Eltelt az idei esztendő első hat hónapja, az Index pedig szakembereket kért fel, hogy értékeljék az első fél év ingatlanpiaci teljesítményét. Lássuk, miként alakult a januártól júliusig tartó időszak, és mi várható az év hátralévő részében.
Korábban az Index is több ízben beszámolt az ingatlanpiac visszaeséséről. Ezek között szó esett a brutálisan csökkenő keresletről, arról, hogy az eladók nagy része nem hajlandó követni a piaci változásokat. Továbbá a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is elismerte, hogy elesett az ingatlanpiac, szakértők szerint pedig a földbe állt hitelezés feltámadása nélkül egyhamar nem áll emelkedő pályára.
Az eladó és kiadó lakások piaca teljesen eltérő pályát járt be az elmúlt fél évben – szögezte le értékelése elején Balogh László. Az ingatlan.com szakértője kifejtette: az eladó lakások és házak iránti érdeklődések száma éves alapon több mint 20 százalékos visszaesést mutat, miközben a kiadó lakóingatlanok iránti kereslet 8 százalékkal erősödött. Az adásvételek tekintetében az új építésű szegmens jobban megérezte a piac lassulását, 26 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett januártól kezdve ezekre az ingatlanokra, míg a használtak esetében „csak” 22 százalékos a csökkenés mértéke – mondta.
A számok alakulására nem csak a lakáshitelek magas kamatszintje szolgál magyarázatként, hanem az is, hogy a befektetők egyelőre elpártoltak az ingatlanpiactól. Az állampapírok évi 15–17 százalékos hozamával az ingatlanpiac 4-5 százalékos bérleti díjból számított megtérülése jelenleg nem tud konkurálni, ráadásul az ingatlanok értéknövekedése is megállt. Ezért újabb lakásvásárlás helyett sokan inkább kötvényekbe teszik a pénzüket, ami az új lakások piacát érzékenyebben érinti
– mutatott rá.
Balla Ákos osztja kollégája azon véleményét, miszerint a két alpiac eltérő utat járt be. „Az eladói piac tranzakciószámai drámai visszaestek, az ingatlanvásárlást – főként anyagi okok miatt – elhalasztók pedig a bérlői piacon jelennek meg, mindez pedig további keresletet generál az amúgy is jó passzban lévő bérlői szegmensben” – mutatott rá a Balla Ingatlan alapító-tulajdonosa, hozzátéve: az is a bérlői oldal malmára hajtja a vizet, hogy az infláció hatása megjeleníthető a bérleti díjakban, hiszen „mindössze” 5–20 ezer forintos emelésekről van szó, míg ugyanez az eladói oldalon akár több millió forintos tétel lehet.
Az albérletek drágulása ráadásul fokozott tempóra kapcsolt – mutatott rá Balogh László. A KSH–ingatlan.com lakbérindex alapján a lakbérek éves szinten és országosan 16 százalékkal, Budapesten 17 százalékkal emelkedtek. Balla Ákos hozzátette: ma már nincsenek 100–120 ezer forintos albérletek, egy fővárosi átlagos lakás havi bérleti díja 160–200 ezer forint körül mozog, ám a magasabb minőségi szintet képviselő lakásokért akár 350–400 ezer forintot is elkérhetnek havonta.
Ezzel szemben a használt lakások piacán a kínálat 40 százalékkal bővült, míg az árak stagnálnak. Mivel a vevők száma jelentősen visszaesett, ezért a lakásvásárlók alkupozíciója ez eddigiekhez képest 5–10 százalékkal erősödött.
Mindezek következtében a használtlakás-árak ténylegesen 3-4 százalékkal csökkentek év eleje óta
– tette hozzá az ingatlan.com elemzője. Ez a nagyvárosokban 1-2 millió forinttal alacsonyabb ingatlanárakat eredményezett, de Budapesten továbbra is 900 ezer forint körül alakulnak az átlagos négyzetméterárak. A többi nagyvárosban is hasonló volt a használt lakások árváltozásának forgatókönyve.
A Balla Ingatlan tapasztalatai alapján a használt lakások piacán mind a kereslet, mind a tranzakciószám körülbelül 50 százalékkal csökkent az idei első félévben – mondta Balla Ákos, aki szerint a visszaesés főként a hitelpiac bezuhanásához köthető, amely meghatározta az elmúlt 6 hónapot. „Ennek következtében 5–10 százalékos alkukat tudtak elérni a vevők, akik azonban ennél is éhesebbek, vagyis az eladók részéről ennél nagyobb mértékű árvágásokra van szükség a sikeres adásvételhez” – mondta a szakértő, aki szerint ellenkező esetben nem sok jóra számíthatnak az eladók, főként akkor, ha az értékesíteni kívánt ingatlan nem a legpiacképesebb, például alacsony szintű az energiahatékonysága.
