Bár a szállodások itthon ki vannak akadva az Airbnb-re, a számok alapján inkább úgy tűnik, hogy a kisebb hosteleknek okozhat fejtörést a lakáskiadási láz, ami egyébként nemcsak a turizmus más ágazatainak kedvező, de munkahelyeket is hoz. Rövid számolgatás után viszont arra jutottunk, hogy legálisan már közel sem annyira jó biznisz ez a típusú lakáskiadás, mint amilyennek elsőre tűnik. A NAV még csak most kapcsolt, de Budapest belvárosában már duplázzák a korábban albérletként kiadott lakások bérleti díját.
Pár év alatt nagyon felfutott a közösségi szállásmegosztás Budapesten: a legfrissebb becslések szerint mostanra már nagyjából 8000 lakás van fenn a magyar Airbnb-n, amiből nagyjából 3500 budapesti. Ez is azt mutatja, hogy az ország és a főváros is egyre népszerűbb a külföldiek körében, de ennek nem mindenki örül.
Szállásközvetítő közösségi hálózat. Három 24 éves fiatal – Brian Chesky, Joe Gebbia és Nathan Blecharczyk – alapította 2008-ban San Franciscóban. Az Airbnb piacán az eredeti ötlet szerint külföldi szálláskeresők és szabad szobával rendelkező helyiek találkoznának. Az ötletet az alapítók saját életükből merítették: a lakásukban egy matracot „adtak bérbe” turistáknak, hogy fizetni tudják a lakbért. Néhány év alatt iparággá nőtt az airbnb-zés.
Az Airbnb ugyanis még jobban felhajtja a már egyébként is elszabadulóban lévő budapesti ingatlan- és albérletárakat, a versenytársak szerint ráadásul a netes szállásmegosztás legnagyobb versenyelőnye, hogy könnyebb vele adót csalni.
Hogy ténylegesen mekkora részt szakított ki az Airbnb a magyar szálláspiacból, nehéz pontosan meghatározni. Niklai Ákos, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének elnöke az Indexnek azt mondta, a külföldi társszövetségek felmérése szerint a magánszállások a vendégek 5-10 százalékát csábítják el a szállodáktól.
Ez a becslés a Hotrectől jön, ami az Európai Unió tagországainak szállodai, éttermi és kávéházi szövetségeinek esernyőszervezete. Tanulmányuk a nemzetközi tapasztalatokat mutatja, az interneten nem elérhető és nem kifejezetten a magyar szállodaiparral kapcsolatos elemzés.
A KSH adatai alapján is egyértelműen látszik viszont, hogy az üzleti célú egyéb szállások forgalma – ahova az Airbnb is tartozik – valóban ugrásszerűen nőtt az utóbbi években. Tavaly 1 752 000 éjszakát töltöttek ilyen szállásokon a külföldiek, ez 419 ezerrel több, mint 2013-ban. És látszik az is, hogy a növekedés több mint nyolcvan százalékát budapesti szálláshelyek adták.
A szám elég jelentős, főleg, ha mellétesszük a piacot ismerő szakemberek becslését, miszerint a lakásukat az alkalmazáson keresztül kiadók 70-90 százaléka nem regisztrálja a szálláshelyet. A feketézőknél eltöltött éjszakák pedig nem jelennek meg a KSH statisztikáiban.
Csakhogy a szállodások panaszait gyengítik is a KSH adatai. A statisztikai hivatal számaiból ugyanis az is kiderül, hogy az utóbbi években nem csak a Airbnb-típusú szállások futottak fel, a teljes szállodaiparnak jól ment. A szállodák forgalma a teljes iparág teljesítményével arányosan bővült.
És bár nem zárható ki, hogy a szállodások is vesztenek potenciális vendégeket az Airbnb miatt, úgy tűnik, nem igazán nem nekik van okuk az aggodalomra. Hanem sokkal inkább a hosteleknek. Mint ahogyan az a lenti ábrán is látszik: a közösségi szálláshelyek néven futó kategóriába tartozó szállástípusok nem nőtt olyan jelentősen, mint a piac egésze.
Más felmérések is inkább ezt a hatást sejtetik. Bár a közgazdászok még nem kutatták szét a kérdést, egy tanulmány már készült a texasi Austin szállodapiacáról. A kutatók ott hasonló dolgokat találtak, mint amiket a KSH számaiból lehet kiolvasni a hazai viszonyokról.
A Bostoni Egyetem közgazdászai szerint ugyanis bár Austinban az Airbnb kínálatának 10 százalékos növekedése átlagosan 0,35 százalékos bevételkiesést jelentett az iparágban, de leginkább az olcsó szállások, kevés csillagos szállodák és hostelek érezték meg a konkurencia mozgolódását.
