A túlkeresletnek köszönhetően egyelőre nyugalom van az albérletpiacon, ám hamarosan átrendeződés várható – mondta az Indexnek Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa. Bár a hitelből történő lakásvásárlások száma a felére esett vissza, a magyarok – a hagyományoknak megfelelően – továbbra is ragaszkodnak a magántulajdonhoz. A használt lakások árában stagnálás várható, ám az új lakások négyzetméterárainak böngészése előtt inkább üljön le.
A mindennapjainkba begyűrűző negatív gazdasági hatások az albérletpiacot egyelőre elkerülik, sőt a szektor még növekedett is a bérleti díjak átlagos emelkedése alapján – mondta Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonosa szerint ennek az az oka, hogy túlkereslet alakult ki, és emiatt továbbra sem várható az albérletárak mérséklődése. „Egy esetleges keresletcsökkenés nem egyenesen arányos a lakosság fizetőképességének csökkenésével, hiszen attól még, hogy az embereknek kevesebb a pénzük – például az infláció miatt –, lakniuk kell valahol, maximum keresnek egy olcsóbb ingatlant” – mutatott rá.
Az ingatlan.com elemzése szerint szeptember végén Budapesten átlagosan 200 ezer forintért kínálták a bérelhető lakóingatlanokat. A három legdrágább az V., a II. és a XII. kerület, ezekben a városrészekben 245-280 ezer forint az átlaglakbér. Budapesten a 150 ezer forint alatti albérletek a kínálat 24 százalékát tették ki szeptember végén, ezeknek a 8 százaléka található az V. kerületben, míg a XXIII. kerület csaknem 70 százalékát fedi le. A megyeszékhelyek közül Székesfehérvár és Veszprém a legdrágább város, itt szintén 150 ezer forintért kínálják a kiadó lakásokat. Debrecenben 145 ezer forint a középérték, Tatabányán és Győrben 135-135 ezer, Szegeden 130 ezer, Miskolcon pedig 100 ezer forint.
Balla Ákos úgy véli, hogy az albérletpiacot egy tömeges munkanélküliség tudná megrengetni, mivel jövedelem hiányában az emberek nem tudnák fizetni a bérleti díjakat. Végső soron pedig a fiatalok vissza kényszerülnének költözni a szülőkhöz.
„Az albérletpiacon viszonylagos rend és nyugalom van azt leszámítva, hogy lesznek olyan lakások, amelyek a magas fenntartásuk miatt kiesnek majd a piacról. Ennek hatására némiképp átrendeződhet és egyensúlyba kerülhet a piac” – vetítette előre.
Manapság az albérletek, valamint az eladó használt ingatlanok piaca is döntő mértékben az adott ingatlan energiahatékonyságától függ – mondta Balla Ákos, aki rávilágított arra, hogy
eddig negatív, illetve pozitív sokkhatások alakították a piacot: áfacsökkentés, családtámogatás, kedvező hitelkonstrukciók. Ezeknek mind piacot befolyásoló hatásaik voltak. Most ez a befolyás egy faktorra, az energiaárakra korlátozódott.
Míg 2019-ben átlagban húszmillió forint elegendő volt egy ingatlan megvásárlásához, addig ma már legalább harmincmillió kell egy átlagos lakás vagy telek megvételéhez a Duna House adatai alapján.
A magas rezsiköltségű kiadó lakások iránt alacsony a kereslet, az albérletet keresők elkerülik az ilyen ingatlanokat, így az energiahatékonyság szempontjából korszerűtlen ingatlanok gyakorlatilag kiadhatatlanná váltak. Mindez nem egy hosszú folyamat, hanem egy kormányzati bejelentés eredménye (rezsicsökkentés-csökkentés), amit gyors ütemben reagált le a piac. Ez a hatás az eladó használt lakások piacán is érződik: nemcsak a bérlők, de a vevők is a nagyobb energiahatékonyságú, korszerű használt ingatlanok felé fordulnak.
A magyar ingatlanpiacon továbbra is nagymértékben a lakásvásárlás irányába billen a mérleg nyelve az albérlettel szemben. Csaknem 90 százalékos a birtokolt lakásállomány, ebben az is benne van, hogy egy személy több ingatlannal is rendelkezhet. Kiadásra az ingatlanokat általában magánszemélyek kínálják, mivel a bérleti piacról a nyugat-európai gyakorlattal ellentétben hiányoznak az állami és céges szereplők.
