Inkább marketingeszköznek, mintsem megalapozott trendelőrejelzésnek tűnik a széles körben elterjedt optimizmus az irodapiacon. A nemzetgazdasági mutatók alapján egyértelműen recessziós időszakban vagyunk, az elapadt fejlesztési források és a magas banki kamatok miatt visszaesett a finanszírozás, megálltak a kivitelezések, lassan kifutnak a hosszú távú bérleti szerződések. Közben a hazai irodák meghatározó része versenyképtelenné válik, mert nem képes lekövetni a gyorsan változó bérlői igényeket. Vajon meddig érdemes sulykolni a pozitív üzeneteket, és mikortól válik ez kontraproduktívvá?
Az irodapiac jelentős késéssel követi le a nagyobb gazdasági eseményeket, ami egyrészt az ingatlanfejlesztések többéves ciklusának, másrészt az általában hosszú távra kötött finanszírozási konstrukcióknak és bérleti szerződéseknek köszönhető – mondta Puskás Attila, az egyik legnagyobb hazai fitout és facility management cég, a Frame Group tulajdonosa, aki az irodapiac jelenlegi helyzetéről adott képet az Index számára.
A világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató és befektetési vállalata, a CBRE legfrissebb negyedéves riportja rávilágít: egy év alatt közel 50 százalékkal csökkent az ingatlanpiaci befektetések volumene a kelet-közép-európai régióban. Az inflációs nyomás Európa-szerte csökkent, a finanszírozás lassan kezd helyreállni, így a beruházási kedv a régió többi országában is elkezdhet visszakapaszkodni az utolsó biztosnak tűnő időszakban, a koronavírus-járvány előtti években tapasztalt szinthez.
A budapesti helyzet viszont korántsem ilyen rózsás – mutat rá Puskás Attila. „A már elindult irodapiaci projektekből következtetve 2025-ben érződik majd igazán a most elmaradó beruházások hiánya. Az új irodák elhúzódó átadása mellett a hosszú távú, átlagban öt évre kötött bérleti szerződések is nagyrészt a most következő években futnak ki – tette hozzá a szakértő, aki szerint a legutóbb közzétett 13,2 százalékos üresedési ráta egyáltalán nem számít extrémnek a budapesti piacon – feltéve, hogy a statisztika számol a még épülőben lévő kapacitásokkal –, de „a felfelé vezető trendvonal és az a tény, hogy a globálisan, 2023 harmadik negyedévében mért 16 százalékos ráta a valaha volt legmagasabb mutató ebben a kategóriában, a hazai szereplőket is óvatosságra kell hogy intse”.
A cégvezető szerint az alábbi szempontok mentén alakultak át a legfontosabb bérlői motivációk:
Érdekes jelenség, hogy a kormány iparosítási terveit, azaz a nagyobb gyártói kapacitást eredményező és így munkaerő-igényes autóipari beruházások területi elosztását (Esztergom – Suzuki, Szentgotthárd – Opel, Győr – Audi, Debrecen – BMW, Kecskemét – Mercedes, Szeged – BYD) a szolgáltatószektor is igyekezett lekövetni az előző évtizedben vidéki ügyfélszolgálatokkal, call centerekkel. „Az utóbbi három év ennek a törekvésnek is véget vetett, az üres irodahelyek sok esetben kitöltetlenek maradtak ezeken a tipikusan távmunkában is jól végezhető munkakörökben” – mondta Puskás Attila.
Nem csoda tehát, hogy megindultak a bérlői mozgások. A kisebb cégek lejjebb adják, és elindulnak a prémiumból a középkategóriás irodák irányába. A nagyobb cégek, call centerek, SSC-k (Shared Service Center, azaz Megosztott Szolgáltatási Központ) farigcsálnak a nagy légterű, sokfunkciós irodahelyiségekből, vagy igyekeznek újratárgyalni a szerződéseket a finanszírozói és az üzemeltetői oldallal egyaránt. Elég csak az elmúlt két évben a hazai piacon nagynak számító vállalati akvizíciókra gondolnunk.
Ezek a cégek most racionalizálják a működésüket, a funkciókat, különböző szervezeti hierarchiákat, vállalati kultúrákat próbálnak egy tető alá hozni, és ezzel nem ritkán akár több tízezer négyzetméter irodaterületet felszabadítani.
Közben kevés olyan cég jelenik meg, ami éppen hatalmas növekedési ugrásra készülve a helyükbe tudna lépni, kitöltve ezzel az így keletkező űrt. A kiút ebből a patthelyzetből az ingatlan tulajdonosának hozzáállása. Mindegyik félnek nyitottnak kell lennie a nem hasznosított területek bérbeadására, hiszen az esetleges szerződésfelmondás vagy fizetésképtelenség egyik félnek sem lehet vonzó megoldás.
