A Felelős Szálláskiadók Szövetségének elemzése szerint nyárig a rövid távú célra kiadott lakások közel negyede tűnt el a budapesti térképről. Van, aki átállt a hosszú távú kiadásra, másnak el kellett adnia az ingatlanját. Több airbnb-s főbérlővel is beszélgettünk: megosztottak azzal kapcsolatban, hogy tavasszal újraéledhet-e a piac, ugyanis szigorodott a szabályozás, és számtalan lakáskiadó az állami támogatást sem tudta igénybe venni.
Miközben a teljes magyar piacot szemlélve csúcsra jár az albérleti kínálat – az ingatlan.com kimutatása szerint 25 416 ingatlanhirdetésben kerestek bérlőt decemberben –, Budapesten teljesen más a helyzet, főleg, ha a rövid távú lakáskiadás, közte az airbnb-sek adatait vizsgáljuk. Ennek kapcsán arra kerestük a választ,
a Covid-válság hogyan alakította át vagy inkább rengette meg a rövid távú albérleti piacot a fővárosban.
Vajon mennyien tartanak ki az airbnb-sek közül, illetve hányan adták fel, és álltak át a hosszú távú lakáskiadásra, vagy szabadultak meg az ingatlanjuktól?
A koronavírus-járvány különösen hevesen érintette a turizmus szektort, legfőképp az után, hogy a kormány elrendelte a külföldiek beutazási korlátozását tavasszal. A védekezés miatt szükségszerű intézkedés mélyütés volt a lakáskiadással foglalkozók számára, ezt csak tetézte, amikor a Magyar Turisztikai Ügynökség a hotellobbira hivatkozva azt tanácsolta a kormánynak tavasszal, hogy írja át a magánlakások rövid távú kiadásának szabályozását.
A javaslat az volt, hogy május és szeptember között évi 120 napra lehessen lakást bérbe adni rövid távra. Arra hivatkoztak, hogy ez a rendszer működik több nagyvárosban, például Londonban, Amszterdamban és Barcelonában is. (Erről részletek a keretes anyagunkban.)
A 120 napos korlátozást nem vezették be – ez végzetes pályára állította volna az airbnb típusú lakáskiadást –, de a kormány júliusban módosította a kereskedelmi törvényt (2020/XCVI. törvény).
Ebben a rövid távú lakáskiadással kapcsolatos részletszabályozások egy részét az önkormányzatokhoz passzolta, ezenfelül kormányrendeleteket ígért a további szabályokról, de ezek híján most úgy fest, az önkormányzatok térfelén pattog a labda.
Az Airdna nevű cég globálisan gyűjti az elérhető szállások adatait, s a kimutatásuk szerint 2020 első negyedévében Budapesten 14 ezer körül mozgott a kivehető szálláshelyek száma, ez esett vissza nagyjából 7300-ra november közepére. Ám ez az adat nem esik egybe a rövid távon kiadó lakások/szobák számával.
Ráadásul az amerikai cég folyamatos scrapinggel, vagyis leginkább tapogatózással próbál nem hivatalos úton adatokat gyűjteni. Így viszont az összesítésben benne maradnak a nem aktív szálláshelyek, és sok a duplikátum is, ez pedig a rövid távon kiadott szállások teljes számát alaposan felülbecsli.
A Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ) készített egy pontosabb elemzést, melyhez az Index is hozzájutott. A dokumentumot az önkormányzatokkal történt egyeztetéshez állította össze a kollégáival a szövetség vezetője, Rege Mihály.
Az adatok forrásaként ingatlanpiaci szaklapok, önkormányzati kimutatások, a KSH és az Airbnb adatait vette alapul az FSZKSZ. Az összefoglaló célja a rövid távú lakáskiadás gazdasági, szociális, önkormányzati hatásainak bemutatása volt, és az, hogy megoldási javaslatokat nyújtson a rövid távú lakáskiadást, elsősorban az airbnb-zést övező szabályozási problémák (lakossági panaszok, feketézés stb.) megoldására.
Rövid távra leggyakrabban Budapest belső kerületeiben adnak ki lakásokat, a legmagasabb arányban az V., VI. és a VII. kerületben. (Érdekes eredménye a vizsgálatnak, hogy az albérleti díjak emelkedése azokhoz a kerületekhez köthető leginkább (II., XII., XIV.), ahol az airbnb-s lakások elenyésző mértékben vannak jelen. A vizsgálat szerint az is erőteljesen hat a bérleti díjak mozgására, hogy a lakások hány százalékát kínálják hosszú távú kiadásra az adott kerületben.
