Még várat magára az észszerű gondolkodás meghonosodása az ingatlanpiacon. Bár már akadnak árcsökkenést beharangozó hirdetések, de összességében, az árlufi kipukkanásával párhuzamosan stagnálnak az árak, a lefelé tartó tendencia még nem következett be, a kereslet ugyanakkor nagyjából a felére csökkent – mondta az Indexnek Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonosa szerint felére csökkent a kereslet, ami jelzi, hogy bajban van a szektor.
„Észszerű gondolkodás ereszthet gyökeret az ingatlanpiacon 2023-ban” – az Index 2022-es évre vonatkozó ingatlanpiaci évértékelőjében mondta ezt Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa. A szakember arról számol be, hogy – bár az energiaválság okozta magasabb rezsiszámlák a megfontoltabb ingatlanvásárlás és/vagy -felújítás irányába kellene, hogy tolják a lakosságot – ez a tendencia még csak nyomokban látszódik a piacon.
Ugyanakkor konszenzus van az ingatlanpiacon arról, hogy a kereslet drasztikus mértékben, 50 százalékkal visszaesett
– von le konklúziót a versenytársakkal való konzultációból Balla Ákos. Hozzátette, a kevesebb érdeklődőből kevesebb tranzakció születik.
A tranzakciószám csökkenésénél tovább ront a helyzeten, ha azt vesszük figyelembe, hogy mindez az ingatlanpiac szempontjából amúgy is visszafogottabb december–januári periódusra vonatkozik. „Az ebben az időszakban várható egyébként is gyenge forgalomhoz képest is csökkent a tranzakciószám.”
Balla Ákos szerint mindez azt jelenti, hogy
baj van az ingatlanpiacon.
A legfőbb problémát továbbra is a hitelezési piac összeomlása jelenti. „Jellemzően az eddig kedvező kondíciójú hitelek útján ingatlant vásárlók tűntek el a piacról.” A kedvezményes, államilag támogatott babaváró hitel, valamint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) továbbra is elérhető a piacon, de csak a gyereket tervező vagy gyermeket nevelő családok számára. „Minden támogatási forma jól jön az ingatlanpiac számára, de ez nem ellensúlyozza a kieső keresletet, amit a piaci hitelből vásárlók jelentenek” – mondja Balla, hozzátéve, hogy az ingatlanszektornak szükséges van egy egészséges, megfelelő kondíciók mellett működő hitelezési piacra.
A szakember tapasztalatai azt mutatják, hogy a vevők – észlelve a piac helyzetét – egyre inkább megpróbálnak alkudni a kiszemelt ingatlan árából, sikert azonban nem minden esetben könyvelhetnek el, hiszen az eladó – aki adott esetben maga is ingatlanvásárlási céllal válna meg otthonától – attól tart, hogy majd nem tudja lejjebb srófolni az árat, amikor ő válik vevővé.
„A piac egészének kellene elfogadnia azt, hogy az árak lefelé mutató tendenciát mutatnak” – mondja.
Balla Ákos rámutat, hogy a ingatlanhirdetések is megcsappantak, ami szintén az ingatlanpiac lassulását jelzi. „Egész egyszerűen nem mennek végbe a tranzakciók, mivel a kevés vételi lehetőség miatt az eladók is kivárnak, ugyanis nem találnak számukra megfelelő ingatlant, így nem tudnak továbbmenni.”
Nem is olyan régen még arra a hírre húzták fel a szemöldöküket az emberek, hogy a budapesti új lakások négyzetméterárai elérték az egymillió forintot. Balla Ákos szerint ma már az új lakásba vágyók örülnének ilyen áraknak. Átlagban ugyanis 1,1-1,2 millió forint négyzetméterenkénti árak repkednek, de másfél millió forinton sem kell csodálkozni.
E lakások előnye, hogy megfelelnek a mai kor szabványainak például energiahatékonysági szempontból, ami alacsonyabb rezsiszámlákat von maga után. Áruk azonban, főként a magas építési költségek miatt, igencsak borsos.
