A lakhatás központi szerepet játszik életünkben. A menedékhez való hozzáférés alapvető emberi szükséglet, az egyéni jólét kulcsfontosságú tényezője. A lakhatáshoz való jog ugyanolyan alapértéknek számít, mint az egészségügyi ellátáshoz, az oktatáshoz, a munkalehetőségekhez való hozzáférés. Ráadásul a Covid után a lakhatás már nem pusztán a családi élet szempontjából fontos kérdés, hiszen a home office és a távmunka elterjedésével az otthon egyre inkább a munkahely szerepét is átveszi.

Szinte mindenünk a lakásunk

A lakhatás, az ingatlantulajdon a háztartások élethosszig tartó legnagyobb befektetése és vagyonuk nagy része is, bár jelentősége országonként eltérő. Ezenfelül kulcsfontosságú eszköz a vagyon felhalmozásához, különösen fontos eszköz ez a középosztálybeli háztartások számára. Az OECD-tagországok polgárainak teljes vagyonának átlagosan ötven százalékát adják a saját tulajdonú ingatlanok, a középosztálynál ez az arány hatvan százalék felett van.

Az ingatlantulajdonlás jelentősége azonban országonként nagyon eltérő. A lakástulajdonosok aránya 44 százalék (Németország) és 93 százalék (Litvánia) között mozog. A lakásvagyon (beleértve a tulajdonos által használt és a másodlagos, például befektetési céllal vásárolt lakásokat is) a teljes háztartási vagyon legalább nyolcvan százalékát teszi ki Chilében, Lettországban, Litvániában és Görögországban, de kevesebb mint negyven százaléka az Egyesült Államokban és Új-Zélandon.

Az OECD-országokban a lakhatás átlagosan a legnagyobb kiadási tétel az összes jövedelmi csoportban, az elmúlt években a háztartások összes kiadásának egyre nagyobb részét tette ki.

Sok pénz, sok lakás, sok hitel

Noha a lakástulajdon esetében kisebb a szórás, mint az egyéb vagyoni elemek esetében, ám az ingatlan(ok) tulajdonjoga továbbra is a magas jövedelmű, magas vagyonú és – ez fontos lesz – idősebb háztartások körében összpontosul. A magas vagyonnal bíró háztartások, kisebb részben a magas jövedelmű háztartások birtokolják a tulajdonos által lakott lakásvagyon aránytalanul nagy részét, valamint a – például bérbeadásra szolgáló – másodlagos lakásvagyon többségét is.

Az ingatlanok birtoklása mellett a magas jövedelmű háztartások a lakáshitelek esetében is aránytalanul magas részesedéssel bírnak, ám az ő teherbírásuk is nagyobb. Az alacsonyabb jövedelmű, jelzáloghitellel rendelkező háztartások általában magasabb relatív adósságteherrel néznek szembe.

Reménytelen helyzetbe sodorja a fiatalokat a lakásárak inflációja

A lakástulajdon és a lakásvagyon szintén erősen összefügg az életkorral. Az természetesnek mondható, hogy a korosabb háztartások esetében magasabb az ingatlantulajdon. Ugyanakkor ez nagyban hozzájárul a generációk közötti vagyoni helyzet egyensúlytalanságához. A 2015-ös árszinthez képest Magyarországon 2,1-szeres árat kellett fizetni a lakásokért tavaly év végén, ami az uniós országok között a legmagasabb érték.

Az OECD megállapításai szerint a lakhatás megfizethetősége különös kihívást jelent a fiatalabb háztartások számára. A fenti okok miatt nem csodálkozhatunk azon, hogy a fiatal lakástulajdonosok aránya az idők során csökkent. Kiváltképp igaz ez az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező fiatalok esetében.

Magyarországon igyekeznek ezt a hátrányt csökkenteni. A családvédelmi akcióterv leghangsúlyosabb elemei épp a lakhatást biztosító intézkedések. Ráadásul a kormány már bejelentette, hogy ezek két emblematikus eleme, a csok és a Babaváró a megnehezült gazdasági környezet ellenére is velünk marad 2023-ban.

Ugyanakkor fontos látni, hogy a potenciális felvevőkör egyre szűkül – már csak a frissen alakuló családok számítanak elérhetőnek, főleg azért, mert az elmúlt hónapokban a piaci kamatok emelkedése miatt az is belefogott a támogatások macerás igénylésbe, aki korábban nem tette. A megoldások másik árnyoldala, hogy a támogatások szintje hamar beépült az ingatlanárakba, ez is hajtotta a fent már jelzett piaci drágulást. Vagyis a támogatások épp abban nem tudnak az eredetileg elhatározott mértékben segíteni, amire hivatottak lennének – a fiatalok első lakáshoz jutásának érdemi segítésében.

