Bár az MNB Monetáris Tanácsának keddi ülésén bejelentette a kamatcsökkentési ciklus elindulását, a hitelfelvételben gondolkodók csak a bankok üzletpolitikájában, kihelyezési kényszerében bízhatnak, mivel a piaci kamatszinteket meghatározó folyamatok egyelőre nem adnak okot a lakáshitelkamatok gyors csökkentésére.
Tavaly szeptember után először csökkent az irányadónak tekintett jegybanki egynapos betét kamata – ezt kedden jelentette be Matolcsy György, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) elnöke a Monetáris Tanács ülését követően. A 100 bázispontos csökkenéssel a mutató 17 százalékra korrigál vissza.
A lépéstől ugyanakkor – érthetően – egyelőre csak a rövid lejáratú bankközi kamatok indultak lejjebb – a változó kamatozású hitelek esetében irányadónak tekintett bankközi kamatláb,
a 3 hónapos BUBOR szintje szerdán 2022. december eleje óta először nézett be a 16 százalékos szint alá,
15,71 százalékon állt.
Ugyanakkor a lakáshitelpiacon igazodási pontot jelentő hosszabb lejáratokra már a kamatdöntést megelőzően is az óvatos emelkedés volt jellemző, a Monetáris Tanács ülését követő napon a 20 éves Budapesti Kamatswap Ügyletek (BIRS) mutatója április 20. után ismét 8 százalék fölé került, a drágulás 35 bázispont a hétfői értékhez képest, s hasonló mértékben emelkedett 8,14 százalékra a 10 éves BIRS-mutató is.
Márpedig a bankok nem az irányadó, hanem a pénzpiaci kamatokhoz igazítják a lakáshitelkamatokat. A szabályozás szerint a jelzáloghitelek kamatának kialakításában, az árazásában a kamatbázist (referenciakamatot) valamelyik bankközi mutató vagy állampapírhozam adhatja. Ez ugyanis azt jelenti, hogy ennyibe kerül aktuálisan a pénz a bankok közötti adásvételben. Ha a kamatbázis emelkedik, akkor nem igazán van remény a lakáshitelkamatok csökkentésre, hiszen az ajánlatok szinten tartásához ekkor az kell, hogy a pénzintézetek a kamatfelárukat húzzák összébb. A kamatfelár az, ami a hitelnyújtás költségét, a kölcsön kockázatát és természetesen a bank nyereségét lenne hivatott fedezni. Az MNB a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek feltételrendszerében 350 bázispontban maximálta a bankok által alkalmazható kamatfelár mértékét, de korábban jelezte, hogy a lakáshitelek esetében 150-200 bázispont környékén tartja ideálisnak annak mértékét.
Ugyanakkor 2021 tavasza, az MNB kamatemelési ciklusának elindulása óta a bankok által alkalmazott kamatfelár folyamatosan szűkült, az infláció, a jegybanki és így a pénzpiaci kamatok tavaly őszi felfutásának köszönhetően pedig hónapokon keresztül a kamatfelár negatív volt, azaz a bankok által kínált lakáshitelek kamata alatta maradt a referenciakamat szintjének.
az MNB kimutatása szerint 2022. III. negyedévében a hozamfelár -33 bázispont volt, ez a IV. negyedévben 22 bázispontra emelkedett.
Persze nem kell megsajnálnunk a bankokat, ők nem jótékonysági intézmények. Nekik ahhoz, hogy az ügyfeleknek kölcsönt tudjanak adni, legtöbbször nem kell a bankközi piacról hitelt felvenniük, hiszen számottevő forrást biztosítanak számukra például a lakossági folyószámlákon kamatmentesen parkoltatott pénzek. Így azért tudnak keresni az elmúlt hónapokban folyósított lakáshiteleken is. Igaz ez még akkor is, ha az MNB egyre szigorúbban írja elő számukra a lejárati összhangot, azaz azt, hogy többéves futamidejű hiteleket egyre nagyobb arányban hasonlóan hosszú lejáratú forrásokból finanszírozzák. Vagyis a negatív kamatfelár mellett is van egy jó darabig élet, de tartósan ez nem tartható fenn.