Akár a hotelek, akár a hostelek kárára növekszik az Airbnb, annyi biztos, minden terepen tartanak tőle, és egyre nagyobb szabályozói gondot jelent szerte a világban. A két dolog pedig össze is függ, a versenytársak szerint a netes szállásmegosztó oldal sikere részben éppen abból fakad, hogy sok országban a hatóságok látóköréből félig-meddig kiesve működik.
„Nem világos, milyen szabályok, rendeletek vonatkoznak erre a területre, az adóztatási rend eltérő-e más szállásadási tevékenységtől, vagy megfelelő-e az adózási morál" – mondta Niklai Ákos. A szállodaszövetség elnöke szerint egyébként mivel a lakáskiadásnak pozitív hatása van a turizmusra, semmiképp nem betiltásra, inkább az iparág szabályozására van szükség.
Miközben mostanra már nagyjából telítődik a piac, a NAV is észbe kapott. Július óta emiatt az adóhatóság már kiemelten ellenőrzi a neten meghirdetett szállásokat: a NAV-osok az ellenőrzések során turistaként lakást vesznek ki, ezzel ellenőrzik, hogy minden rendben van-e a szállásokkal.
Arról viszont ellentmondásosak a hírek, hogy a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) tervezi-e külön szabályozni a területet. A minisztériumnál rákérdeztünk, hogy lesz-e külön szabályozás – amint megkapjuk a választ, közzétesszük.
Nem csak a magyar piacon szigorítanak. Az osztrák adóhivatal nemrég adatokat kért a helyi Airbnb-től, hogy mennyien használják az oldalt, és hogy ők mennyi adót fizetnek.
New Yorkban emiatt hónapokig ment a huzavona, mert a cég egyszerűen nem akarta átadni a városnak az adatait. Végül beadták a derekukat, de nem minden adatot osztottak meg, így az önkormányzat nem fogja tudni megbüntetni az adócsalókat. Becslések szerint egyébként New Yorkban a szállások 58 százaléka volt illegális februárban.
A San Franciscó-i szabályok szerint csak a tulajdonos adhatja ki a lakást, amennyiben regisztrálta. A friss philadelphiai szabályozás szerint csak akkor kell regisztrálni a lakást, ha 30 napnál hosszabb ideig akarják kiadni, viszont a rendelet zónákat is kijelöl, így a lakóövezetek többségében nem is válik legálissá az Airbnb, ráadásul a lakástulajoknak a nyolcszázalékos idegenforgalmi adót is kell majd fizetniük. Ehhez hasonló az amszterdami szabályozás, ami két hónapon keresztül teszi lehetővé a lakás kiadását egyszerre legfeljebb négy embernek, és itt is kell idegenforgalmi adót fizetni.
Berlinben nemcsak adózni kell a rövid távra kiadott lakások után, hanem egy új törvény alapján az önkormányzatnál regisztrálni kell a lakásokat, ami miatt jelenleg nagyjából a rövid távra kiadott berlini lakások kétharmada lehet illegális jelenleg.
Barcelona nemrég megválasztott polgármesterének viszont az egyik első intézkedése volt, hogy egyéves moratóriumot rendelt el új szálláshelyek nyitására. Ada Colau ezenkívül az illegális airbnb-s szállások ellen is háborút indított: akit elkapnak, akár 90 ezer eurós (kb. 28 millió forintos) büntetést is kaphat.
Csak egy példa, hogy most mennyire összetett a helyzet: ha egy magánszemély a neten hirdet egy szobát, az egyszerre lehet szálláshely-szolgáltatás vagy ingatlan-bérbeadás is, a kettő után pedig eltérően kell adózni. Az RSM DTM adótanácsadó blogján nemrég megjelent poszt részletesen taglalja ezt a témát.
Felkérésünkre végzett számításaikból pedig kiderül az is, ha nem egy, hanem több lakást akarunk kiadni szabályosan, vagyis nagyüzemben állnánk rá az Airbnb-re, rendesen adózva utána, valójában nem is akkora üzlet.
Tehát a két lakáson együtt a tulaj havi 156-184 ezer forintot keres a rövid távú kiadással. Vessük ezt össze azzal, ha hosszú távú bérletre adjuk ki ugyanezeket a lakásokat.
Persze a paraméterek – kihasználtság, kiadási ár, méret stb. – variálásával meg lehet találni azt a pontot, ahonnan a nagyüzemi airbnb-zés még legálisan is több pénzt hoz, a példák azért rámutatnak: szabályosan adózva, több lakást kiadni nem egyértelműen jobb üzlet, mint a hosszú távú bérbeadás.