Érthető módon ilyen árak mellett kevesebb új lakás talál gazdára, így ezen ingatlanok piacán is nagyjából 50 százalékos visszaesés prognosztizálható.
A használtlakás-piacot érdemes két szemüvegen át vizsgálni. Az egyik oldalon a kisebb méretű, alacsonyabb rezsijű lakásokat látjuk. „Ezek továbbra is kelendők, és ez várhatóan így is marad. Hosszabb időt vesz igénybe egy értékesítés, ez a piac, kisebb rengésekkel, de jól fut.”
A másik oldalon azonban ott vannak azok a lakások, amelyeket – alaprajzát, energiahatékonyságát, illetve egyéb szempontokat tekintve – eddig is a vacak kategóriába lehetett sorolni. „Amennyiben az előttünk álló időszakban nem indulnak zöldhitelprogramok, fűtés-korszerűsítési támogatások, amikkel ezeket az ingatlanokat versenyképessé lehet tenni a piacon, akkor a vevők nem állnak majd sorba értük. Ha mégis érdeklődnek egy ilyen lakás iránt, akkor megpróbálják az árból lealkudni a felújítás költségét.”
Magyarországon kevesek kiváltsága a saját ingatlanhoz való jutás, így számukra marad az albérletpiac. A bérelt lakások iránt mindig is magas volt a kereslet, ez a tendencia az elmúlt időszakban felfelé tolta a bérleti díjakat.
Az elmúlt évben tapasztalt közel 10 százalékos díjemelkedés után a bérbeadók egy kicsit szolidárisabbá váltak a kedvezőtlen gazdasági környezet hatására szűkebb büdzsével operáló potenciális albérlővel szemben, vagyis megindult egy alkudozás. Beérik egy kevesebbet, de stabilan fizető bérlővel
– ismertette Balla Ákos.
Egy olyan folyamat rajzolódik ki, amelynél a lakást kiadni szándékozó jobban ellenőrzi potenciális albérlőjét, akár a Facebook-profilját is csekkolja, hogy mennyire utal rendezett életre.
Balla Ákos rámutatott, hogy felújítandó ingatlan esetében korábban számos olyan példát lehetett látni, hogy a vevők nem mérték fel kellőképpen azt az összeget, amibe a renoválás kerül. „Az emberek az elmúlt években túlfizettek bizonyos ingatlanokért, és nem vették figyelembe a valós állapotát” – mondta a szakértő, aki ezen a területen változásra számít.
Ráadásul az építőipar is nehéz helyzetben van, így szakembert sem egyszerű találni a felújítási munkákra. Idén sok építőipari munkát visszamondtak a megrendelők, mintegy 70-80 százalékos megrendelés-visszaesésről beszélhetünk – derül ki a Balla Ingatlan felméréséből. Az állami beruházásokat visszafogták, sokkal kevesebb az építkezés, és minimális mértékben zajlanak csak felújítások.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy most már könnyű lenne jó szakembert találni. A folyamatban lévő fejlesztések ugyanis még mindig felszívják a jó munkaerőt, a jó generálkivitelezőket, így a szabadpiacon továbbra is kevés az igazán jó szakember.
Ennek oka többek között az is, hogy sokan dolgoznak még mindig közülük külföldön, miközben egy jelentős részük lassan kiöregszik a szakmájából, a képzéssel pedig komoly gondok vannak Magyarországon. A legnagyobb problémák a tetőfedő, a bádogos és a burkoló szakmában fordulnak elő.
A helyzetet csak tovább rontja, hogy megszaporodott a hazai építőiparban működő külföldi cégek száma, amelyek természetesen külföldi munkásokkal (románok, törökök stb.) dolgoztatnak. Ők azonban nemcsak árban mennek alá a magyar konkurenciának, hanem minőségben is.
(Borítókép: Róka László / MTI)