Az év elején a bankközi piacon bekövetkezett komoly mértékű kamatcsökkenés után a bankok átlagos lakáshitelkamataiban annak ellenére ismét megjelent a kamatfelár, hogy többen kamatot csökkentettek. Ám a mostani referenciakamat emelkedésével a kamatfelár mértéke ismét csökkenni kezdett. A BiztosDöntés.hu kalkulátora szerint egy 20 éves 20 millió forintos lakáshitel esetében – 500 ezer forintos igazolt nettó jövedelemmel számolva – minimum 10 éves fix törlesztést választva
a 9 legnagyobb hazai hitelintézet legjobb ajánlatai május elején 8,1 és 9,69 százalék között szóródtak.
Az ebből számolt átlagkamat és a fenn már jelzett BIRS-mutató összevetéséből az derül ki, hogy a banki lakáshitel kamatszintje az április végi 91 bázispont helyett mára negyedével, 69 bázispontra szűkült. Ha ehhez hozzáadjuk, hogy az elmúlt egy évben 820 milliárd forinttal apadt a hitelek fedezetét (részben) biztosító, a bankoknak ingyenes forrást jelentő lakossági folyószámlabetétek állománya, s ebből 485 milliárd forint az idei év első 3 hónapjában tűnt el a számlákról, akkor nem fűzhetünk vérmes reményeket ahhoz, hogy a jegybank irányadó kamatának csökkenését érdemi lakáshitelkamat-csökkenés követi majd a következő hetekben. Örülhetünk, hogy a hónapban meglépett kamatemeléseket – 5 bank szigorított, miközben 3 csökkentette, egy pedig helyben hagyta ajánlatát – nem követik újak a következő napokban.
| Banki topajánlatok* (százalék) | ||
| bank | kamat | THM |
| CIB | 8,59 | 9,1 |
| Erste | 8,99 | 9,43 |
| Gránit | 8,74 | 9,24 |
| K&H | 8,6 | 9,01 |
| Magnet | 8,99 | 9,73 |
| MBH | 8,94 | 9,36 |
| OTP | 9,69 | 10,53 |
| Raiffeisen | 8,79 | 9,15 |
| UniCredit | 8,1 | 8,54 |
| * 20 M ft., 20 éves lakáshitel | ||
| Forrás: Index, BiztosDöntés.hu | ||
Egyetlen dologban bízhatnak azok, akiknek mégis a közeli hetekben lenne szükségük lakáskölcsönre. Ez pedig az, hogy a bank abból él, hogy hitelez. Márpedig az év első három hónapjában összesen 115,5 milliárd forint lakáshitelt tudtak kihelyezni a bankok – 2022-ben március és június között havonta sikerült túlszárnyalni az idei első negyedéves adatot. A lakáshitelpiac a harmadára zsugorodott egyetlen év alatt, ami drámai jövőt sejtet. Ilyen körülmények között
a pénzintézetek elemi érdeke, hogy az infláció miatt amúgy is megcsappant vastagságú pénztárcával érkező ritka vendéget ne riasszák el extra magas kamatokkal.
Abban a bankok is bíznak – makrogazdasági szakértőik által vázolt prognózisok ebben egyetértenek –, hogy az infláció számottevően lassul, és a pénzromlással párhuzamosan a pénzpiaci kamatszintek 2024–25-től sokkal moderáltabbak lesznek. Így pedig a mostani vagy akár annál kisebb kamatszintek mellett is összességében kereshetnek majd a lakáshiteleken. Így tehát a kihelyezési verseny (kényszer) mégiscsak kamatcsökkentéseket hozhat.
(Borítókép: Matolcsy György 2023. április 17-én. Fotó: Kovács Tamás / MTI)