Csak 180 napon túli jelzáloghitel-tartozás esetén indíthat végrehajtást a hitelező az árverezési és kilakoltatási moratórium októberi feloldása után – többek között ezt is tartalmazza a pénteken a parlamentnek benyújtott otthonvédelmi jogszabálytervezet. A törvényjavaslat a részleges kilakoltatási moratóriumot októberig hosszabbítja meg, addig csak 30 milliónál drágább lakást lehet árverezni, és azt is csak akkor, ha 20 milliónál nagyobb hitelből vették. A május végén bemutatott ötpontos akcióterv eszközkezelővel és kedvezményes hitelekkel kapcsolatos részleteire még várni kell.
Elkészült a devizahitelesek megsegítéséről szóló első törvényjavaslat (pdf), ami az ötpontos otthonmnentő akcióterv árfolyamgáttal és árverezési, illetve kilakoltatási kvótáival kapcsolatos ígéreteinek a részletszabályait tartalmazza (az eszközkezelővel vagy a kisebb lakást választók kedvezményes hiteleivel kapcsolatos tervek ebből a tervezetből kimaradtak).
A dokumentum szerint mindenki árfolyamvédett státust kaphat, aki
Aki a feltételeknek megfelel, és kéri az árfolyamrögzítést (ez nem kötelező, és nem is éri meg mindenkinek), egy forintgyűjtő számlán halmozhatja a rögzített és a piaci árfolyam közötti törlesztőrészlet-különbözeteket 2014 végéig.
A gyűjtőszámlán halmozódó adósság a törvényjavaslat szerint negyedévente tőkésíthető, onnantól kezdve az éppen érvényes budapesti bankközi forinthitelkamatokat kell megfizetni a tartozás után (a kamat negyedévente változhat). A gyűjtőszámlán összegyűlt adósságot 2015 januárjától piaci kamatozás mellett az eredeti devizahitellel párhuzamosan kell törleszteni.
A konstrukció veszélye pontosan ebben van: a kritikusok (köztük az MNB) szerint a türelmi időszak végén, 2015 januárjától sok adós képtelen lesz a két hitelt együtt fizetni. A kedvezmény kifutásával a részlet egyik hónapról a másikra harmadával is nagyobb lehet, hacsak időközben a svájci frank nem gyengül jelentősen. Az MNB szerint az árfolyam átmeneti rögzítése azt a hamis illúziót és biztonságérzetet keltheti az adósokban, hogy megszabadulnak az árfolyamkockázattól, de ez nem így van. Az intézkedés miatt ráadásul a lakosság adósságállománya is jóval lassabban apadhat.
A törvényjavaslat szerint az árfolyamgáthoz csatlakozó adósok 90 napon belüli devizatartozását a bankok a rögzítés első napján érvényes törlesztési árfolyamon forintra váltják, és ráterhelik az új gyűjtőszámlájukra.
Ez lényegében a felgyűlt devizahátralékok azonnali forintosítását jelenti. Az átváltással a csatlakozók kénytelenek lesznek elkönyvelni a hitelfolyósításkor érvényes és a mostani árfolyam közötti különbözetből adódó árfolyamveszteséget, emiatt a gyűjtőszámlák egyenlege is több tízezer, esetleg százezer forint fölötti szintről indulhat.
Alábbi részletbefagyasztó-kalkulátorunkkal reményeink szerint fogódzót adunk a döntéshez azzal, hogy megmutatjuk: különféle árfolyamok esetén havonta mennyivel kell kevesebbet fizetnie 2014 végéig, illetve ennek fejében mennyi 2015 januárjától törlesztendő tőkéje gyűlik össze azon, amit mi veszteségszámlának neveztünk el. (Ha valami nem érthető a kalkulátor használatával kapcsolatban, a részletes magyarázatot itt találja.)
A törvényjavaslat szerint ha a védelem időszaka alatt a piaci árfolyam véletlenül a rögzített szint alá megy, az adósok akkor is a rögzített, tehát a valósnál magasabb részletet kell megfizessék. Ezt a többletet a banknak a gyűjtőszámlahitel törlesztéseként kell elszámolnia. Ha a forint piaci árfolyama tartósan a rögzített szint alá megy, a gyűjtőszámláról pedig lassan elkopik az ügyfél minden kamat- és tőketartozása, onnantól a banknak kötelessége lesz az alacsonyabb (tehát piaci) árfolyamon számítani a részleteket. (Egyszerűen azért, mert ebben az esetben az árfolyamvédelem átmenetileg okafogyottá válik.)