A használt piacon széles skálán mozognak az árak – osztotta meg tapasztalatait Balla Ákos, aki szerint 600 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozhatunk, de az egymillió forint felettiek sem mennek csodaszámba. A panellakások árai a legkedvezőbbek, míg a skála másik végén az újszerű lakások állnak, amelyek árai sok esetben vetekszenek az új építésűek 1,1-1,2 millió forintos négyzetméterárával.
Az új lakások éves drágulása „csak” 9 százalékra mérséklődött, ami messze elmarad a korábbi évek 20–25 százalékos áremelkedési ütemétől. „A lassuló drágulás azért is figyelemreméltó eredmény, mert az infláció közvetlenül és leghamarabb az új lakások költségeibe épül be. A beruházók már nem tudják a végtelenségig emelni az árakat, mert az új lakások vásárlói ezt nem tudják és/vagy nem akarják kifizetni. Amennyire a nagyvárosi használt lakáspiacon a 600-700 ezer és 1 millió forintos négyzetméterárak váltak megszokottá, addig az új lakások piacán már inkább az 1,3-1,5 milliós négyzetméterár az új normalitás, míg a legértékesebb budapesti kerületekben (I., V. vagy XII.) a 2 millió forint feletti négyzetméterárak lettek jellemzők” – számolt be a piaci folyamatokról Balogh László.
Hasonló képet festett az új építésű piacról Balla Ákos. Rámutatott, hogy ezen ingatlanok ára alapból magas, hiszen az átlagos négyzetméterár már régóta átlépte az egymillió forintos határt sőt, sok helyen már 1,4-1,5 millió forintért kínálják az új lakás négyzetméterét, „ráadásul még csak nem is a Rózsadombon, hanem a IX., XI., XIII. kerültben”.
„A vevők azonban nemet mondanak az 1,5 millió forintos négyzetméterárakra, és az 1,1-1,2 millió forintos kategóriában keresgélnek” – világított rá a Balla Ingatlan tulajdonosa, aki szerint ugyanakkor racionálisabbak a vevők, és az alacsonyabb árért nem várnak el olyan extrákat a lakással kapcsolatban, mint tennék azt egy 1,5 millió forint/négyzetméter árral rendelkező ingatlantól. A szakértő hozzátette: az újlakás-szegmens az egyetlen, ahol az eladói oldal csökkenteni tudja a kínálatot, hiszen ezen a piacon 4-5 domináns szereplő tevékenykedik, amelyek figyelik egymás mozgását. Ezáltal az újlakás-piacon a keresleti mellett a kínálati oldal visszaesése is megfigyelhető, míg a használt ingatlanok esetében csak előbbi.
Balogh László szerint még nem minden eladó érzékeli az említett piaci változásokat, sokakat pedig nem szorít az idő, ezért inkább nem is nagyon hajlandóak az új viszonyok szerint árazni ingatlanjukat. Úgy véli, ezen a területen a következő félévben komoly változást hozhat a csok, illetve a babaváró támogatásokat érintő változások.
Mivel Magyarországon 10 emberből 9 saját tulajdonú ingatlanban él, ezért sokak számára a következő otthon megvásárlásának elsődleges forrása a meglévő ingatlan értékesítése. Emiatt ha a nagyvárosi eladók még vevőként is szeretnék kihasználni a 2023 végéig elérhető kedvezményeket, akkor muszáj lesz nagyobb ütemben csökkenteniük az árakat, hogy vevőt találjanak december végéig
– mondta.
A vevők sokkal bizonytalanabb helyzetben voltak az elmúlt fél évben. Húsba vágóan érintik őket a megemelkedett lakáshitelkamatok, ezért sokan inkább a kivárásra játszanak. „Más kérdés, hogy az ingatlanok magas saját tulajdoni aránya miatt ugyanaz az ember egyszerre tűnhet fel vevőként és eladóként, ami a jelenlegi piaci helyzetben sokszor skizofrén helyzetet okoz. Eladóként még nem szívesen engednek az árból, miközben vevőként jelentős összeget szeretnének alkudni” – fejtette ki Balogh László.
Az elmúlt félév legfőbb tanulsága, hogy 10 százalékos lakáshitelkamatok mellett nagyon kevés ember hajlandó eladósodni, ahhoz képest, mint amit két éve láttunk, amikor 2-3 százalékos kamattal lehetett piaci hitelt igényelni – hívta fel a figyelmet Balogh László. „A hitelezés visszaesése azért is érinti érzékenyen a piaci forgalmat, mert az elmúlt 7-8 évben háromszorosára nőttek az ingatlanárak.
A babaváró támogatást is ideszámolva 2021 végére az adásvételek megközelítőleg 60 százalékához tartozott hitelfelvétel.
A hitelezés visszaesése emiatt magával rántotta az adásvételek számait is” – tette hozzá.
