőbb 2039. március 13. napjáig megtörténik. Ezt követően a fejlesztő köteles kifizetni a terület teljes (inflációval növelt) vételárát, a szerződés szerint legkésőbb 10 nappal az említett legkésőbbi lezárást követően az MNV-nél landol a maradék pénz.

A nemzetközi megállapodás és a kormánydöntés értelmében a rögzített állami vállalásokra figyelemmel a további vételárrészletek megfizetésére az egyes állami vállalások teljesítésekor kerül sor.

Ebben minden költség benne van?

Korántsem. A vételár mellett a befektető előreláthatólag 20–30 milliárd forintot költ majd területrendezésre és kármentesítésre, míg a beruházás értéke a 12 milliárd eurót (csaknem 5 ezer milliárd forint) is elérheti. 

Emellett a magyar állam vállalta, hogy 800 millió euró (több mint 300 milliárd forint) értékben infrastrukturális fejlesztéseket eszközöl a területen. Ebbe beletartozik a Szegedi úti felüljáró megépítése, a vasúti pálya felújítása és befedése, illetve szóba került az M1-es metróvonal meghosszabbítása is. A reptéri gyorsvasút viszont nem szerepel egyelőre a tervek között.

Egyelőre a terület 10 százaléka építhető be. Hogy lesz itt új városrész?

Egészen pontosan jelenleg  80 százalék minimum zöldterület mellett 10 százalék a maximális beépíthetőség, és legfeljebb 4,5 méter magas épület helyezhető el a területen. A fejlesztést lehetővé tévő építési szabályok megváltoztatása után azonban a területen átlagosan 90 százalék lenne a beépíthetőség átlagosan 10 százalék zöldterület mellett. 

Így az elhelyezhető legmagasabb épületek általában 45 méter magasak, azonban egyes zónákban 250–500 méter magas épületek is elhelyezhetőek lennének. A  magyar állam vállalta a vasúti vágányok befedését, így a befedett vágányok felett tervezetten 30 hektár körüli nagyságú parkot alakítanak ki.

Az üggyel kapcsolatban az Indexnek egy kormányzati forrás azt mondta, úgy indulhat fejlesztés egy napjainkban értékelhetetlen területen, Rákosrendezőn, hogy az állam minden részletre kiterjedően garanciát kapott. 

Minden szép és jó. Hogy jön ide Karácsony Gergely és a főváros?

A szerződés nyilvánosságra kerülése után a főpolgármester arról beszélt, hogy a fővárosnak – pontosabban cégének, a Budapesti Közműveknek (BKM) elővásárlási joga van a területre, ugyanis a fővárosnak van érdekeltsége a területen és eszük ágában sincs lemondani erről a jogról. 

Az így megvalósuló befektetés azért is lehet jó döntés Budapestnek, mert a telek a meghatározott 50,9 milliárd forintos értékének „legalább a tízszeresét éri” – fogalmazott a főpolgármester. Ha sikerül megszerezni a területet, akkor a főváros egy nemzetközi ingatlanhasznosítási pályázat keretében keresné meg az elfogadható új funkcióegyüttest.

A területen lévő ingatlanokból (összesen 7 darab) öt tisztán állami tulajdonú, míg két ingatlanban résztulajdonnal rendelkezik egy-egy külső szereplő: az egyik a már fentebb említett Budapesti Közművek Zrt., a másik pedig a Stockton Zrt. nevű magáncég, amelynek így szintén elővásárlási joga van elviekben. 

Oké, de üres a fővárosi kassza, miből vennék meg a területet?

A Fővárosi Törvényszék jogerős ítéletével törvénytelennek minősítette azt a kormányzati döntést, amellyel inkasszálta a főváros számlájáról az általa meghatározott, és a Fővárosi Önkormányzatra kirótt szolidaritási hozzájárulás összegét. Ez azt jelenti, hogy a főváros kasszájába 28,3 milliárd forint fog visszacsorogni a 2023-as évre vonatkozó pénzekből. 

Eszünk ágában sincs erről lemondani, hiszen éppen most kerestünk a fővárosnak 28 milliárd forintot

– jelentette ki a főpolgármester.