A részletes számítást a táblázatban találja.
| Adózás bérbeadás szabályai szerint | Adózás szálláshely szolgáltatás szabályai szerint** | |||
| Kisebb lakás | Nagyobb lakás | Kisebb lakás | Nagyobb lakás | |
| Háttér-információk | ||||
| Ingatlan értéke (beruházási költség) | 30 000 000 | 50 000 000 | 30 000 000 | 50 000 000 |
| Szobák száma | 2 | 3 | 2 | 3 |
| Vendégek száma (fő) | 2 | 4 | 2 | 4 |
| Elérhető bérleti díj teljes havi kihasználtság esetén | 255 000 | 450 000 | 255 000 | 450 000 |
| Várható kihasználtság / hó | 60 százalék | 50 százalék | 60 százalék | 50 százalék |
| Szálláshely díja / nap | 8 500 | 15 000 | 8 500 | 15 000 |
| Várható bevétel / hónap | 153 000 | 225 000 | 153 000 | 225 000 |
| Elszámolható költségek | ||||
| Várható havi rezsiköltség /hó | 60 000 | 80 000 | 60 000 | 80 000 |
| Értékcsökkenés (beruházási költségre vetítve) / év | 2 százalék | 2 százalék | 2 százalék | 2 százalék |
| Egyéb igazolható, költség pl. takarítás, javítási költségek / hó | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 |
| Összes elszámolható költség havi szinten | 84 000 | 96 667 | 84 000 | 96 667 |
| Adóalap / hó | 69 000 | 128 333 | ||
| Személyi jövedelemadó (16%) / hó | 13 440 | 15 467 | ||
| Egészségügyi hozzájárulás (14%)/ hó* | - | 13 533 | ||
| Összes várható adókötelezettség havi szinten | 13 440 | 29 000 | ||
| Összes várható adókötelezettség éves szinten | 161 280 | 348 000 | 64 000 | 96 000 |
| Vendégektől beszedendő idegenforgalmi adó – ifa (300 Ft/fő/éj)*** | 131 400 | 219 000 | 131 400 | 219 000 |
| Adózás utáni havi bérleti díj bevétel, ha az ifát a vendégtől beszedi | 139 560 | 196 000 | 147 667 | 217 000 |
| Adózás utáni havi bérleti díj bevétel, ha az ifát a vendégtől nem szedi be | 128 610 | 177 750 | 136 717 | 198 750 |
| Havi haszon felmerülő költségek figyelembe vételével, ha az ifát a vendégtől beszedi | 55 560 | 99 333 | 63 667 | 120 333 |
| Havi haszon felmerülő költségek figyelembe vételével, ha az ifát a vendégtől nem szedi be | 44 610 | 81 083 | 52 717 | 102 083 |
| A táblázatot készítette: RSM DTM Hungary Adótanácsadó és Pénzügyi Szolgáltató *Éves szinten 1 mFt feletti bérbeadásból származó jövedelem teljes összegét 14% egészségügyi hozzájárulás terheli. A hozzájárulás éves felső maximuma 450 ezer Ft, melybe beleszámít a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék és százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás összege. ** Szálláshely szolgáltatás csak meghatározott feltételek mellett nyújtható, pl. adószám kötelező *** Idegenforgalmi adó beszedésének elmulasztása estetén a szállásadót terheli az adófizetési kötelezettség | ||||
Airbnb-zni legálisan kizárólag egyetlen, saját tulajdonú lakással tűnik érdemesnek szálláshely-szolgáltatóként. Ebben az esetben ugyanis évi 32 ezer forinttal szobánként és egészségügyi hozzájárulással, vagyis átlagosan havi néhány ezer forint átalányadóval meg lehet úszni. Ezen kívül pedig már csak idegenforgalmi adót kell fizetni, ami kerületenként változó, általában néhány százalék.
Nem rossz befektetés, ha valakinek van egy belvárosi lakása, de több lakásnál ez már nem játszik. De ekkora adóelőny mellett természetesen beindul a trükközés: a sok szobás, nagy lakások hostelszerű Airbnb-működésétől kezdve a strómanokon át egészen odáig, hogy valaki teljesen feketén csinálja.
És onnantól, hogy az Airbnb iparszerűen kezd működni, valóban van mitől tartaniuk a szabályosan adózó, iparszerűen működő szállásadóknak, de még a belvárosi bérlőknek is.