Az Airbnb közlése alapján 2018-ban mintegy 2900 (egész) lakást adtak ki Budapesten legalább 180 napra az Airbnb felületén keresztül. A kimutatás ez alapján úgy számol, hogy az összes egyéb felülettel (HomeAway, booking.com, Expedia) együtt nagyjából 5800 lakás volt kiadó ekkor rövid időszakra, ez a teljes fővárosi lakáspiac mintegy 0,6 százaléka. 2019-ben nőtt a rövid távra kiadott lakások száma, a felívelés azt eredményezte, hogy a tavalyi év végére összesen mintegy 7-8000 kiadó lakás volt a fővárosban.
Ám a koronavírus-válság okozta idei utazási korlátozások miatt a foglalások száma rettentően visszaesett, sok airbnb-s pedig „biztosra” ment, és kiadta hosszabb távra az ingatlanját. Az FSZKSZ a tagjaitól bekért adatok alapján végzett egy becslést, amely azt mutatta, hogy a korábban airbnb-zők körülbelül 25-30 százaléka rendezkedett be a hosszú távú kiadásra, vagy pedig adott túl a lakásán.
Ez még a nyár közepi állapot volt, amikor az elemzés készült. Az újabb országhatárzárás és az egyéb korlátozások azóta még tovább csökkentették az aktívan működő szálláshelyek számát. Rege Mihály szerint
mára jócskán 50 százalék felett lehet azok száma, akik beszüntették a rövid távú kiadást. Legfeljebb 3000-4000 lakás maradhatott, ami elérhető az airbnb-n és más hasonló felületeken.
Azok például, akik hitelből újítottak fel és adtak ki lakásokat, nem jutottak folyamatos bevételhez, hogy törleszteni tudjanak, így ők csapdahelyzetbe kerültek, és meg kellett válniuk az ingatlan(ok)tól.
Beszéltünk olyan tulajdonossal, aki egyetlen lakással foglalkozott, és saját szavaival élve a „biztonságos utat” választotta, októbertől kiadta a lakását hosszabb távra. Február előtt 80, február és október között nagyjából 20-40 százalékos kihasználtsággal tudta bérbe adni a lakását. Ugyan nyáron, a lazítások után sokan akartak airbnb-zni a turisták közül, akik nem akartak másokkal egy légtérben időt tölteni egy szállodában, de ennek véget vetett az őszi Covid-hullám.
Szerinte „Budapest elvérzett” airbnb-zés terén, hiszen elmaradt a Sziget, a labdarúgó-Eb-t elhalasztották (Budapesten is lettek volna meccsek), a kulturális fesztiválokat is törölték, ezek mind tömegesen vonzották volna a turistákat.
Az ismerősi körében sokan vannak, akik megtehetik, hogy kivárnak, nem adják ki hosszabb távra a lakásukat. Ahogy a megszólalónk, ők is arra várnak, hogy tavasztól újra jöhessenek külföldiek Magyarországra. Ők egy alaposan kirostált Airbnb-piacról válogathatnak majd, hisz több ezren bedobták a törülközőt, a belső kerületekben pedig ma sokkal szigorúbb előírások szerint lehet lakást kiadni rövid távra, így kevesen fognak tudni belépni erre a piacra.
Akik tehát túlélik a járvány miatti szűk hónapokat, azok megfogyatkozott konkurencia mellett kezdhetik majd újra.
Egy másik airbnb-s tulaj arról beszélt az Indexnek, hogy a tavaszi első szigorítások pillanatában felfüggesztette a rövid távú kiadást, és átállt 3 hónapos kiadásra, majd egyévesre. A tavaszi „nyitást” illetően nem túl optimista. Úgy véli, azok közül, akik egy lakással foglalkoznak, a többség biztosra ment, mint ő, és bérbe adta hosszabb időre a lakását.
A többlakásos befektetőknél sokszor az határozza meg, meddig tudnak kivárni, hogy
a vírushelyzet miatt kimaradó szállásnapok nélkül is tudják-e fizetni a hitelt, amit az airbnb-zéshez felújított ingatlanokra felvettek.
