A piaci hírek szerint október 4-től több banknál is el lehet kezdeni a lakáshitelpiac legújabb termékének, a zöld lakáshitelnek az igénylését.

A fenntartható gazdaság kialakításához, a károsanyag-kibocsátás csökkentéséhez, a lakásállomány gyorsabb megújulásához és az alacsony energiafogyasztású lakások térnyeréséhez kíván hozzájárulni a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a zöld lakáshitel bevezetésével, amely az eddig megismert részletek szerint a magyarországi lakossági hiteltörténelem egyik legkedvezőbb konstrukciója, igaz – mint látni fogjuk –, nem mindenki számára lesz elérhető. 

Az MNB a program keretében refinanszírozási forrást – „továbbhitelezhető pénzt” – biztosít a kereskedelmi bankoknak 0 százalékos kamatozás mellett. A bankok állnak majd közvetlen kapcsolatban az ügyféllel, ám az MNB előírja, hogy milyen feltételek mellett adhatják oda a tőle dedikáltan zöld célokra fordítható forrást. Eszerint a zöldhitel folyósításakor az ügyfelektől a bankok 

• maximum évi 2,5 százalékos kamatot kérhetnek,
• folyósítási díjként 0,75 százalékot, legfeljebb 100 ezer forintot számolhatnak fel, de egyéb költséget a bank nem érvényesíthet,
• a hitel igényléshez ugyanakkor – más jelzálog típusú hitelekhez hasonlóan – további, nem banki díjak (földhivatali, közjegyzői díjak) kapcsolódhatnak,
• a kamat a futamidő végéig fix, azaz nem változhat,
• a futamidő maximum 25 év, 
• a maximális igénylési összeg 70 millió forint lehet.

További fontos feltételek

A hitelt kizárólag BB-s vagy annál kedvezőbb energiatanúsítvánnyal rendelkező új lakóingatlan megvásárlására vagy építésére lehet igényelni – utóbbi kritériummal jön be a képbe a környezetbarát, más néven a zöldszempont. 

A bank a saját hitelezési feltételei mellett bírálhatja el a hiteligényt. Így előfordulhat, hogy az ügyfél az egyik banknál elutasítást kap, ám a másik pénzintézet saját szabályai szerint nem lát akkora kockázatokat, és bevállalja az ügyfél hitelezését. 

Miután teljesen új lakás építéséről van szó, ahol a finanszírozás az építkezés ütemezésének előrehaladásával történik, ezért az ügyfélnek 4 éves rendelkezésre tartási idő áll rendelkezésére a teljes összeg folyósításának igénylésére. Ugyanakkor az első részletet a hiteligényléstől számított 3 éven belül le kell hívni – praktikusan ekkorra már meg kell történnie az első kapavágásnak. (Ez a fenntartási idő a piaci lakáshiteleknél bevett idő duplája.)

A hitel előtörlesztése esetén a bankok az előtörlesztett összeg maximum 1 százalékát számíthatják fel díjként, de az elvont költség maximuma 30 ezer forint lehet. Még ezt az összeget sem kell megfizetni, ha az előtörlesztés lejáró lakás-takarékpénztári szerződésből történik.

Nincs még egy ilyen kedvező hitel

Azért beszélhetünk a hiteltörténelem egyik legkedvezőbb konstrukciójáról, mert hasonlóan alacsony kamatozású kölcsönre a lakáshitelpiacon eddig nem volt példa. Még a csokhitel vagy a januárban debütált – szintén kormányzati kamattámogatással futó – otthonfelújítási hitelek esetében is 3 százalékos az ügyfél által fizetendő kamat mértéke. Korábban a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) által hasonló célra hirdetett lakossági energiatakarékossági hitelprogram kamata is 3 százalék körüli volt. Ráadásul a fenti hitelek közül egyedül a csokhitel 15 milliós felső határa számít akkorának, amely érdemi segítség lehet egy új lakás vásárlásakor – ám ehhez a hitelösszeghez a csokhitel szabályai szerint 3 gyermek megszületése (vagy vállalása) szükséges. 

Az MNB kimutatásai szerint idén júliusban a piaci jelzáloghitel-kamatok közül a legalacsonyabb a 10 évre fixált kölcsönök kamata volt – 3,76 százalék –, ám a zöldhitelhez hasonló, ennél hosszabb időre fix törlesztést biztosító konstrukciók esetében 4,62 százalékos kamatot kellett fizetni, ami több mint 2 százalékkal múlja felül a zöldhitel kamatát. 

Mekkora lesz a törlesztőrészlet?

Hogy ez mit jelent a törlesztésben? Nos, a money.hu kalkulációi szerint egy 50 millió forintos zöld lakáshitel esetében – 25 éves futamidő esetén – a havi törlesztőrészlet valamivel több mint 224 ezer forint lehet. Az ügyfélnek ekkora hitel felvételekor 67 millió forintot kell majd összességében törlesztenie. Ha mindezt piaci kamatozású hitellel képzeli el, akkor a fenti példában szereplő 4,62 százalékos átlagkamat mellett a havi törlesztőrészlet meghaladhatja a 281 ezer forintot, a teljes visszafizetendő összeg pedig 84 milliót kóstál. 

