A kínai szellemvárosokról a nyugati világ internetezőinek többsége hallott már: a féktelen beruházási lázban felhúzott, azóta is üresen kongó negyedek, sőt egyes esetekben egész települések az online sajtó nagyképes fotóesszéinek visszatérő és mindig népszerű témái.

Kevésbé ismert viszont, hogy szellemvárosok a szomszédos Japánban is bőven vannak, és egyáltalán nem csak arról a néhány, szintén népszerű nagyképfőszereplő faluról van szó, amelyeket a fukusimai atombaleset miatt kellett kiüríteni. Jelenleg nagyjából nyolcmillió lakóingatlan és az ország hasznos területének ötöde, 41 ezer négyzetkilométernyi, azaz fél magyarországnyi föld áll gazdátlanul Japánban. 

Japánban pont ellentétes okból állnak üresen a házak, mint Kínában: nem az a baj, hogy nincs, aki beköltözzön a frissen felhúzott városrészekbe, hanem a lakosság csökkenése és elvándorlása, valamint a szövevényes öröklési viszonyok miatt ürülnek ki jelentős területek. A probléma pedig a demográfia és a bürokrácia miatt csak mélyül: a kormány félelmei szerint 2040-ig 83 ezer négyzetkilométerre, közel egy Magyarországnyira nőhet a szellemterületek kiterjedése.

Kevés volt, sok lett

A gondok kiindulópontja, hogy Japán relatíve kicsi, a népessége viszont nagy. Japán területe nagyjából akkora, mint Németországé, viszont előbbit a demográfiai csúcsponton 127 millióan lakták, utóbbiban jelenleg nagyjából 82 millióan élnek. A zsúfoltság pedig jóval nagyobb, mint másfélszeres, mivel Japán területének közel háromnegyedét hegyek borítják, egy másik jelentős része pedig apró szigetekből (több mint 6500 darabból) áll.

Jellemző, hogy  a megművelhető területek aránya a teljes államterület 11 százaléka; ez az arány Németországban 34 százalék. Ebből fakadóan a második világháború utáni gazdasági csoda idején Japán összes használható területét az utolsó négyzetméterig teleépítették és hasznosították.

Ez viszont mára a visszájára fordult, aminek négy nagyobb oka van:

• Az egyik a japán gazdaság megtorpanása, ami egy csapásra végett vetett a beruházási láznak. Az 1980-as évekre az ingatlanbizniszt már nem a nagy népesség jelentette nagy igény, hanem az elszabadult hitelezés és pénzügyi spekuláció fűtötte, ami az 1990-es évek elejére tőzsdei és pénzügyi válságba torkollott. A válság, illetve az azt követő, és azóta is tartó gazdasági stagnálás jelentős ingatlanbefektetéseket tett értéktelenné. A 80-as évek lassan rohadó romjai közül ma is sokat lát az ember, ha eltávolodik a nagyvárosi régióktól.
• A másik prózai ok, hogy a népesség jó ideje öregszik, és az utóbbi években fogyásnak is indult: tavaly nagyjából 400 ezerrel csökkent az ország lakossága. Japán kezd elnéptelenedni, így még több ingatlan ürül ki.
• Bár országos szinten még nem annyira súlyos az elnéptelenedés üteme, vidéken, a kisebb településeken egészen drámai: ahogy a világon mindenhol, a fiatalok Japánban is az öregedő vidéknél néhány fokkal érdekesebb és lehetőségekben gazdagabb városi régiókba költöznek. A vidék kiürülése pedig még annál is gyorsabban és látványosabban folyik, mint mondjuk Kelet-Európában.

Drága, bürokratikus

A három strukturális probléma mellett van még egy negyedik, kifejezetten helyi jellegzetesség is: az öröklés és elbirtoklás adóterhei és feudalizmus korából visszamaradt bürokratikus útvesztői.

Az öröklés eleve drága: öröklési illetéket, ingatlanadót, helyi adót kell fizetni a ház vagy föld után. De még ha nem is lenne drága, sokan akkor sem akarnák átvenni a szüleik vagy nagyszüleik nehezen hasznosítható és jellemzően eladhatatlan ingatlanját. Statisztikák szerint Japánban a gazdát cserélő otthonoknak mindössze 15 százaléka használt, azaz a japánok jellemzően újat akarnak. Így még a jobb állapotú házak után sem feltétlenül éri meg kifizetni az illetéket, hiszen úgyis el kellene bontani, a telekre meg, hacsak nem nagyvárosi agglomerációban van, nem nagyon van kereslet.

