Kamatot emelt az OTP, itt a vég, minden bank a gázra lép – ilyen félelmek jelentek meg a hitelpiaccal kapcsolatban. De vajon tényleg így lesz, elszállnak a hitelkamatok? Érdemes kellő óvatossággal kezelni a helyzetet, az azonban bizonyos, hogy óriási pénzmennyiség kerül a következő napokban a lakossági állampapír-tulajdonosokhoz, ami a hitelpiacra is hatással lehet. Megnéztük, hogyan.
A hitelpiac is megérzi majd, hogy 2025. február 20. és 24. között 50 milliárd forintnyi Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) jár le (2025/I sorozat). Ezzel és a későbbi sorozatok után nagyjából 2200 milliárd forintnyi állampapír után járó, átlagosan 18 százalékos, összességében 400 milliárd forintot meghaladó kamat kerül kifizetésre.
Hogy ennek mi köze a hitelpiachoz? Nagyon is sok. Egyrészt az elmúlt hónapokban egymást érik a hírek arról, hogy a 2025. évi kamatkifizetések után az idei 17,85–19,1 százalékos kamatvárományhoz képest jövőre töredékére, 3,95–5,2 százalékra visszaeső PMÁP-kamatok kapcsán sokan kiszállnak az állampapírból, megtakarításaiknak magasabb hozamot biztosító befektetést keresve. Korábban, 2021–2022-ben, amikor a hitelkamatok még alacsony szinten álltak, ám a lakossági állampapírhozamok magas kamatot ígértek, sok helyütt lehetett arról olvasni, hogy megéri hitelből állampapírt vásárolni. Most eljöhet az az idő, amikor állampapírból (annak kamatát és tőkéjét felhasználva) meglódulhat a hitelpiac is.
Magyarországon a pénzpiaci befektetések első számú alternatívája az ingatlan. Épp ezért egyértelmű, hogy előzetesen nagyon sokan úgy vélték, az állampapírból kiáramló pénzek jelentős része az ingatlanpiacon jelenik meg.
Ez a várakozás – no meg az olyan ingatlanpiac fellendítését célzó, 2025-től élesedő további kormányzati intézkedések, mint
mind-mind abba az irányba mutattak, amelynek alapján az ingatlantulajdonosok úgy vélekedtek, vastagabban foghat a ceruzájuk, amikor a lakások irányárát kalkulálják.
És ezt meg is teszik. Az Ingatlan.com januári lakásárindexe szerint a decemberi 0,8 százalékos drágulás után idén januárban átlagosan 1,6 százalékkal emelkedtek az árak, éves szinten pedig a drágulás a decemberi 7,4 százalék után 9,4 százalékos szintet ért el országosan.
A Balla Ingatlan értékelése alapján ennek következtében egyre több budapesti ingatlannál jelentős túlárazottság tapasztalható. A szakértők szerint
a már megszokott 5-10 százalékos helyett akár 20 százalékot meghaladó túlárazással is találkozhatunk egyes hirdetéseknél.
A hírek persze arról szólnak, hogy egyelőre bejön a számítás, hiszen a kereslet felépülőben van: a potenciális vevők tudják, hogy nagyon rövid időn belül zsebben lesznek az állampapírkamatok, illetve a visszaváltások után akár a teljes összegek is, így a piacon átlagos 90 napos átadás-átvétellel kalkulálva mostanság nyugodt szívvel letehetik a foglalóikat. Így viszont egyelőre valóban gyorsan rácsapnak a vevők a jobb ingatlanokra, 3-4 év után visszatért az egymásra licitálás kora.
Ez a kereslet – az, hogy sokaknak az állampapírból érkező forrás mellé azért hitel is kell – pedig a banki hitelpultoknál is komolyabb aktivitást hozott – mutat rá Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Voltak vélemények arra nézve, hogy ezekben a hónapokban igenis emelkedniük kell majd a lakáshitelkamatoknak azért, mert miután az ügyfeleknek szemmel láthatóan most kell a lakáshitel, a bankok joggal számolhatnának azzal, hogy az ügyfelek kamatérzékenysége csökken.