Ez az a forgatókönyv, amiben a kormány is bízik. Ha a következő években az átlagos forintárfolyam nemcsak a mostaninál, hanem a rögzített szinteknél is tartósan erősebb lesz, akkor olyan eset is elképzelhető, hogy a gyűjtőszámlahitel lenullázódik, és senkinek semmilyen tartozása nem lesz 2014 végén. Ennek a forgatókönyvnek a valószínűségét nagyon nehéz megítélni, ezért nem érdemes erre alapozva dönteni.
Alapesetben az árfolyamvédelemből nem lehet kimenekülni, aki egyszer ezt választja, az ott is kell maradjon. Egy kivételt azonban nevesít a törvénytervezet: ha az adós hirtelen a teljes adósságát vissza tudja fizetni (tehát végtörleszt), akkor kiszabadulhat a rendszerből. A végtörlesztésnél természetesen a piaci árfolyammal számol a bank, és csak akkor engedi lezárni a hitelszerződést, ha az adós a gyűjtőszámlán felhalmozott tartozását is azonnal visszatörleszti.
Nemcsak végtörleszteni, előtörleszteni is lehet, de az extra befizetést a bank csak az eredeti devizaadósság törlesztéseként könyvelheti el. (Ilyenkor szintén a piaci árfolyamon számolják el a befizetést.)
A gyűjtőszámla törlesztése 2015 januárjában kezdődhet, innentől erre a tartozásra a piaci forintkamatokat kell megfizetni, lejárata az eredeti devizahitel lejáratával egyezik meg, de egyedi megállapodás alapján akár tovább is tarthat.
Az árverezési és kilakoltatási moratórium elméletileg július 1-jével lejár, de valójában mégsem. A törvényjavaslat szerint október 1-jéig mind a kilakoltatási, mind az árverezési moratórium fennmarad, de a védett körből kikerülnek azok a 30 milliónál drágább ingatlanok, amelyekre eredetileg 20 millió forintnál nagyobb hitelt vettek fel. (Azok tehát bent maradhatnak a védett körben, akik fennálló tartozása az árfolyamváltozások miatt kúszott 20 millió forint fölé, miközben ennél kisebb összeget vettek fel.)
A moratóriumot október 2-ától úgynevezett kényszerértékesítési kvóták váltják. Ezek lényegében szabályozzák azt, hogy a 30 millió alatti ingatlanok közül a hitelezők negyedévenként és megyénként hány lakást adhatnak át a végrehajtóknak.
A negyedéves kvóta idén az utolsó negyedévben az állomány 2 százaléka lesz (ez természetesen bankonként eltérő darabszámot jelent), jövőre 3 százaléka, 2013-ban 4, 2014-ben 5 százaléka. A követelés-érvényesítés csak 2015 januárjától működik újból korlátozás nélkül.
A kvóta hatálya alá eső ingatlanokat a bankok minden negyedév első napján jelölhetik ki, a végrehajtást pedig el is kell rendelniük az adott negyedév végéig. Ez a rendelkezés elméletileg az ingatlanpiacot védi, hogy a lakáseladások időben ne torlódjanak fel. A szabályok betartását a pénzügyi felügyelet (PSZÁF) ellenőrzi majd, de bizonyos esetekben a fogyasztóvédelmi hatóság kapja ezt a feladatot.
A törvényjavaslat a kényszerértékesítési kvóták októberi élesedése után is beépít egy olyan mesterséges korlátot az árverezési rendszerbe, amiről korábban nem volt szó.
A tervezet kimondja, hogy a 180 napnál nem régebbi tartozást halmozó ingatlanokat októbertől sem lehet elárverezni. A törvény szó szerint úgy fogalmaz, hogy az ingatlan ilyen esetben „nem jelölhető ki kényszerértékesítésre”, ami a köznyelvben a végrehajtás elrendelését jelenti. (A végrehajtás a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bank felmondja a hitelszerződést. Ilyenkor a hitelező egy összegben követeli az adósság visszafizetését.) Az indoklás szerint a rendelkezésnek az a célja, hogy „az ésszerűség és társadalmi igazságosság érdekében lehetőség szerint a régebbi kintlevőségek érvényesítését kezdjék meg a hitelezők”.