Havi 115 ezer forintért béreltem az 50 négyzetméteres, VIII. kerületi lakásomat, de nemrég a főbérlőmnél bejelentkezett egy cég. Azt mondták, hogy havi 240 ezer forintot tudnak garantálni neki úgy, hogy Airbnb-n adják ki a lakását
– mesélte az egyik kollégánk, akinek emiatt új albérlet után kell néznie. Két másik kollégánk kicsit szerencsésebben úszta meg: az egyikük albérletének bérleti díját 10, a másikukét viszont negyven százalékkal akarja megemelni a főbérlője.
A jelenség általános, Budapesten és több egyetemi városban sokfelé 20-30 százalékkal is nőttek tavalyhoz képest a lakásbérleti díjak. Az Airbnb albérletdrágító hatása viszont nem hungarikum: az USA több városában is készítettek felméréseket, amikből az derült ki, hogy azokban a városokban, ahol az alkalmazás megjelenik, az albérletek drágulni kezdenek a városközpontban (külföldi városok lakásbérleti piacaival ebben a cikkben foglalkoztunk bővebben).
Persze nem csak árnyoldalai vannak az Airbnb-nek. Hiszen besegít a turizmus pörgetésébe is, az itt nyaralók pedig mégiscsak pénzt költenek nálunk. A magyarországi turizmus évek óta az átlagos GDP-bővülés felett pörög, és magyar piac felfutása különben még mindig nem állt meg.
Az STR Global társaság felmérése szerint az év első két hónapjában a magyarországi szállodákban a belföldi vendégéjszakák száma 10 százalékkal, a külföldieké 7,6 százalékkal volt nagyobb a múlt évinél, és már vannak, akik azt tippelik, hogy hosszabb távon Budapest turizmus szempontjából felzárkózhat az olyan turisztikai nagyágyuk mellé, mint Prága vagy Barcelona.
Az Airbnb ugyanis munkahelyeket is hoz, nem csak az albérletárakat viszi az egekbe. Sokan felújíttatják vagy akár teljesen újraterveztetik a lakásukat kiadás előtt, de a takarítóknak is fix munkát jelent a szállásmegosztó oldal. És olyan lakások is vannak, ahol nem a tulajdonosok látják vendégül a turistákat, hanem profi hostok foglalkoznak velük. Ők azért kapják a fizetésüket, hogy levelezzenek, fogadják a vendégeket, és programot szervezzenek nekik, de lakásonként változik, hogy mi lehet a feladatuk.
Egy airbnb-s lakástulajdonost kérdeztünk arról, pontosan milyen utat kell végigjárni ahhoz, hogy valaki kiadja így a lakását.
1. El kell menni a NAV-hoz es kérni egy adószámot szálláshely-szolgáltatási tevekenysegre. Adott értékhatárig átalányadó van, amit négy részletben kell befizetni.
2. El kell menni az önkormányzathoz, és bejelenteni, hogy szálláshelyet akarunk csinálni. Ott ki kell tölteni egy papírt, hogy hány szoba van, hány ágy, hányan tartózkodhatnak ott maximum, van-e konyha, ilyenek. Mintha egy rendes panziót vagy szállodát akarnánk csinálni. A legjobb része ennek, hogy nevet is kell adni a szállásnak, szóval lehet Vader Nagyúr Panzió, vagy barmi.
3. Ha az önkormányzatnál azt mondják, hogy oké, akkor megkapjuk a hivatalos engedélyt, amit kitehetünk bekeretezve a falra, és rajta van nagybetűvel, hogy Vader Nagyúr Panzió.
4. Ezután kimennek helyszíni szemlére. Ez mindenképp kell, különben visszavonják az engedélyt. Kell, hogy legyen egy tűzoltókészülék, ki kell tenni tilos a dohányzás táblákat, és tisztaságnak kell lennie. Fun fact: amerikai konyhás lakások gáztűzhellyel nem játszanak, mert nem lehet egy légtérben az ágy és a gáztűzhely.
5. Regisztrálni kell az Airbnb-n és tolni a bizniszt.
6. Az önkormányzat ad egy füzetet, amibe minden lakó adatait fel kell vezetni az érkezes és távozás idejével együtt. Ezt kérik, ha véletlen kapunk egy ellenőrzést. Ez a legidegesítőbb része, de kell.
7. Az Airbnb-n szepen lehet követni a kifizeteseket, ezekrol mindig ki kell állitani egy alanyi adómentes számlát az Airbnb-nek, ez a könyveléshez kell.
8. Minden hónap elején ki kell tölteni egy lapot, amin bejelentjük az önkormányzatnak a havi bevételt, ebből le kell számolni az idegenforgalmi adót, és átutalni nekik. A lapot meg bevinni vagy elfaxolni, emailben természetesen nem lehet.