Balla Ákos elmondta: eddig csak tapasztalatok alapján látták a hitelezés drasztikus visszaesését, mostanra azonban rendelkezésre állnak ezt igazoló adatok. Rámutatott: a bankok „küzdenek az ügyfelekért”, és igyekeznek lejjebb vinni a kamatszintet, ám ez még mindig nem elég „attraktív”.
Feltettük a kérdést, hogy az ingatlanpiac mikor ébredhet fel Csipkerózsika-álmából. Balogh László úgy véli: a kilábalás időpontja nem időponthoz, sokkal inkább az infláció, valamint a kamatszintek csökkenéséhez köthető, jelenleg ugyanis a hitelkamatok magas szintje jelenti az elsődleges fékezőerőt a lakáspiacon.
Szakértői becslések szerint 6 százalék körüli az a kamatszint, aminél alacsonyabb kamatok mellett jelentősen növekedhet a hitelfelvételi és lakásvásárlási kedv – mondta Balogh László. Ezzel egyetértésben nyilatkozott Balla Ákos is, aki szerint
6-7 százalék körüli kamatszint az a lélektani határ, amelynél már hajlandók hitelt felvenni az emberek.
Azonban mindkét szakember rámutatott, hogy ettől még messze vagyunk – bár Balla Ákos szerint már néhol felsejlenek kedvező jelek, és 1-1 százalékkal csökkentek a kamatok. Jelenleg azonban legkedvezőbb banki ajánlatokban is 8,5-9 százalékos kamatokkal találkozhatunk. 2-3 százalékos kamatoknál dübörgött a hitelezés, jelenleg 6-7 százaléknál lehet esély arra, hogy megmozdul a piac – vélik.
A 6 százalékos kamatszintet piaci alapon 1-2 éven belül lehet elérni, amit felgyorsíthat egy kormányzati kamattámogatott lakáshitelprogram – hangzott el.
A piac élénkítéséhez leginkább az járulna hozzá, ha sima lenne az átmenet a csok megszüntetése és a nagyvárosi lakástámogatások ismételt bevezetése között – mondta Balogh László. „Ebben akár nagyobb szerepet is kaphatnának a kamattámogatott konstrukciók, mivel ezek költségvetési forrásigénye kisebb, mint a vissza nem térítendő támogatásoké. Ráadásul a piaci élénküléséhez is nagyobb mértékben hozzájárulhatnak” – tette hozzá.
Balla Ákos úgy látja: ingatlanpiaci szempontból jól működtek az eddigi családtámogatási programok. A szektor kíváncsian várja, hogy a kormány milyen támogatási formát léptet a csok helyére. Arra számít, hogy a készülőben lévő program felhasználását energiahatékonyságot növelő beruházások megvalósításához kötik.
Ki kell törni abból, hogy bárkinek, bármilyen „vacak” ingatlanra adnak támogatást csak azért, mert gyermekei vannak. Ehelyett úgy lenne célszerű támogatni a családok lakhatását, hogy az energetikai korszerűsítéssel is jár. A családok így spórolnak a rezsin, és nagyobb biztonsággal tudják fizetni a törlesztőt. Véleményem szerint ez lenne a felelősségteljes támogatási forma a kormányzat részéről
– mondta.
Balogh László szerint is a lakástámogatások átalakulása lesz az ingatlanpiac fókuszában. Mivel 2024-től már csak falusi csokot lehet igényelni, ezért a nagyvárosokban megszűnik a csok eddig ismert formája. A piacot főként azok a családok mozgathatják az előttünk álló félévben, akik még szeretnék kihasználni az év végén kifutó nagyvárosi csokot. A szakértő úgy látja: nem is feltétlenül a vissza nem térítendő támogatások jelentik majd az elsődleges mozgatórugót, hanem a csok igényléshez kapcsolódó illetékmentesség és a 3 százalékos, kamattámogatott, 10–15 milliós csok hitel. „Ennek következtében akár 5–10 ezer extra adásvételre is sor kerülhet az év végéig” – vetítette előre Balogh László, aki szerint
2023 végéig élénkülő forgalommal és egyre nagyobb ütemben csökkenő árakkal lehet számolni,
továbbá arra is számítani lehet, hogy a nagyvárosi csok helyett új támogatási formákat vezetnek be, de ennek részletei egyelőre még nem ismertek.
Balla Ákos szerint a jelenlegi piaci folyamatok megváltoztatásához megközelítőleg 2 év szükséges, a lakosságnak ekkora távra célszerű berendezkednie mostani életformájában.
Akinek nincs kellő önereje, az most sem tud ingatlant vásárolni, akinek megvan az induló tőkéje, az a hitelkamatok csökkenését várja, akinek pedig rendelkezésre áll a vásárláshoz szükséges összeg, kényelmes alkupozícióból nézelődik a piacon. Összességében tehát nem tapossák egymás sarkát a vevők.
(Borítókép: Index)