Ez még kevés lenne, de Karácsony szerint a 2024-es pénzeket is nekik fogják ítélni, ami 40 milliárd forint lenne még pluszban, ebből pedig már bőven kijön a terület 50,9 milliárdos vételára. Ráadásul mindezt csak 2039-ig kell kifizetni, tehát a 12,7 milliárdos első részlet már most sem okozna gondot a fővárosnak. Ha pedig a területet sokkal nagyobb értéken tudják eladni, még profitálhatnak is belőle.

Viszont a Magyar Államkincstár szerint semmi sem jár vissza a fővárosnak, mint írták „a Budapest Főváros Önkormányzata és a Magyar Államkincstár között a 2023. évi szolidaritási hozzájárulás tárgyában a bíróság kihirdetett ítéletében kizárólag  eljárásjogi hibát állapított meg. A bíróság a kihirdetett ítéletével a Kincstárt nem kötelezte a 2023. évi beszedett összegek visszafizetésére. A Fővárosnak, mint mindenki másnak, minden adót a jövőben is be kell fizetnie.”

Eddig azt hallottuk, hogy nincs pénze a városnak. Most mégis egy nagy, olyan beruházásba akar belecsapni, amit egy város önmagában nem tud megvalósítani. Most akkor van pénz vagy nincs pénz?

– tette fel a kérdést Sára Botond főispán is.

Lázár János is tudta még fokozni a hangulatot, ugyanis arról írt, hogy „egy csekk és más semmi: rajta 5000 milliárd, és viheti a Főváros a területet, amivel egyébként 30 éve nem csinált semmit” – utalva ezzel a 12 milliárd eurós beruházásra.

Akkor mégsem veszi meg Rákosrendezőt a főváros?

Könnyen lehet, viszont Kiss Ambrus, a Városház főigazgatója arról beszélt, hogy ha az állam megakadályozza a fővárost abban, hogy megvegyék a területet, akkor megtámadják a szerződést a bíróságon. Kiss Ambrus nehezményezte, hogy az arab befektetővel nem tárgyalhatott a városvezetés, ezért a szerződésben foglaltakról is csak késve értesülhetett, következésképp csak most jelezhette, hogy nem értenek egyet a több száz méteres tornyok megépítésének lehetőségével, más fejlesztési koncepcióban gondolkodnak.

Szerdán dönt a közgyűlés az elővásárlási jog érvényesítéséről. Ha átmegy, már másnap bejelentik az elővásárlási igényt az MNV-nek. 

Amit Gulyás miniszter mond, az nyilvánvalóan nem igaz (hogy a nemzetközi szerződés felülírná a magyar jogszabályokat és a főváros elővásárlási jogát – a szerk.). A megállapodásban szó szerint benne van, hogy a telekeladásnak összhangban kell lennie a nemzeti jogszabályokkal. Az adásvételi szerződésben pedig külön felhívják az arab befektető figyelmét a főváros elővásárlási jogára. Abban viszont egyetértek Gulyás miniszterrel, hogy jó eséllyel találkozunk a bíróságon: ha kell, ott fogunk érvényt szerezni a budapestiek akaratának

– ígérte Karácsony Gergely.

„A főpolgármesterrel egyetértve támogatom, hogy a Fővárosi Önkormányzat éljen az elővásárlási jogával, szerezze meg Rákosrendező területét a budapestiek számára és javára. Amennyiben ez elé a kormány akadályt gördít – amit minden bizonnyal megpróbál majd –, akkor pedig jogi úton keressen elégtételt” – tette hozzá Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom vezetője.

Mi lesz, ha bíróságra kerül az ügy?

A főváros mindenképpen nyer, mert ha veszít, akkor is elodázza a projekt megvalósítását, hiszen a szerződés értelmében a befektetőnek csak akkor kell kifizetnie a vételár második részletét, ha a telken álló épületek mindegyike permentes. Amennyiben ez nem valósul meg, az egész szerződés meghiúsulhat. A másik lehetőség, hogy elkezdenek alkudozni a fővárossal a területért. 

Karácsony Gergely  szerint arra is fel kell készülni, hogy a kormányzati nyilatkozatok alapján a kormány arra készül, hogy az elővásárlási jogot megsértve átjátssza az arab befektetőknek az ingatlanokat. „A Fővárosi Önkormányzat gazdasági társaságának minden szükséges jogorvoslati eljárást ennek elkerüléséhez igénybe kell venni” – hívta fel a figyelmet. 

