Valakinek jó, valakinek nem

2023. április 19-én a kormány három újabb rozsdaövezeti akcióterületet jelölt ki a főváros egykori ipartelepeinek helyén. Ez az egykori Újbudai Kábelgyár (XI. kerület), a Zuglói Sport- és Szabadidő Központ (XIV. kerület) és a volt Rákospalotai Növényolajgyár (XV. kerület) területe. A miniszterelnök által szentesített rendelet megosztja a lakosságot és a kerületi önkormányzatokat.

Az építőipari beruházásokban és az ingatlanpiaci értékesítésben érdekelt cégek szerint ezek a fejlesztések

Ezt a folyamatot erősítheti, hogy az új építésű lakásoknál az ötszázalékos áfa időkorlátozás nélkül alkalmazható, összege bármikor visszaigényelhető. Ez akár milliós nagyságrendű megtakarítást is jelenthet a vevőknek.

Másként látja a nemzetgazdasági szempontból kiemelt barnamezős beruházásokat a főleg ellenzéki vezetésű önkormányzatok többsége. A kerületek egyik legfőbb problémája, hogy az állam nagyon szoros, összesen nyolcnapos gondolkodási időt hagyott társadalmi egyeztetésre, amelynek a kihirdetéséről a lakosság nagy többségének nem volt tudomása.

Ennél a problémánál jelentősebb, hogy a beruházóknak most már nem kell figyelembe venniük az önkormányzatok helyi beépítési szabályozásait és változtatási tilalmait. 

A beépítési arányok esetleges megváltoztatásával a projektcégek így nemcsak az előírt méretű zöldfelületek méreteit írhatják felül, hanem elodázhatják a kerületek többsége által megkövetelt oktatási és egészségügyi intézmények felépítést is, amelyeknek kényszerű kivitelezése előbb-utóbb így az önkormányzatokra fog hárulni. Ha ezeknek az új bölcsődéknek, óvodáknak, iskoláknak és orvosi rendelőknek a költségeit egyik fél sem tudja vagy akarja megfinanszírozni, akkor a meglévő intézmények, közszolgáltatások lesznek túlterheltek.

Sokak szerint az is valós veszély, hogy a könnyített szabályok és az alacsonyabb fajlagos költségek miatt a beruházók a logisztikai beruházásokra szánt kiadásaikat is jelentősen lefaraghatják, ami folyamatos közlekedési dugókat, krónikus parkolóhiányt és túlterhelt közműrendszert eredményezhet.

Indotek Group – a volt Újbudai Kábelgyár

Perci Mór Károly és a mannheimi illetőségű Schacherer Frigyes 1883-ban alapította meg Józsefvárosban az Első Magyar Távírda-sodrony és Kábelgyárat, amely 1910-ben költözött át a XI. kerületbe. Az államosítás után többszörösen átszervezett, immár Magyar Kábel Művek (MKM) néven futó firma nem sokáig bírta a rendszerváltás utáni gazdasági versenyt. A Barázda úti telephelyet 2003-ban zárták be. A figyelmes szemek azonban a mai napig észrevehetik az egykori MKM-embléma nyomait a bejárat fölött.

A Fehérvári út – Barázda utca – Szerémi út és Galvani út határolta, mintegy 7,44 hektáros terület már jó pár éve az Indotek Group alá tartozó Lowell 120 Invest Kft. tulajdona. 

A tervek szerint lebontanák az összes itt álló, leginkább 1961 és 1963 között átadott, lapos tetős irodaépületet és U alakba rendezett üzemcsarnokokat, amelyeket jelenleg logisztikai parkként hasznosítanak.

Mivel Újbuda önkormányzata már korábban is tiltakozott az ilyen típusú kormányzati lépések ellen, így több más terület mellett még tavaly decemberben változtatási tilalmat rendeltek el az egykori Kábelgyár területén is, amely 2025 végéig érvényes. A képviselő-testület azzal magyarázta a lépését, hogy ők a beépített területek méretét csökkenteni szeretnék, s nem növelni, a zöldterületekét pedig növelni és nem csökkenteni óhajtják.