De nem muszáj sodródnunk az árral, és alávetnünk magunkat a negatív következményeknek. Az elmúlt egy évben próbálkozások indultak annak érdekében, hogy az okos megoldásokat minél szélesebb körben alkalmazzák. Komoly potenciál rejlik az irodaházak energetikai szabályozási körbekapcsolásában.
A hazai ipar és háztartások energiaigénye folyamatosan nő. Ezt igyekszik lekövetni a jelenleg meglehetősen rossz minőségű hálózat is, az infrastruktúra-fejlesztő próbálja teljesíteni a hozzá beömlő kéréseket, a kormány pedig 460 milliárd forintot irányzott elő erre a célra a következő évekre.
A nagyobb méretűi irodaházak esetében kötelező az aggregátorok telepítése és üzemeltetése áramkimaradások esetére, és a hálózati pulzálások kiegyenlítésére. Ez az irodapiac rejtett energiatartaléka, amelynek kihasználása nem jelent új beruházást, a valódi kihívás a technikai feltételek megteremtése. A Világgazdasági Fórumon már felhívták a figyelmet, hogy a világ teljes energiahasználatának 40 százalékáért, az üvegházhatású gázok globális kibocsátásának egyharmadáért jelenleg az épületek felelősek. Nem véletlenül fókuszál az ESG-direktíva (Environment, Social, Governance – vagyis környezeti, társadalmi, vállalatvezetési direktíva) ennek az aránynak a csökkentésére, és az üzleti, valamint magáningatlanok fenntarthatóbbá tételére.
Továbbra sincs például hazai szabályozás vagy előírás arra vonatkozóan sem, hogy az újonnan átadott irodaházakban kötelező-e elektromosautó-töltőket kialakítani, ezért sokszor nem is magától értetődő és utólag kell kiegészíteni a terveket néhány parkolóval. „Pedig, amilyen tempóban terjed az elektromobilitás, a piac kilöki magából azokat a fejlesztéseket, amelyek nem számolnak alapvetésként ezeknek a járműveknek a töltésével, tárolásával” – mutatott rá Puskás Attila.
Az irodapiac sokat tanulhat innováció és hatékonyság terén a kiskereskedelmi láncoktól.
Az alacsony haszonkulcs és a folyamatos ágazati különadók megtanították rá az üzleteket, hogy egy pillanatra sem szabad leállni az új megoldások bevezetésével, és az utolsó csepp hatékonyságot is ki kell facsarni a működésükből.
„A kiskereskedelem ezért akkor is fejlődik, amikor minden más áll. Lehet, hogy csak egy sütőrészleget vagy egy hűtőházat rendeznek át, esetleg a parkolót digitalizálják és látják el napelemes rendszerekkel, de ezek a kis lépések néhány év alatt teljesen átalakítják az ügyfélélményt” – mutatott rá a szakértő.
Ez a stratégia jelenleg alig érhető tetten az irodapiacon. Pedig szükség lenne rá. Főleg, ha számításba vesszük, hogy a korábban említett hatások miatt egyébként is szűkül a piac. Lerövidültek azok a ciklusok, ameddig egy irodaház korszerűnek tekinthető. Az előző, 2008-as válság utáni fellendülés alatt átadott irodaházak mára energetikailag és technológiailag is elavultnak tekinthetők. Az utóbbi évek tapasztalatai újraírták a térhasználati igényeket. A következő három évben pedig lépcsőzetesen vezetik be az ESG-szabályokat a tőzsdei cégekre, majd szép lassan minden magyar kis- és középvállalkozásra (kkv).
Hogyan alkalmazkodnak majd a 40-50 éves, még a szocializmusban épített irodaházak ezekhez a kritériumokhoz? Mihez kezd majd a piac, ha ez a bérlői mix megindul?
– tette fel a kérdést Puskás Attila. Ez már nem egy lassú, organikus, öntisztuló folyamat, hanem egy kiélezett versenyhelyzet. Egyrészt kulcskérdés, hogy az ESG-hez kapcsolódó uniós és állami források milyen feltételekkel válnak elérhetővé. Másrészt viszont a piaci szereplők felelőssége is hatalmas abban, továbbra is homokba dugott fejjel várják-e, hogy elmegy mellettük a világ, vagy versenyösztönzőként tekintenek a jelenlegi változásokra, és minden apró alkalmat megragadnak az innovációra – tette hozzá.
(Borítókép: Rick Madonik / Getty Images Hungary)