Folytatódik az Urbanista és az Otthontérkép közös játéka, a városrész-bajnokság!

Városnegyed bajnokságunk mostani körében egy nyúlfarknyi (inkább sasfiókányi) XII. kerületi átnyúlás kivételével XI. kerületi városrészek küzdenek meg egymással. Újbuda Budapest legnépesebb kerülete.

(Londont nem számítva.)

A főváros nyugati részén elterülő városrész mindent összevetve magas presztízsű, hiszen nem csak képletesen vágyódunk Nyugatra, de mivel Nyugat-Európa és a Budapest mellett másik fejlett, észak-dunántúli régiónk felől vezető úthálózat is itt torkol a fővárosba, a logisztikai előnyeit is sokan kihasználják a területnek.

Hiszen egy izmosabb budapesti dugókor sanszos, hogy gyorsabban eljutni Győrből a város nyugati széléig, mint aztán onnan továbbaraszolva a néhai Osztyapenkó-szobortól Újpestig.

Újbuda északi része versenyez most, ami Összbudapest-szinten azért a város nyugati részének minősül.

Lentebb meglátjátok, hogy az ingatlanpiac válságának úgy tűnik hál' Istennek tényleg vége (legalábbis errefelé) hisz egyre több az újépítés, sőt az off-plan ingatlanokat (vagyis amelyek még csak a tervezőasztalon állnak) kínáló beruházók is visszatértek a fővárosi lakáspiacra.

Gazdagrét

A Szomszédok teleregény ikonikus helyszíne már vagy másfél évszázaddal a lakótelep felhúzása előtt is ezt a nevet viselte. Az elnevezés apropója, hogy errefelé a gyümölcsfák rendkívül gazdag termést hoztak.

Talán még Mágenheim doktor és Etus sem tudta, hogy Gazdagrétnek saját mikroklímája van. A Dunántúl felől érkező és itt lecsapódó csapadék miatt csapadékdúsabb és hűvösebb ez a városrész a budapesti átlaghoz képest.

A lakótelep építését megelőző régészeti feltárásakor kiderült, Taki bácsiék előtt már az őskorban, majd a rómaiak uralma alatt is lakott volt a terület. Nem sokkal az István király-féle magyar államalapítás után a pécsváradi apátság birtokolta a gazdag termőhelyet, majd a tatárjárást követően egy Nevegy nevű település részévé vált. Tőlük az apátság már Károly Róbert uralkodása alatt is vissza akarta perelni jussát – sikertelenül.

Hosszúrét

A Gazdagrét és Budaörs közötti városrész még bővelkedik a beépítetlen területekben. Kiváló fekvésének köszönhetően pedig komoly ingatlanfejlesztési potenciállal bír.

Infopark

Azt, hogy nem is volt olyan reménytelenül elfuserált a rendszerváltás, talán az Infopark példázza. Budapest egyik legkisebb, legfiatalabb városrésze egy Csöppnyi Szilícium-völgy a Duna partján.

Persze, ha az előzményeket jobban végiggondoljuk, akkor a kezdetei illenek a felemás rendszerváltáshoz, hiszen az 1996-os világkiállítás apropóján épült. Az 1996-os budapesti Expo azonban végül koránt sem általános világkiállításként került megrendezésre, hanem sokkal zerényebb formában. Mindettől függetlenül az Infopark a high-tech cégek épületeivel azért klasszul sikerült.

Kamaraerdő 

A budapesti Kamaraerdő a XI. kerület és Budaörs határának déli csücskén fekszik. A gyéren lakott terület erdő jellegét szerencsére sikerült megőrizni ˗ részben a védett élővilágának köszönhetően ˗ hiszen ingatlanfejlesztési szempontból értékes városrész.

A felparcellázások ellenére továbbra is 180 hektáros egybefüggő erdős rész borítja, ráadásul a helyi élővilágot egy tanösvényen is megleshetjük. A szintén kiváló zöldövezetű terület másik felén, a Budaörshöz tartozó Budaörsi Kamaraerdőben is a felső-középosztály igényszintjét kielégítő családi házak és telkek lelhetők fel.

Némiképp árnyalják a képet a felvezető övezetben, a Kamaraerdei úton tanyázó örömlányok, az utcai prostitúció Szabadkai úton megismert nyers tálalásában.

adatbázisa a Kamaraerdei útnál azt tartalmazza, hogy:

A Dózsa György úttól felfelé kb. 300 m-en van néhány csaj

Kelenföld

A XIX. század második felének nagy folyamszabályozása előtt még a Duna árterülete volt. Ráadásul a korábban mocsaras területet a középkorban még egy egész másik mai városrésszel azonos néven illettek. Úgy hívták, hogy Tabán. A mai név eredetével kapcsolatban sincs egységes álláspont. Egyesek szerint a honfoglalás kori Kelen vezérről kapta a városrész a nevét, míg mások szerint a német Krenfeld (tormaföld) torzult alakja.

Trianon után, a múlt század húszas éveiben kezdett beépülni többnyire kertvárosias formában, a főutakon nagyobb lakóházakkal kiegészülve. A városrész délkeleti részén elég rossz hírűvé vált, szükséglakásokból álló nyomornegyed, a mai Galvani utca közelében álló Jeruzsálem-telepet az 1930-as évek végén számoltak fel.

Az épületeket részben műhelyekké, részben munkáslakásokká átalakították. A szocialista lakótelepek a hatvanas-nyolcvanas évek között épültek ki errefelé, a rendszerváltás után pedig a rozsdaövezetei egy részét lakóparkokká építették át.