A legnagyobb gond viszont az szokott lenni, hogy eleve nehéz felkutatni a jogos örököst vagy örökösöket. Japánban nem kötelező bejegyezni az ingatlantulajdont, pusztán egy lehetőség. A be nem jegyzett ingatlanok esetében viszont értelemszerűen problémás utánajárni, hogy kié volt, illetve kire szállt.

Sokan a fent említett költségek miatt direkt nem jegyeztetik be a tulajdonjogukat, hiszen azzal csak adóterhet kapnak a nyakukba. Olykor pedig még csak nem is rejtőzködésről van szó: az alacsony születésszám és a vidék elnéptelenedése azt jelenti, hogy sokan utódok nélkül halnak meg, és gyakran meg is szakad a kapcsolat a távolba költözött gyerekekkel. 

Az államnak sem megy

Kisajátítani viszont nem egyszerű a gazdátlan földet: a földtulajdon a feudális Japánban (ahogy más feudális államokban is) mindennek az alfája és omegája volt, ezért már akkor is kifejezetten erősen védték a törvények. A földtulajdon védelmének sziklaszilárdsága pedig mit sem kopott azóta.

A Financial Times egy Tokió környéki autópálya-építést hozott fel példaként. Az út keresztülhaladt volna egy kis, füves területen, amelynek nem találták a gazdáját: a tulajdoni lapon a legfrissebb módosítás 1904-ből származott, akkor jegyezték be az utolsó birtokost. A közlekedési minisztérium kutatásba kezdett a potenciális örökösök után, akikből egészen pontosan 148-at találtak. A 148-ból nyolcan emigráltak, ami további bürokratikus problémákat szült.

De hasonló problémákba ütköztek a hatóságok, amikor a 2011-es földrengés és cunami után kerestek helyet ideiglenes szállásoknak: hiába állt üresen a föld, a bejegyzett tulajdonos az 1950-es években Brazíliába emigrált, az ottani japán követség pedig nem találta meg. Mivel nem volt három év kijárni a bírósági utat, kénytelenek voltak máshol építkezni.

A legtöbb esetben viszont senki sem akar autópályát keresztülvinni az üres telkeken, ezért aztán senki sem foglalkozik a helyzetükkel.

Az utóbbi években a helyi hatóságok is rájöttek, hogy a jelenlegi helyzet senkinek sem jó. A problémát egyfelől büntetéssel, másfelől támogatással próbálják kezelni. Egy 2015-ös törvény lehetővé tette, hogy az ingatlanokat elhanyagoló örökösöket megbüntessék, illetve önkényesen elbontsák a szellemházakat. A földügyi minisztérium pedig azt tervezi, hogy kiadhatják azokat a mezőgazdaságilag vagy máshogy hasznosítható földeket, amelyeket öt évig nem vesznek át az örökösök. (Ha jelentkeznek az örökösök, részesedhetnek a bérleti bevételből.)

Egyes önkormányzatok viszont pénzbeli támogatást is adnak a bontáshoz az örökösök számára, mert így egyszerűbb rábírni őket a dologra, mint büntetéssel.

Sokba kerül, hogy sokba kerül

Ahogy az elnéptelenedő Ivate prefektúra korábbi kormányzója fogalmazott, 30 évvel ezelőttig a japánok számára a föld volt a legfőbb vagyontárgy, amelynek értéke folyamatosan nőtt. Mára viszont a nagyvárosokon és agglomerációkon kívül szinte teljesen értéktelenné vált az ingatlanvagyon.

Egy független felmérés szerint jelenleg évi 180 milliárd jen, nagyjából 420 milliárd forint járulékos költséggel járnak az önkormányzatok számára a szellemházak- és telkek. Ha a mostani trendek folytatódnak, ez 2040-ig 310 milliárd jenre nőhet.

Egyes vélemények szerint a végén az önkormányzatoknak és az államnak magára kell majd vállalnia a probléma kezelését, annak minden költségével együtt. A gazdátlan földeket pedig jobb híján átadhatják a természetnek, mert másnak láthatóan nem kell. 

Az új törvények valamivel lassíthatják a tempót, de a kilátások nem jók. Ha a jelenlegi demográfiai trendek folytatódnak, akkor 2065-re 88 millióra csökkenhet Japán népessége, ami sok minden más mellett a szellemvárosok problémáját is tetézni fogja.