A több lakással is foglalkozó üzemeltetők pedig több sebből is véreznek, hiszen nekik adott esetben a lakásügyeket intéző, takarítást végző munkatársaktól is meg kellett válniuk, illetve ha átállnak hosszú távú kiadásra, a kisebb árréssel már nem tudják magukat főállásban fenntartani az airbnb-zésből.
Az airbnb-sek közösségét szerinte tovább fogja rostálni, hogy az éves adókat januárban úgy kell majd befizetni, hogy alig volt bevétel 2020-ban, illetve sok főbérlő számára túl szigorúak a legfrissebb szabályok (az érkező vendégek okmányainak beszkennelése például), s ezeket a pluszterheket már nem akarják cipelni. A másik probléma, hogy
az állam ugyan dobott mentőövet támogatás formájában az airbnb-seknek, ám ezt nagyon kevesen tudják igénybe venni.
A járvány nyomán járó támogatásra ugyanis csak azok jogosultak, akik felvitték a vendégszobákat rögzítő szoftverbe a foglalásaikat november elejéig. Ám az egyszerűsített üzemmódban, melyet a főbérlők használnak, nem lehet előre rögzíteni az éjszakákat, így rengetegen elestek a kártalanítástól.
Rege Mihály és az FSZKSZ-tagok az első megszólalónkhoz hasonlóan április-májusra várják a felfutást. Rege hozzátette, a kerületi önkormányzatok pozitívan, konstruktívan állnak hozzá ahhoz a kérdéskörhöz, hogy miképp érdemes kifehéríteni a lakáskiadás piacát, és hogyan kellene orvosolni a lakáskiadás jelentette lakossági feszültségeket.
„Nem akarják megfojtani a piacot az önkormányzatok, ez tisztán látszik, és a lakosság részéről sincs általános ellenállás, bár néhány újságcikk ezt emeli ki. Hogy a kormány részéről mi várható, arról egyelőre nincs információnk, jövőre várható fejlemény ez ügyben”
– így Rege Mihály.
„Kapcsolatban vagyunk a hotelszövetséggel is, és úgy érzem, hogy sikerült velük is megértetni: a 120 napos korlátozás, vagyis hogy ennyi időre lehessen csak egy évben kiadni rövid távra a lakásokat, kivégezné ezt a piacot. Ez pedig, ahogy kutatások sora igazolja, egy adott desztináció általános vonzerejét csökkenti drasztikusan. Nagyon kevés helyen működik ilyen rendszer a világon, pontosan azért, mert életszerűtlen, hogy 120 napig rövid időszakokra adja ki valaki az ingatlant, aztán pedig mondjuk fél évre” – magyarázza Rege Mihály. A 120 napos korlátozás mellett érvelők Londont, Barcelonát és Amszterdamot hozzák általában példának, amely városokban működik a csökkentett idejű lakáskiadás.
Rege Mihály erősen árnyalja a képet: Londonban a településképi eljárás pozitív elbírálását követően törlik a 120 napos korlátozást, Berlinben egy év után megszüntették a rendszert, jelenleg a szövetség elnökének tudomása szerint csak Amszterdam alkalmazza ezt a szabályt az ismertebb desztinációk közül, ott viszont még a hotelekre is bevezettek bizonyos korlátozásokat, hogy visszafogják a turistaáradatot. Barcelonában pedig sosem léptettek életbe ilyen korlátozást, ott egyszerűen nem adnak ki új engedélyeket – hotelek építésére sem. A Budapestnél sokkal kisebb, de sokkal látogatottabb városban ugyanis szintén a „túlturizmus” ellen küzdenek, és nem a lakhatási válság megoldása miatt korlátoznak drasztikusan. Rege Mihály kiemelte, több tanulmány foglalkozik ezzel a témával, idén tavasszal például a nagy presztízsű Tourism Management szaklapban jelent meg egy korábbi piaci tapasztalatokra és modellezésre épülő elemzés, amely komoly zavarokat mutatott ki mind a rövid, mind a hosszú távú bérleti piacon, a rövid távon kiadható napok korlátozásának hatására. Az airbnb-s lakások növekedésének kordában tartását a szerzők is javasolják, de erre enyhe adózási eszközöket találtak megfelelőnek. A napban való korlátozást viszont egyértelműen a legrosszabb hatású megoldásnak találták a kutatók.
Borítókép: Airbnb-szálláshelyek kulcsszéfjei egy ház kapuján Budapesten, a Nagy Diófa utcában. MTVA/Bizományosi: Turbéky Eszter