A XI. kerület megtelt, az újbudaiak panasza a zsúfoltságot illetően indokolt. Tudjuk, hogy a rozsdaövezeti besorolással jelentős előnyökhöz juthatnak a NER-es beruházók, de nekünk az itt élők érdeke az első, elutasítjuk a kormány lépéseit. (...) Szakértők szerint ennyi új beköltözőt már nem bír el a kerület, ráadásul a beépíteni kívánt terület a főváros legnagyobb átszellőző légcsatornájának közelében fekszik, ahol egybefüggő zöldterületet kellene létrehozni. Újbuda Önkormányzata minden lehetséges eszközzel harcolni fog a túlépítés ellen és a zöldítés mellett

– nyilatkozta a kerület lapjában László Imre polgármester.

Bayer Construct – a volt Zuglói Sport- és Szabadidő Központ

Az újbudai önkormányzat tiltakozásánál egyelőre jóval hangosabbak a zuglói ellenzéki pártok és a XIV. kerületi lakosság egy része. A szóban forgó beépítési zóna itt a Bosnyák tér mögötti 6,7 hektáros terület, ahol a Bayer Construct Zrt. egy lakó- és hét irodaépület kivitelezését kezdte el még tavaly tavasszal.

Bár ezt a Csömöri út–Rákospatak utca–Bosnyák köz–Bosnyák utca–Mosztár utca által közrefogta területet hivatalosan rozsdaövezetnek nevezik, itt sohasem működött gyár vagy üzem. Alsórákosi rétek összefoglaló néven itt mindig is kaszálók és szántóföldek húzódtak, amelynek első felparcellázási terveit 1903-ban készítették el, ám tényleges beépítésére napjainkig nem került sor. Az 1950-es évek elején a parlagon hagyott méretes placcot sport- és szabadidőközpontnak alakították át. Ekkor épült meg két lelátó nélküli „mezei” focipálya, négy teniszpálya, egy fedett tanuszoda és egy futópálya is. A szellősen elhelyezett sportpályák mellé méretes fenyőfákat ültettek.

Amikor a Balázs Attila érdekeltségébe tartozó Bayer cég elkezdte a Zugló új városközpontjaként aposztrofált terület 11,5 milliárd forintos beépítését, akkor a tervek elkészítésére először a világhírű Zaha Hadid Architects tervezőit kérték fel, ám az új gazdasági helyzet miatt ezt a mestertervet hamar átdolgoztatták a Vékony Tamás építész vezette Lima Design Kft.-vel.

Az ingatlanfejlesztési problémákat itt is az okozza, hogy a kormány még tavaly nyáron nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűnek nyilvánította a Bosnyák tér mögötti területet, amelyhez most hozzácsapták a rozsdaövezeti akcióterület besorolást is. 

A civilek és az önkormányzat persze nemcsak azt sérelmezik, hogy a vállalat a megkérdezésük nélkül és a helyi rendezési terv figyelmen kívül hagyásával kezdett bele a fejlesztésébe, hanem azt is, hogy a 30-35 méter magasra tervezett nyolc épülete teljesen agyonnyomja majd Zugló kertvárosias küllemét, holott a kerület eddig sem számított zöld városrésznek. 

A beruházó elmondása szerint ők odafigyelnek a zöld környezet kialakítására. Az épületek közé több mint 700 fát kívánnak elültetni, amelyeket szökőkutakkal tagolt közösségi terek és játszóterek vesznek majd körbe. A közműfejlesztés mellett új buszmegállókat és kerékpárutakat is kialakítanak.

Mivel a területen felépíteni kívánt nyolc ingatlanból egy lakóépület lesz, így a Bosnyák utcára néző 168 lakást magában foglaló R1 nevű nyolcemeletes ingatlan kap egy mélygarázst is. A földszinten étterem fog működni. A szintén már építés alatt álló O1 nevű hétemeletes irodaház alatti mélygarázs négyszintes lesz, amelynek legfelső szintjén alakítják majd ki a föld alá rejtett szupermarketet. Ennek a Csömöri útra néző épületnek a földszintjén egy nyitott bevásárlóutca lesz. A többi hat irodaépület jelenleg még hatósági engedélyeztetési időszakaszban várja kivitelezését.

A Lima Design honlapja szerint a 450 ezer négyzetmétert felölelő magánberuházást először hat, pár hónappal későbbi nyilatkozatok alapján négy ütemben kívánják átadni. A céldátum itt mindenhol 2029 volt. Kerületi politikusok ellenben úgy tudják, hogy a Bayer egy ütemben és 2025-ben adná át rendeltetésének a Zugló Városközpont nevű projektjét.