Mozgolódnak a kormányok

A koronavírus-járvány utáni újraindulást nehezítő világpiaci körülmények, az orosz–ukrán háború okozta gazdasági problémák és a meglóduló infláció miatt a kormányok jelentős része az államháztartás rendbetételére kényszerül.

Sok helyen napirenden vannak adóemelések és új adók kivetése. Ebben a helyzetben számos kormányra egyre nagyobb nyomás nehezedik, hogy az ingatlanpiacon növekvő egyenlőtlenséget valamilyen módon minimalizálják. Sokak szerint az ingatlanpiaci mobilitást és ezzel párhuzamosan a fent vázolt egyenlőtlenségeket az ingatlanadók oldhatják meg.

A kormányok számára vonzó lehet a jól tervezhető bevételt hozó, stabil, hatékonyan beszedhető ingatlanadó. A kérdés az, hogy mennyire sikerül a társadalmi érdekeknek megfelelően méltányos rendszert kialakítani.

Megoldás lehet az ingatlanadó?

A lakhatás adóztatása már most is fontos szerepet játszik – valamennyi OECD-országban rendszeres adót vetnek ki az ingatlanokra. Ugyanakkor sok helyen csak helyi adóként működik, bevezetése és mértéke ezért aztán országon belül is eltérő lehet.

A bérlemények tulajdonosai a bérbeadásból származó bevételük után adóznak, és az országok kisebb részében a tulajdonos-lakó adóalapját is a számított (imputált) bérleti díj képezi. Tranzakciós adót vagy illetéket a lakásvásárlásra is kivetnek, és van, ahol személyi jövedelemadót vagy/és tőkenyereségadót kell fizetni a lakások elidegenítése után. (Igaz, sok országban ennek a kulcsa nulla százalék.) Emellett az öröklési és az ajándékozási illeték is bevett dolog az ingatlanok esetében.

Ugyanakkor az OECD témával foglalkozó jelentése megállapítja, hogy sok országban nem aktualizálják az adók alapját az ingatlan piaci értékének növekedésével, ami jelentősen csökkenti a bevételi potenciált. Az országok többsége teljes mértékben mentesíti a tulajdonosokat a saját maguk által lakott ingatlan adója alól. Bár a legkomolyabb megélhetési gondokkal bírók esetében indokolt lehet egy ilyen megközelítés, a korlátozás nélküli mentesség lényegesen nagyobb előnyöket biztosít a leggazdagabb háztartások számára, valamint tovább torzítja a megtakarítások elosztását a tulajdonos által lakott lakások javára.

A saját tulajdonú lakások adókedvezményének egyéb formái, különösen a jelzáloghitel-kamatkedvezmény regresszívnek és hatástalannak bizonyult a lakástulajdon-arányok emelésében. Egyes országokban a bérbeadásból származó jövedelemadó és az örökösödési illeték lakásokra vonatkozó szabályai szintén csökkentik a progresszivitást és a bevételi potenciált. Az értékelés azt is mutatja, hogy bár az ingatlanadókat nehezebb elkerülni és kikerülni, mint más adónemeket, az adórendszerek gyakran teret engednek az ilyen magatartásoknak, csökkentve az ingatlanadók hatékonyságát, méltányosságát és bevételeit.

Kétélű fegyver lehet az adóztatás

Az OECD szerint az eltérő ingatlanadó-politikák segíthetnek a jelenlegi lakáspiaci kihívások kezelésében, bár – teszik hozzá – az adópolitika nem mindig a leghatékonyabb eszköz, bizonyos körülmények között akár kontraproduktív is lehet. Különösen igaz ez ott, ahol az adókedvezmény a lakástulajdon ösztönzését szolgálja, ugyanis ez hozzájárulhat a lakásárak emelkedéséhez, és a már meglévő lakástulajdonosok között erősíti a vagyon újraelosztását és  tovább nehezíti az új szereplők – fiatalok – bevonását.

