Mind nagyobb összegű lakáshiteleket vesznek fel a magyarok, aminek az elmúlt évek jelentős lakásár-emelkedése a legfőbb oka. A főváros budai oldalán a lakások 47 százaléka például 50 millió forint feletti áron kelt el az első negyedévben, míg a 70 millió forintnál is drágábbak aránya 28 százalék volt. A pesti oldal lényegesen olcsóbb, itt a lakások 16 százaléka talált vevőre 50 millió forint feletti áron, míg Pest megyében minden ötödik ingatlanról mondható el ugyanez. Vidéken ennél alacsonyabb árakkal lehet számolni: Közép-Magyarország nélkül körülbelül minden 10. ingatlan ára haladta meg a 40 millió forintot.

Ilyen árak mellett érthető, hogy folyamatosan emelkedik a lakáshitelek átlagos hitelösszege is, ami az MNB legutóbbi adatai szerint 11,9 millió forint volt használt lakás vásárlásakor, míg az új építésűeknél 16,3 millió forintot igényelt egy átlagos adós. Ráadásul az MNB által rendszeresen publikált hitelösszegek némileg csalókák, hiszen egy ingatlan megvételéhez több kölcsön is kapcsolódhat, például teljesen életszerű, hogy egy fiatal család  babaváró hitel, csokhitel és lakáshitel kombinálásával oldja meg a finanszírozást, ezek pedig külön hitelszerződéseknek számítanak.

A számítások a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával készültek, 20 éves futamidő és 50 százalékos hitelfedezeti arány figyelembevételével.

Akik nem tudnak élni az otthonteremtési támogatások lehetőségeivel, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint az átlagot jóval meghaladó összegű lakáshitelt vesznek fel. Ma már egyáltalán nem ritka a 20–40 millió forintos jelzáloghitel, de egy 50–100 millió forintos hiteligénylés sem meglepetés.

Az önerő előteremtése a legnehezebb

Az ingatant hitelből vásárlók számára a tranzakcióhoz szükséges minimális önerő előteremtése okozza a legnagyobb fejtörést, különösen akkor, ha a vevő nem jogosult babaváróra vagy csoktámogatásra. (A babaváró hitel 75 százalékát, illetve a meglévő gyermekre/gyermekekre igényelt csoktámogatást ugyanis önerőként veszik számításba a bankok egy lakáshitelnél.)

A jelzáloghitelek esetében ugyanis általános követelmény, hogy a megvenni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének – ez jó esetben megegyezik a vételárral – legalább 20 százaléka önerőként rendelkezésre álljon, ami egy 50 millió forintos lakásnál 10 millió forintot jelent. Ez azonban csak a jogszabályi plafon, aminél a bankok sok esetben óvatosabbak, így településtől és ingatlantól függően 50-70 százalékos maximális hitelezési aránnyal érdemes kalkulálni. (Ami 30-50 százalékos minimális önerőt jelenthet.)

Babaváró és csok nélkül is van lehetőség a hiányzó önerő pótlására: bevonhatunk például egy másik ingatlant pótfedezetként, ebben az esetben a két ingatlan összértékének 80 százalékáig hitelezhet a bank maximálisan.    

Mennyi jövedelem kell a szükséges hitelhez?

A felvehető összeget illetően a másik szűk keresztmetszet általában a jövedelem, hiszen a most legnépszerűbb – 10 évig vagy a futamidő végéig fix kamatú – lakáshiteleknél a nettó igazolt jövedelem legfeljebb 50 százalékát lehet hiteltörlesztésre fordítani. (Ez 500 ezer forint havi nettó alatt igaz, félmillió forintot elérő jövedelemnél 60 százaléknál ránt be az adósságfék.) Ebbe ráadásul a már meglévő hitelek törlesztői, de még az esetleges folyószámla-hitelkeretek is beleszámítanak, ez utóbbi 5 százalékát például törlesztőként veszik figyelembe. Erősen leegyszerűsítve a dolgot ez annyit tesz, hogy egy összesen 500 ezer forint nettó jövedelemmel rendelkező házaspár együttesen legfeljebb 250 ezer forint havi törlesztővel vehet fel hitelt, feltéve, hogy nincs másik kölcsönük.

