Sokat romlottak az év elejéhez képest az ingatlanfejlesztők várakozásai, a 2024 száraz, csendes év lesz a piacon, mivel a jelen körülmények között kevés új projekt indul, és 2023-ban a legtöbb területen pedig a már korábban indított fejlesztések kifutnak, eközben a kereslet erősödhet – jelezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke.
Egy éve még minden jel arra mutatott, hogy újabb rekordév lehet az idei, azonban minden kedvező kilátás az ellenkezőjére fordult rövid idő alatt, ami sokkolta az ingatlanfejlesztési piac szereplőit.
Az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el; az első háromnegyedévben szűk 700 millió euró volt a befektetési forgalom, lényegesen alacsonyabb a vártnál és csaknem 17 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál – ismertette Takács Ernő, a világ egyik vezető ingatlanpiaci tanácsadó és befektető cége, a CBRE adatai alapján egy, az Indexek eljuttatott közleményben. Minden eszközosztályban volt aktivitás, intenzívebb lett az ipari és a logisztikai ingatlanok iránti kereslet, de volt retail és hotel területen is tranzakció.
A gazdasági lassulás, az infláció és drágább hitelezés miatt nem indulnak fejlesztések, ami 2024-ben lesz látható az alacsony új kínálaton keresztül, miközben Takács Ernő a kereslet erősödésére számít.
Takács Ernő szerint jó eséllyel nem lesz olyan hosszú és mély visszaesés, mint a 2008–2009-es gazdasági volt. „Ez a pofon kisebb lesz, mivel más típusú a válság, a bizonytalanság miatt nehéz a helyzet, de likviditásválság nincs. Át kell gondolni, hogy miből tudjuk kigazdálkodni a projekteket, és reméljük, hogy a banki oldalról a megbízható ügyfelek számára nem lesz probléma a finanszírozás” – tette hozzá.
Most leginkább az energiaárak és a nyersanyagárak befolyásolják az ingatlanbefektetői döntéseket.
A negatív hatások közé sorolta azt is, hogy az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszú távon. Elsősorban az energiahatékonyságba, digitalizációba kell fektetni, új utakon kell elindulni, új megoldásokat kell keresni – hangsúlyozta az IFK elnöke.
Jelentősen hűtik a lakáspiacot az emelkedő rezsi- és egyéb számlák, valamint a monetáris szigorítással két számjegyűre emelkedő kamatok. A hitelpiacon nincs érdeklődés, ráadásul ugyan arról már lehet tudni, hogy a kormány a jövőben is számol a családalapú támogatási formákkal, azonban a részletek hiánya további bizonytalanságot jelent.
2022-ben már nem Magyarországon emelkedtek a leggyorsabban a lakásárak, a második negyedévben lehagyott minket Szlovákia, Litvánia, Lettország és Észtország is. A KSH legfrissebb statisztikája alapján idén április és június között még rekordnak számító – éves összevetésben 24 százalékos – áremelkedés történt. A használt lakásoknál az árnövekedés a január–márciusi 8,9 százalékról 6,3 százalékra, az új építésűeknél pedig 6,6 százalékról 3,3 százalékra lassult.
Az első három negyedévben 13 617 új lakás épült, 7,7 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 25 984 volt, 15,8 százalékkal több, mint a múlt év azonos időszakában. Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások számának növekedését a fővárosban 99,3 százalékos növekedéssel megduplázódó lakásépítési kedv okozta – a KSH legfrissebb statisztikája szerint. Takács Ernő szerint ugyanakkor figyelmeztető jel, hogy az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a fővároson kívül, a többi településkategóriában stagnál vagy enyhén csökken: a megyei jogú városokban 1,0 százalékkal több, az egyéb városokban 7,3, a községekben pedig 2,0 százalékkal kevesebb lakás kapott engedélyt, mint az előző év azonos időszakában.
Továbbra is az irodapiac teljesített a legjobban a szegmensek között, bár a kereslet visszafogottabb lett a relatív magasabb üzemeltetési költségek miatt. Az IFK rámutatott, hogy a jövő évben várhatóan visszaesik az új fejlesztések nagysága, lezárulnak a már elindított beruházások is, és a befektetők kivárnak a további döntéssel.
A CBRE harmadik negyedéves jelentése szerint a modern irodaterület 4,176 millió négyzetméterre nőtt szeptember végéig Magyarországon.
A növekedésből a harmadik negyedév erőteljesen vette ki a részét, hiszen ebben a három hónapban 82 400 négyzetméter új irodaterületet adtak át. Ebből a Millennium Gardens 20 100 négyzetmétert, a Major Udvar irodaház 7300 négyzetmétert, a Budapest ONE Irodaház két üteme 38 000 négyzetmétert tett ki, emellett a tulajdonos által használt Bosch Campus II 17 100 négyzetmétere kapott használatbavételi engedélyt.
A bizonytalanság azonban a kiemelkedő eredmények ellenére már tükröződik a számokban az IFK elnöke szerint. Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, nyolcszorosára is nőhet az üzemeltetési költség, ezért a bérlők egyre inkább keresik az energiatakarékos beruházásokat.
A logisztikai szegmens a koronavírus-járvány idején meglódult, és szárnyalása azóta is tart, az idei év elképesztő rekord, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon – ismertette Takács Ernő. Nagyon komoly kereslet realizálódik a Budapest környéki piacon, többnyire az autóipari beszállítói tevékenységekhez, az akkumulátorgyártáshoz kötődő, nagy helyigényű tevékenységekhez köthető igények kielégítése zajlik. A CBRE várakozásai szerint az ipari, logisztikai fejlesztések piaca lesz a legerősebben szárnyaló szegmens jövőre is.
Az ipari ingatlanok területe a harmadik negyedév végére 4,49 millió négyzetméterre nőtt, Budapesten és környékén meghaladta a 3 millió négyzetmétert; tervben van további 453 ezer négyzetméter létesítése, és több mint 200 ezer négyzetméter építés alatt is van. Éves szinten a növekedés robusztus, 500-600 ezer négyzetméter lehet a fővárosban.
(Borítókép: Az épülő Millennium Gardens irodaház 2021-ben. Fotó: Róka László/MTI)