Indotek Group – a volt Rákospalotai Növényolajgyár

Az Indotek Group több mint egy évtizede tervezi, hogy az egykori Rákospalotai Növényolajgyár és Mosószergyártó Országos Vállalat területén fogja felépíteni a XV. kerület új városközpontját Szilas Creek Park néven. Céljuk elérése érdekében a cégcsoport 2006-ben vásárolta meg a 94 ezer négyzetméteres területet, hogy pár éven belül felavathassák 1500 lakásból álló lakóparkjukat, amely mellé természetesen kereskedelemmel és szolgáltatásokkal foglalkozó ingatlanokat, bölcsődét, óvodát és egy rendelőintézetet is felépítettek volna.

A Turányi építészcsalád vezette T2.A Architects az egzakt vonalvezetésű és telepítésű lakótömbjei közé több játszóteret, pihenőparkot és közösségi teret álmodott meg. A kortárs lakótelep ékkövének a felduzzasztott Szilas-patakból kialakított mesterséges tavat szánták.

A Jellinek Dániel vezette vállalkozás nagy lendülettel vágott bele a fejlesztésekbe. A tereprendezés kezdetén – 2011 novemberében – elbontották az egykori gyár három épületét, amelyek közül az egyik egy mívesen kialakított, ám többször átépített és kibővített, eredetileg 1862-ben átadott nyeregtetős csarnok volt. 

A kerület testületének mulasztása azért elkeserítő még ennyi év távlatából is, mert ezt az üzemi épületet még az 1840-ben alapított olajgyár legelső tulajdonosa, nemes tornyai Schossberger Simon Vilmos dohánykereskedő építette. A csarnok terveit az a Hild Károly építész készítette el, aki a gyáros Nádor utca 19. szám alatti palotáját is megálmodta. A Schossberger-féle olajgyárról érdemes megemlíteni, hogy az a Kanitz Joachim 1818-ban alapította Posztógyár területére költözött be, így az üzem a főváros egyik legrégebbi gyártelepének számított 2006-os bezárásáig.

A XV. kerületi képviselő-testület szakmai hibáját korrigálva csak jó egy év múlva alkotta meg a helyi védelem alá helyezendő ingatlanokról szóló határozatát, amely során 136 darab rákospalotai épületről mondták ki, hogy megóvandó érték. Listájukra akkor került fel az 1943 és 1946 között kivitelezett olajgyári siló is, amely fénykorában 500 vagonnyi magvat tudott egyszerre befogadni.

Ez a 13 emeletes, cellás rendszerű műszaki műemlék még mindig a kerület legfőbb szimbólumának számít. Rákospalota szinte minden pontjáról jól látható ez az ipari konstrukció. Külön érdekességet jelentettek a fa hűtőtornyok és az extrakciós üzem. Utóbbi timpanonjában még látható a gyár államosítás előtti logója, az ugró szarvast ábrázoló Schicht–Hutter-embléma.

Az Indotek kezdeti lendülete azonban hamar megtorpant. A tereprendezést félbehagyva az ingatlanfejlesztő inkább elvégezte a Szilas-patak tisztítását, amelyet korábban a Medicolor Anilinfestékgyár és a Növényolajgyár szennyvize szinte teljesen tönkretett. A két üzem miatt a patak vizében az oldottoxigén-tartalom ugyanis csaknem teljesen eltűnt.

A lakópark befejezési dátumát bár a Jellinek Dániel vezette cég még ekkor is 2020-ban vélte megvalósíthatónak, az alapkő letételére a mai napig nem került sor. Az idő előrehaladtával az Indotek így szép lassan elkezdte lefarigcsálni nagyszabású terveit. 

A 2020-as években ismételten módosított terveket nem ismerjük, így elképzelhető, hogy még kevesebb megépítendő otthonnal kalkulál már a cégcsoport a technikai recesszió, a magas infláció, a forint mélyrepülése és az összeomlás előtt álló ingatlanpiac miatt. Erre utal az is, hogy a most kihirdetett kormányhatározat már nem az egész, 94 ezer négyzetméteres egykori olajgyár területét nevezte meg fejlesztési területnek, hanem csak alig a felét, amelyet a Gubó és a Horváth Mihály utca, a Szilas-patak, valamint a gyártelep 126. és 140. számú utcái határolnak. Ez a fejlesztési terület nem érinti a helyi védelem alatt álló silót.