Ha mégis a főváros szerezné meg a területet, mit kezdene vele?

Karácsony Gergely főpolgármester és Vitézy Dávid, a Podmaniczky Mozgalom vezetője még 2024 végén egy közös javaslatot nyújtott be arról, hogy Rákosrendezőn mini-Dubaj helyett zöldberuházás, az úgynevezett Budapest Parkváros projekt valósuljon meg. 

A tervezet az alábbiakat tartalmazza:

• legalább 25 hektáros új közparkot, amely tényleges zöldterület;
• zöldfolyosó létesítése a XIII. és a XIV. kerület között;
• Rákosrendező és a belső városrészek összekötése a váci vasútvonal mentén, a Nyugati pályaudvarig;
• összesen legfeljebb 1 600 000 négyzetméter bruttó szintterületű beépítés, és ezen belül 15 ezer lakás létesítése;
• egy új kulturális közintézmény létrehozása;
• oktatási, szociális és egészségügyi intézmények helyben való felépítése;
• magasházak építése csak abban az esetben, ha illeszkedik a hagyományos budapesti városképhez;
• a váci vasútvonal Nyugati pályaudvar és Rákospalota-Újpest közötti szakaszának teljes felújítása;
• a Szegedi út felüljáró felépítése a 3-as villamos átvezetésével Angyalföldre;
• az egyes metró meghosszabbítása és a létező szakasz felújítása, új járművek beszerzése;
• a zuglói körvasúton Városliget megálló létesítése;
• a fővárosi önkormányzat rendeletben szabályozza a területre vonatkozó építési szabályokat;
• egy projekttestület létrehozása, amelyben az állam, a főváros és a két érintett kerület azonos súllyal szerepel.

Az előterjesztők célja, hogy mini-Dubaj helyett egy korszerű urbanisztikai normáknak megfelelő, zöld és élhető környezetet teremtő városfejlesztés történjen. Hiányossága a Vasúttörténeti Park és Rákosrendező vasútállomás örökségi értékű épületeinek védelme, valamint a sportterületek további működésének garantálása. A projekt a Budapest Parkváros nevet kapta. 

Mi lesz ennek az egésznek a vége?

Egyelőre még bármi lehet:

• Az is megeshet, hogy az aláírt szerződésnek megfelelően az arab befektető átutalja a vételárat és megépíti a budapesti mini-Dubajt és a több száz méteres felhőkarcolót. 
• Az sem kizárt, hogy a főváros érvényesíti elővásárlási jogát és megszerzi a területet, majd utána vagy eladják jó pénzért, vagy tényleg megvalósítják belőle a Parkvárost, amit Vitézy Dáviddal együtt kigondoltak.
• Az is egy lehetőség, hogy hosszú évek bírósági perei és tárgyalásai várnak a felekre, amíg végül kiderül, hogy kinek volt igaza. Addig viszont áll a pénz, áll a fejlesztés, viszont a felhőkarcoló nem fog állni. Legalábbis egy ideig biztosan nem.
• Negyedik opcióként akár a Stockton Zrt. is beleszólhat a vitába, bár nagy valószínűséggel nem rendelkezik akkora tőkével, mint a főváros vagy akár az arab befektetők. Az viszont akár felmerülhet, hogy nem kívánnak megválni a területen lévő ingatlanjuktól és ez újabb bonyodalmakat szülhet.
• Ötödik variáció lehet még talán, ha a főváros és az állam megegyezik, hogy mindenki jól járjon és ebben az esetben valószínűleg visszatérünk az első opcióhoz és megvalósul az Eagle Hills Csoport álma.

A Fővárosi Közgyűlés szerdai döntése után mindenesetre egy lépéssel közelebb kerülünk majd a válaszhoz. A legújabb fejlemény, hogy Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter kedden Londonban azt közölte, már megszületett minden szükséges megállapodás Magyarország és az Egyesült Arab Emírségek között Rákosrendező fejlesztéséről, így a felek új területekre is kiterjeszthetik az együttműködést. 

(Borítókép: Rákosrendező 2025. január 22-én. Fotó: Tövissi Bence / Index)