Ráadásul – tette hozzá szakértő – az elmúlt év utolsó negyedévében a pénzpiaci referenciakamatok emelkedése miatt a bankok hitelezési marzsa (a jegybank által kimutatott átlagos teljes hiteldíjmutató és a 10, illetve 20 éves pénzpiaci referenciakamat – BIRS-érték – hányadosa) az elmúlt év utolsó negyedévében 2 hónapban is negatívba csúszott. Persze – teszi hozzá Gergely Péter – a bankok nagyon komoly likviditáson – például december végén 8775 milliárd forintnyi kamatot nem fizető lakossági folyószámlabetéten – ülnek, így nem szorulnak arra, hogy a bankközi piacon kelljen a hitelezéshez szükséges pénzt beszerezniük. Ám a hosszú távon referenciakamat alatti hitelezés azt jelenti, hogy a bank nem a leghatékonyabban helyezi ki a pénzét – ezt pedig a tulajdonos részvényesek nem feltétlenül nézik jó szemmel.
Ráadásul áprilistól a kormányzat és a Bankszövetség közötti megállapodás alapján érkezik a maximum 5 százalékos teljes hiteldíjmutatóval (THM) bíró lakáshitel. Bár a felhasználás célja az eredeti, általános bevezetéshez képest alaposan szelídült – ilyen kölcsönt csak a 35 év alatti, az első, maximum 60 négyzetméteres lakásukat megvásárló fiataloknak nyújthatnak a bankok.
További komoly keresletszűkítő elem (más megfogalmazásban az ingatlanárak elszállását gátló kormányzati és banki fék) az a feltétel, amely szerint a kedvezményes hitel csak olyan „zöld”, azaz a legjobb energiahatékonysággal bíró ingatlanokra vehető igénybe, melyek négyzetméterára nem haladja meg az 1,2 millió forintot. Ha azt nézzük, hogy a bankok jelenleg 5,5 százalékon tudják pénzüket parkoltatni a Magyar Nemzeti Bankban, s így a jelenlegi kamatpályát látva az 5 százalékos THM-es hitel csak jóval később lesz/lehet üzlet nekik – ez is egy érv lehet amellett, hogy mostanság emeljenek.
Ezek után nem volt meglepő, hogy amikor január közepén az OTP 50 bázispontos kamatemelést jelentett be lakáshiteleire, sokan drámai helyzetet vetítettek elénk: itt van a vég, mostantól minden bank a gázra lép. A BiztosDöntés.hu adatsora szerint ugyanakkor azóta csak a CIB jelentett be szerényebb, mindössze 20 bázispontos kamatemelést, ám a lépéssel párhuzamosan a legmagasabb – 800 ezer forintos – jövedelmi sávban például olcsóbbá tette a hitelét. A piacon jelenleg egy 30 milliós 20 évre szóló hitelt legkedvezőbben – 6,48 százalékos THM mellett – a Gránit Banktól tudunk felvenni, de 600 000 forintos havi nettó jövedelem igazolása mellett – ami egy kétkeresős családban könnyen megugorható feladat – 7 százalékos THM alatt kapunk hitelt CIB, a MagNet és az Erste Banknál is. A korábbi, 7,3 százalékos THM-plafon alatt van az MBH, a Raiffeisen és ennek határán az UniCredit Bank ajánlata is.
Gergely Péter azon kérdésünkre, mi az, ami megakasztja a számos érvvel alátámasztott kamatemelést, arra emlékeztetett, hogy hasonló vélekedések voltak a lakáshitelkamatok emelkedéséről tavaly nyáron is – akkor a 7,3 százalékos általános THM-plafon megszűnése után gondolták sokan, hogy megindul a jelentős korrekció. Ám ez akkor is elmaradt – a tavasz végi 6,46 százalék körüli átlagos THM-szintek szeptemberre 6,6 százalékra emelkedtek a legfelkapottabb, 10 évre fixált kamatozású lakáshitelek esetében az MNB statisztikáiban.
Azóta, a negyedik negyedévben kissé vissza is korrigáltak a lakáshitelkamatok, s az év utolsó 3 hónapját 6,56 százalékos szint környékén fejezték be az MNB átlagkamat-kimutatása alapján. A szakértő szerint a további jelentős emelkedés elmaradásának oka legfőképpen az, hogy
nagyjából a mostani kamatszinten van érdemi kereslet: ha a hitelek árazása a lélektani 7 százalék fölé emelkedik – komoly állampapír hajtotta önrész ide vagy oda –, egyre többen állnak el attól, hogy hiteltartozásba verjék magukat.
