Az elmúlt év utolsó negyedévében kihelyezett lakossági hitelek 647 milliárd forintos volumene elérte a pandémia előtt jellemző szintet, amiben a rendkívül élénk lakáshitelezés érdemi szerepet játszott – derült ki a Magyar Nemzeti Bank hitelezési jelentéséből. A lakáshitel-szerződéseken belül az októbertől elindult NHP Zöld Otthon Program hatására 26,7 százalékra emelkedett az új lakások vásárlására és építésére felvett hitelek aránya, ilyen magas szinten utoljára 2019 végén álltak az új lakások.

A Zöld Otthon program keretében tavaly októbertől idén február végéig 2519 szerződést kötöttek a bankok 77 milliárd forint összegben

– mondta el Nagy Tamás igazgató. Az MNB adatai szerint a negyedik negyedéves lakáshitel-kihelyezések 29 százaléka, 95 milliárd forint kötődött a CSOK-hoz, amelynek fele államilag kamattámogatott hitel volt. A money.hu korábbi elemzésében már kimutatta, hogy idén januárban a folyósított hiteleken belül egy év alatt 10-ről 36 százalékra nőtt a támogatott hitelek részaránya, s a piaci hitelek kamatainak folyamatos emelkedése miatt ez az térnyerés a következő hónapokban még komolyabb lehet. 

Drágább az ingatlan, több hitel kell

Az elmúlt két évben 5 millió forinttal nőtt az új lakásokra felvett átlagos hitelösszeg, ami meghaladta a 30,6 millió forintot. A jegybank értékelése szerint a lakáshitelezés felfutásában a lakásárak folytatódó emelkedése, a már említett Zöld Otthon Program, a kibővült otthonteremtési támogatások mellett immár a várt kamatemelések hatására előrehozott kereslet is szerepet játszott. 

A bankok lemaradtak a kamatemelésben 

A jegybank statisztikái szerint a hitelekben tavaly még minimális mértékben érvényesítették kamataikban a bankok a forrásköltségek emelkedését. Miközben a hitelezésre szánt forrásokért a bankok tavaly év végén átlagosan 2 százalékkal magasabb kamatot fizettek, az új hitelek átlagos teljes hiteldíj mutatója (THM) mindössze 0,5 százalékkal nőtt.

A felár a hitel azon eleme, amely a bankok hitellel kapcsolatos költségeinek, az ügyfél nemfizetésének kockázatának árát és persze a bank hiteleken beszedett nyereségét tartalmazza. Az 5 évnél hosszabb időre fixált hitelek esetében az új lakáshitelek THM-alapú felára december végén 1,01 százalék volt, a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél (MFL) ennél is alacsonyabb, 0,37 százalékos volt. 

Nem tudnak drágítani

A jegybank szerint ezeknek a feláraknak emelkedniük kell. A money.hu kérdésére Nagy Tamás emlékeztetett arra, hogy az MFL-kölcsönök esetében a jegybank 350 bázispontban maximálta az alkalmazható felár mértékét. (Korábban a bankszektor 10 éves jövőképéről kiadott MNB tanulmány 3-4 százalékos szintre rakta a fenntartható működéshez szükséges kamatfelár mértékét.) Azóta a felárelvárások szelídebbek lettek, de az MNB igazgatója szerint 100-200 bázispont körüli mérték indokolt. A túlzott feláremelkedéstől az MNB szerint a banki verseny tartja majd vissza a bankokat. 

A money.hu szakértői szerint van még egy védelmi vonal, ami elriaszthatja a bankokat a kamatfelár gyors növelésétől. Ez pedig a kereslet csökkenése. A bankoknak a jegybanki kamatemeléseket idővel lekövető 5-10-20 éves bankközi kamatokhoz (BIRS) kell árazniuk a hiteleiket. Az említett kamatok az év eleje óta 100-115 bázisponttal emelkedtek. Ha emiatt 6-ról 7 százalékra emelkedik egy 20 millió forintos, 20 évre felvett kölcsön kamata, az a törlesztőrészletet 143 ezer forintról 155 ezer forintra emeli. Emellett elképzelhetetlen egy újabb 100 bázispontos kamatemelés a banki felár felzárkóztatására, mert az így már 16,8 százalékkal, 167 ezer forintra ugró törlesztést sokan már nem tudnák kifizetni.