Mindez egy nem professzionális bérlakáspiacot eredményez, amely mögül hiányzik a megfelelő jogi környezet, a szektort elavult rendeletek szabályozzák.
Az ingatlan.com adatai szerint az átlagosnál nagyobb mértékben drágultak az eladásra kínált, kisebb alapterületű használt budapesti ingatlanok az elmúlt egy évben, a garzonok ára már mintegy egymillió forint négyzetméterenként.
Az átlagos négyzetméterár a panelgarzonok esetében 957 ezer forint, a téglaépítésű garzonoknál 1,04 millió forint, ez az előbbinél 26, míg utóbbinál 22 százalékos áremelkedést jelent.
Az egy kategóriával nagyobb, 40–79 négyzetméteres paneleknél a négyzetméterár 30 százalékkal, 780 ezer forintra ugrott, a téglaépítésűek esetén 1 millió forint az átlagos négyzetméterár.
„Magyarországon tradicionális gondolkodás, hogy rendelkezzünk saját ingatlannal, továbbá az ingatlanra továbbra is befektetésként tekintünk” – mondta Balla Ákos arra utalva, hogy akik megtehetik, bérbeadási szándékkal további ingatlanokra tesznek szert, amelyekre így megtakarítási formaként tekintenek.
A hitelből történő használtlakás-vásárlások számában 40 százalékos visszaesés tapasztalható. Balla Ákos szerint ez nemcsak az emelkedő kamatoknak tudható be, hanem a szigorodó hitelfelvételi követelményeknek is.
A legtöbb pénzintézetnél 8-9 százalékos kamattal lehet hitelt igényelni használt lakásra, és ez jóval alacsonyabb a 13 százalékos jegybanki alapkamatnál. Ám a bankok a kedvezőtlen gazdasági környezetben jobban mérlegelik, hogy kinek hiteleznek. Például az eddigieknél magasabb fizetés igazolását kérhetik, ezáltal pedig csökkenhet a hitelképes ügyfelek száma.
Emiatt a hitelezés már most mintegy 60 százalékkal mérséklődött, a pénzintézetek pedig hosszabb távon is arra számítanak, hogy a hitelforgalom az eddigi volumen több mint felére esik vissza.
A Magyar Nemzeti Bank mérvadónak tekinthető ingatlanpiaci elemzései arra mutatnak, hogy körülbelül 20 százalékkal túlértékelt a magyar ingatlanpiac, vagyis „egy legalább 20 százalékos lufi ül az ingatlanpiac tetején”, amely nem fog kipukkanni, csak leereszteni.
A rezsicsökkenés megváltoztatása, az emelkedő hitelkamatok, valamint az általános gazdasági bizonytalanság is alakítja az ingatlanpiacot a Concorde elemzője szerint. Jobbágy Sándor úgy véli, mindezek miatt jövőre alacsonyabb ingatlanárakra lehet majd számítani, szemben az élelmiszerekével.
„A következő három hónap gazdasági hatásai és intézkedései nagyban határozzák meg azt, hogy stagnálás vagy csökkenés következik-e be a használt ingatlanok piacán. Növekedési lehetőséget nem látok, az árak stagnálására számítok. Ez azt jelenti, hogy az infláció megeszi a kialakult lufit, és körülbelül 1,5-2 év múlva jutunk el odáig, hogy az ingatlanpiac már nem lesz túlértékelt” – mondta Balla Ákos, hozzátéve:
egy fiatal pályakezdő számára továbbra is elérhetetlen, hogy önerőből vásároljon saját ingatlant.
„Ez pedig nem jó tendencia, ezen előbb-utóbb változtatni kell. Nem az ingatlanok árával van a fő probléma, hanem a béreket kellene olyan mértékben felzárkóztatni, hogy az kövesse az árakat.”
Az új lakásoknál a használt ingatlanokhoz képest egy teljesen más trend rajzolódik ki. Balla Ákos szerint az újlakás-piacon az árak további növekedésére kell számítani, amely a tranzakciószám felére csökkenését vonhatja maga után. „Lesz egy vevőkör, amely képes és hajlandó megfizetni a várhatóan 1,5-1,7 millió forintra ugró négyzetméteráron kínált új építésű ingatlanokat, a többiek azonban kiszorulnak a piacról” – mondta, megjegyezve, hogy
a drágulás oka az emelkedő költségeknek tudható be, mivel az alapanyagárak emelkedése leköveti a száguldó energiaárakat.
(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)