Ezeket a szabályokat javasolja az OECD

Az OECD tanulmánya számos olyan reformlehetőséget vet fel, amelyeket az országok fontolóra vehetnek az ingatlanadók hatékonyságának, méltányosságának és bevételi potenciáljának egyidejű növelése érdekében. A jelentés a reformlehetőségek széles skáláját tárgyalja, amelyek segíthetnek javítani az ingatlanadók kialakítását, működését és hatását, beleértve a következőket:

• Az ingatlanokra kivetett rendszeres adók szerepének erősítése, különösen úgy, hogy rendszeresen frissített ingatlanértékekre vetik ki őket. A lakásadásvételekre kivetett adók és illetékek csökkentése ugyanakkor növelné a lakáspiaci mobilitást és javítaná a méltányosságot.
• A tőkenyereségadó-mentesség felső határának megfontolása a háztartások élettereként használt lakások értékesítése esetén annak biztosítása érdekében, hogy csak a legnagyobb értékű nyereséget adóztassák. Ez erősítené a progresszivitást és csökkentené a lakásárakra nehezedő nyomást.
• A saját tulajdonú lakások jelzáloghitel-kamatkedvezményének fokozatos megszüntetése vagy korlátozása szintén pozitív hatással lenne a progresszivitásra, az adóbevételekre és a lakásárak megfizethetőségére.
• Az energiahatékony lakásfelújítások adókedvezményeit úgy kellene célozni, hogy azok az alacsony jövedelmű háztartások számára is elérhetők legyenek. Ez hozzájárulhat a nagyobb kibocsátáscsökkentéshez és növelheti az adóösztönző rendszerek méltányosságát.
• Óvatosan kell eljárni a lakásszerzést ösztönző adókedvezmények kapcsán. Az OECD szakértőinek megállapítása szerint a lakáskínálat bővítése és a meglévő lakásállomány hatékonyabb felhasználása mind adózási, mind egyéb intézkedésekkel valószínűleg hatékonyabb eredményeket hozna a lakhatás megfizethetősége tekintetében.

A gazdasági szervezet szakértői emellett arra hívják fel a figyelmet, hogy az ingatlantulajdon-joggal kapcsolatos megerősített jelentéstételi követelmények, beleértve a harmadik felek (bérlők) adóhatóság felé történő bejelentését és az adózási célú nemzetközi információcserét szintén sokban tudják növelni az ingatlanadók hatékonyságát.

Nem ész nélkül kell adóztatni

Gondosan fel kell mérni a különböző ingatlanadó-politikák közötti kölcsönhatásokat. Például a lakossági mobilitást közvetlenül érintik mind a tranzakciós, mind a tőkenyereség-adók, közvetetten pedig az ingatlanokra kivetett rendszeres adók. A mobilitás fokozását célzó reformoknak ezért mindhárom adót figyelembe kell venniük. Az adók közötti kölcsönhatások gondos felmérése segíthet azonosítani azokat az eseteket is, amikor új adóeszközök bevezetése előtt az országok fontolóra vehetik a meglévő lakásadók kialakításának reformját. Például szükség lehet speciális adókra a spekuláció csökkentése érdekében, ha a rövid távú tőkenyereséget megfelelően megadóztatják. Hasonlóképpen az ingatlanokra kivetett, rendszeresen frissített piaci értékeken alapuló adó csökkentheti a helyi állami beruházásokból eredő ingatlanérték-növekedés megragadását célzó adóeszközök (például infrastrukturális illeték) iránti igényt.

Előfordulhatnak olyan esetek, amikor az adópolitika nem hatékony, méltányosabb alternatívát jelenthetnek egyéb intézkedések. Különösen igaz ez akkor, ha a cél a lakhatás megfizethetőségének előremozdítása.

A reformok gazdasági változást is hozhatnak

A ingatlanadó-reformok gondos időzítést igényelnek, bevezetésük előtt mérlegelni kell a különböző, háztartásokra gyakorolt hatásukat. A reformok jelentős hatással lehetnek a lakásárak alakulására – például elosztási hatásokkal –, valamint szélesebb körű pénzügyi és gazdasági következményekkel is járhatnak.

A reformok fokozatos végrehajtása segíthet megelőzni a negatív makrogazdasági sokkok kialakulását, ugyanakkor – legalábbis rövid távon – enyhítheti a reformok egyes csoportokra gyakorolt kedvezőtlen hatásait is. Az ingatlanadó-reformok más adó- vagy transzferintézkedésekkel együtt történő bevezetése segíthet enyhíteni egyes reformok kiszolgáltatottabb személyekre gyakorolt hatásait és növelheti a szakpolitikai változtatások társadalmi elfogadottságát és politikai megvalósíthatóságát. Az ingatlanadó-reformot fontolgató kormányoknak szem előtt kell tartaniuk a makrogazdasági környezet alakulását, különös tekintettel a kamatlábak változásaira, valamint ezeknek a lakáspiacokra és a háztartásokra gyakorolt lehetséges hatásaira – zárul az OECD tanulmánya.