Ráadásul a referenciakamatok szintje a januári csúcshoz képest ma lejjebb van, így a kimutatott hitelezési marzs is növekedett az elmúlt év végéhez képest.
Fontos mindehhez azt is hozzátennünk, hogy a fentebb már jelzett túlárazás idővel az ingatlanbefektetést keresőket is elbizonytalaníthatja, hiszen a magasabb ár kisebb megtérüléssel kecsegtet. E tekintetben érdemes felidézni a Rentingo adatait, amelyek szerint nagyon megnehezedett a lakások kiadása a 250 ezres átlagos bérleti díj felett, és ez a korlát 2025 első felében is velünk maradhat.
Hiába kalkulálnak tehát a befektetésből ingatlant vásárlók havi 250 ezer forintos bérleti díjjal, ha bérbeadói platform adatai szerint a fizetőképes kereslet átlaga 215 ezer forint körül van.
A megugró ingatlanárak és a reméltnél szerényebb hozam lehetősége a szakértők szerint önmagában a hitelkamatok emelkedése nélkül is elég ahhoz, hogy a tavasz végére megállítsa az ingatlanpiaci emelkedő spirált – ha pedig a bankok is általánosan emelnének, az csak még jobban behúzná a féket. Ez aligha lehet a kihelyezés felfuttatásában érdekelt pénzintézetek érdeke.
Sokak szerint az is kétséges, hogy mekkora arányban érkezik majd az ingatlanpiacra állampapírból friss forrás. A lejáró PMÁP-állomány tekintélyes része ugyanis a szupergazdagok, a privátbanki ügyfelek kezében van, a Blochamps privátbanki tanácsadó cég becslése szerint a hazai lakosság legfelső 1 százaléka birtokolja a háztartások pénzügyi vagyonának egyharmadát, a biztosítások nélküli klasszikus pénzügyi vagyonának 40 százalékát, illetve az állampapírvagyon negyedét. Karagich István, a tanácsadó cég ügyvezetője szerint nagymértékben függ az állampapírok ingatlanba transzformálása a forint árfolyamától.
Ha a forint az elkövetkező hetekben a mostani 400 forintos szint közelében marad, akkor az az ultragazdagok számára rentábilisabbá teszi azt, hogy megtakarításaik mind nagyobb részét devizabefektetésekbe helyezzék. A komolyabb ingatlanpiaci beszálláshoz (és az állampapír-állomány megújításához) a Blochamps prognózisa szerint a januári gyengébb, 415 forintos vagy afeletti árfolyamok kellenének.
A bankbetétajánlatokban egyelőre nem igazán látszik, hogy a pénzintézetek komolyan harcba szálltak volna az állampapírokból kikerülő pénzekért. Az egyik topajánlatot adó K&H Bank Rajt betétje időről időre visszatérő akció: 3 hónapra kínál 8 százalékot a banknál első lekötését megvalósító, ám már legalább 1 hónapos számlavezetéssel bíró normál ügyfeleknek. Így „állampapírvonzó kamatként” egyedül a Gránit Bank Hozmapáros betétje értékelhető, ami 4 hónapra kínál évi 8 százalékos kamatot. Ám itt feltétel, hogy az ügyfél a betéttel megegyező összegben, de minimum 200 ezer forintért Gránit Befektetési jegyet vásároljon. A BiztosDöntés.hu szakértője nem zárja ki, hogy a következő hónapokban újabb akciók jelennek majd meg.
Piaci információk szerint ugyanakkor a bankok egy része azért nem mondott le arról, hogy a hitelpiacot is élénkítse az állampapírokkal. A pletykák szerint
van olyan hitelintézet, ahol komoly lakáshitelkamat-könnyítést készítenek elő azon ügyfelek számára, akik az állampapírból érkező pénzüket lekötik a banknál
– a megtakarítás elhelyezése akár betétben, akár a jóval felkapottabb befektetési jegyben is történhet.
(Borítókép: Németh Emília / Index)