A számítások a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával készültek, 20 éves futamidő és 50 százalékos hitelfedezeti arány figyelembevételével.

Ha a jövedelem a szűk keresztmetszet, akkor két megoldás jöhet szóba:

– Felvehető a hitel hosszabb futamidőre, így a havi törlesztőrészletek kisebbek lesznek. Például ha egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 167 ezer forint 20 éves futamidőre, akkor 30 évre 127 ezer forint lesz ugyanez. Ez pedig azt jelenti, hogy 50 százalékos JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) aránnyal számolva 334 ezer forint helyett elég lehet 254 ezer forint nettó jövedelmet igazolni a bank felé. (Persze nem tudjuk elégszer hangsúlyozni, hogy ez a jogszabályi plafon, a bank mindig egyedileg dönt arról, hogy mennyi hitelt ad számunkra.) A hosszabbítás káros mellékhatása ugyanakkor, hogy nőni fog a bank felé visszafizetendő teljes összeg, mert tovább használjuk a bank pénzét, így tovább fizetünk utána kamatot is. Ez persze később korrigálható azzal, hogy amennyiben pluszpénzre teszünk szert, akkor azt előtörlesztésre fordítjuk.
– Megoldás lehet pluszadóstárs bevonása is, ugyanis ebben az esetben az adós és az adóstársak együttes jövedelmével számol majd a bank. 

Mitől függ a havi hiteltörlesztő nagysága?

Azt, hogy mekkora havi törlesztőre számíthatunk, több dolog együttesen határozza meg:

1. A felvenni kívánt hitel összege.
2. A kölcsön futamideje – azonos hotelösszeg havi törlesztője annál alacsonyabb, minél hosszabb a futamidő. A lakáshitelek esetében a maximális futamidő 30 év.
3. A lakáshitel kamatperiódusa – jelenleg a 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek a legnépszerűbbek, ezek havi törlesztői egy évtizedig biztosan változatlanok maradnak. A futamidő végéig rögzített kamatú hitelek esetében teljesen kiiktatható a kamatkockázat, ám ezek jellemzően drágábbak, mint a 10 éves konstrukciók.
4. Az igazolt jövedelmünk nagysága is befolyásolhatja a hitel költségét, ugyanis a bankok egy része kedvezőbb kamatot kínál magasabb jövedelem esetén.
5. Van bank, amelyik alacsonyabb kamatot kínál, amennyiben a fedezetként bevont ingatlan értékéhez képest kicsi a hitelösszeg. 
6. A kiválasztott banktól is függ, hiszen az egyes pénzintézetek nagyon más kamatokkal dolgoznak. Így fordulhat elő, hogy egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett, 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője lehet 114 ezer és 131 ezer forint egyaránt, ami két évtized alatt 4 millió forint feletti különbséget jelent!

Mekkora havi törlesztőre számíthatunk?

Mivel az egyes bankok árazása között jelentős különbségek vannak, mindenképpen érdemes megkeresni a kiválasztott paraméterek szerinti legkedvezőbb ajánlatot. Látható, hogy egy 20 millió forintos – 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője 300 ezer forint nettó jövedelemmel 114 ezer forintnál kezdődik a Bankmonitor-hitelkalkulátor alapján, míg 40 millió forintnál kicsivel 222 ezer forint feletti kiadásra számíthatunk. Megfigyelhető az is, hogy már az első három legjobb bank ajánlatai között is komoly különbségek vannak, ezért a körültekintő választás a teljes futamidő alatt akár 9 millió forint megtakarítást is eredményezhet.

Az alábbi lakáshitel-kalkulátorral percek alatt ellenőrizheti, hogy a megadott paraméterek – jövedelem, hitelösszeg, futamidő, kamatperiódus, ingatlanérték – alapján mely bankok adják ön számára a legkedvezőbb ajánlatot. A kalkulátor 12 magyar bank teljes lakáshitel-kínálatát tartalmazza, így átfogó képet kaphat az aktuális lehetőségeiről.

Fülöp Norbert Attila a Bankmonitor szerkesztője

Ez a támogatott szerkesztőségi tartalom a Bankmonitor közreműködésével jött létre.