A fenti törlesztőrészletek miatt is igaz a zöld lakáshitelre, hogy a maximális hitelösszeg nem mindenki számára lesz elérhető, hiszen a 200-300 ezres havi törlesztésekhez az átlagosnál jóval nagyobb jövedelemre van szükség, amit az adósnak hosszú távra kell tudni vállalnia. 

Természetesen nem mindenkinek kell igénybe vennie a maximális hitelösszeget – erre a későbbiekben látunk praktikus okot is. Egy 20 milliós zöldhitel esetében a money.hu számításai szerint a piaci átlagkamaton kapott hitel 113 ezer forintos havi törlesztőrészletével szemben 90 ezer forint alatt marad a zöldhitel havi törlesztőrészlete, míg a 27 millió forintnyi teljes visszafizetendő összeg közel 7 millió forinttal kevesebb, mint ha piaci hitelt vettünk volna fel. 

Még egy kis kedvezmény – maradhat?

Ahogy már eddig is láttuk, a zöld lakáshitel önmagában is a legkedvezőbb konstrukciónak számít, ám a programot kamatmentes csokhitel is támogatja majd. Azaz az ügyfeleknek – ha jogosultak rá – két gyermekkel 10, három gyermekkel 15 millió forint összegig 0 százalékos kamatozás mellett van lehetőségük további kölcsönt felvenni. Ez akár 20 ezer forintos törlesztőrészlet-csökkenést és a teljes visszafizetendő összegben 5 millió forintos további tehercsökkenést jelenthet. A két hitel ugyanakkor csak a zöldhitel 70 millió forintos maximumértékéig kombinálható. 

A zöld lakáshitel a meglévő gyermekek után járó csoktámogatással is kombinálható, ami két gyermek esetén 2,6 millió, 3 meglévő gyermek esetében pedig 10 millió forintot jelent. A gyermeket tervezők számára pedig mód nyílhat a babaváró igénylésére, amely 3 gyermek esetén a csoktámogatással megegyező összeget biztosít. Ráadásul a babavárót a szabályok szerint 75 százalékban a hitel szükséges önrészeként is figyelembe lehet venni. 

Összességében tehát 70+10 millió forint, azaz

amiből – a gyermek számára tett vállalások teljesülése esetén – csak a zöldhitel kamatát kell kigazdálkodni. 

Kevés a célnak megfelelő lakás épül

A visszafogott energiafogyasztás egyrészt a családok, másrészt a gazdaság érdeke is. Egy, az 1960-as években épült ház energiafelhasználása nyolcszorosa, de még egy, a ’80-as években épült épületé is 2,5-szöröse a mai modern épületeknek. 

A magyarországi lakásállomány állapotát viszonylag jól mutatják az energiatanúsítványok eredményeiről szóló adatok. Az energiatanúsítványt minden új és lakásadásvételi tranzakcióban szereplő használt lakásra el kell készíttetni a jogszabályok szerint. 

A 2020-ban a lakó- és szállásjellegű ingatlanokra kiadott majdnem 150 ezer energiatanúsítvány mindössze 5 százaléka került az energiatakarékosnak mondható és a zöldhitel igénybevételénél minimumfeltételként megszabott BB vagy annál jobb kategóriák egyikébe az adatokat gyűjtő Lechner Tudásközpont statisztikái szerint. 2019-ben 154 ezer energiatanúsítványt adtak ki, azon belül 2,8, a 2018-ban kiállított 159 ezer „bizonyítvány” alig több mint 2 százalékába jegyeztek fel BB-s vagy jobb minősítést az ítészek.

Azt, aki azt hiszi, hogy a rossz arány a rengeteg használt lakásnak szól, ki kell, hogy ábrándítsuk. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint tavaly 28 208 lakás épült, eszerint – ha minden BB-s vagy jobb minősítés új lakást tüntetett ki –, akkor is

Az új hitelkonstrukcióra az induláskor 200 milliárd forintos keretet állapított meg az MNB. Ez – 25 millió forintos átlagos hitelösszeggel számolva – 8 ezer lakás megvásárlását segítheti. Márpedig a szakértők szerint ekkora összegre mindenképp szükség lehet, mert ugyan a lakások fogyasztása aszkéta lehet a feltételek szerint, ám az ezt elősegítő alapanyagok, gépek és berendezések ára igencsak borsos. Arról nem is beszélve, hogy az eddigi támogatott konstrukcióknál a piac – a csoknál a telektulajdonosok, a felújítási hitelnél a mesteremberek és az építőanyag-kereskedők – bizony igyekezett az ügyfélnek szánt támogatás egy részét magához csatornázni.