Kőérberek

A budaörsi repülőtérhez vezető útnál, a XI. és XXII. kerületek nyugati határánál fekvő városrész. A városrész a mai nevén Hosszúréti-patak korabeli nevéről, Kő-érről lett elnevezve.

Lágymányos

Kissé bátortalan Duna-parti válasz a pesti oldal bulinegyedére a Zöld Pardonnal és az A38-as hajóval, ám a legmarkánsabb építményei az Elte új építésű tömbjei, no meg persze a jó öreg Műegyetem.

A név eredete nem tisztázott. Akadnak akik a lágy talajára, mások a német Leutenant szóra vezetik vissza.

A Duna szabályozása kapcsán a 19. század második felében kialakult itt egy tó, amelyet a József Nádor Műszaki Egyetem építésekor feltöltöttek. A Műegyetem legnagyobb, központi épülete 1909-ben épült Hauszmann Alajos tervei alapján. A Lágymányosi lakótelep 1956-1964 között épült több ütemben. Önálló városrészként való elismerésére 1990-ben került sor. Neve ellenére a Lágymányosi-öböl és így értelemszerűen a Kopaszi-gát sem tartozik ehhez a városrészhez.

Madárhegy

A XI. kerület nyugati szélének egy újabb potenciális ingatlanbumm-haszonélvezője. A környék 1847-ben, Döbrentei Gábor (Kazinczy egyik levelezőtársa, többek között szintén nyelvújító akadémista) kezdeményezésére az addigi Starentanz (Seregélyes) helyett kapta ezt a nevet. A területet csak 2006 után kezdték beépíteni kis és közepes méretű társasházakkal, addig jóformán lakatlan volt. Éspedig olyannyira, hogy a 2001-es népszámlálási adatok szerint még mindösszesen 22 állandó lakosa volt!

Pösingermajor

A Kakukkhegyi erdősortól kezdődően Budapest határától – Irhás árok – Törökbálinti útig terjedő városrész a XI. kerület nyugati szélén. A terület arról a majorról kapta a nevét, amelyet Bösinger (Pösinger) Ferenc Ignác gyógyszerész, polgármester létesített itt a XVIII. században a Kakukk-hegy déli lejtőjén.

Sashegy

Az egész főváros egyik legpuccosabb városrésze. Hasonlóan, mint a Margitsziget, földrajzi fogalomként (és nem városrészként) már más helyesírással, Sas-hegyként írandó. És ha már puccos városrész, akkor teljesen logikus, hogy átlóg a XI. kerületből a XII.-be. Ami az árakat illeti, a Sashegyet beelőzte néhány feltörekvő városrész a környékről.

Elnevezésére vonatkozóan Hanusz István „Hazai történetünk állatregéiről” című, a XIX. század közepén megjelent kötetében arról ír, hogy azért kapta a nevét, mert 1686-ban, Buda visszafoglalásakor sasok röpültek erről a hegyről fel. A sokáig keringő legenda ellenére a hegy elnevezése sokkal prózaibb okokra vezethető vissza.

A neve eredetileg még Mátyás király korában Nemes-hegy volt, mert ezen a vidéken húzódtak a nemes urak szőlő-birtokai, míg a polgárság szőlőskertjei a szomszédos Polgár-hegyen terültek el. A két szőlőhegyet a budai német polgárság így is nevezte Adelsbergnek azaz Nemes-hegynek, és Burgerbergnek, vagyis Polgárhegynek. Az 1830-as évektől datálhatóan a már korábban is emlegetett Döbrentei Gábor és baráti társasága igyekezett a budai német helyneveket visszamagyarosítani. A visszamagyarosítás során az 1847-ben tartott dűlőkeresztelő alkalmával két helynevet tévesen tükör-fordítottak, amik közül az egyik a Sashegy, míg a másik Zugliget volt. Úgy tartják, hogy a német Adelsberg helyett az erős akcentussal beszélő budai sváboktól az előbbihez igen hasonló hangzású Adlersberg megnevezését vették alapul Döbrenteiék és így lett a Nemes-hegy elnevezés helyett a német tükörfordításából Adlerberg, azaz Sashegy.

Sasad

A városrész egy középkori falu nevét viseli, amely ma már pontosan meg nem állapítható helyen, errefelé terült el. Egy része később királyi birtok volt, míg a másik a Nána-Beszer nembéli Berki nemzetségé.

A török idő után Burgersbergnek nevezték. 1847-ben a dűlőkeresztelő során kapta a mai nevét. A kiterjedt szőlőbirtokokat a filoxéra pusztította el az 1880-as években. Ezután a területet újraparcellázták.

Szentimreváros

Némiképp kakukktojás bajnokságunk mostani körében a nyugati végek ideális, alvóvárosias lakóövezeteinek otthont adó városrészeihez képest, mert itt olyan – klasszikus, városközpontszerű gócpontok – is találhatók, mint a Móricz Zsigmond Körtér és a Kosztolányi tér feneketlen tóstól.

Az 1930-ban törvénnyel létrehozott, 1934-től működő XI. kerület egésze 1950-ig a Szentimreváros nevet viselte. A ciszterci rend által fenntartott plébániatemplom és a szomszédos gimnázium szintén Szent Imre nevét vette fel. A Fővárosi Közgyűlés 2007-ben elfogadta a régi/új új városrésznevet.

A mai Újbuda addig jobbára mezőgazdasági jellegű területén a szentimrevárosi részen indult meg a városiasodás, különösen a Ferenc József, vagyis a mai Szabadság híd megépülését követően, nagyjából a Gellért tér és a Körtér közti szakaszon. A Bartók Béla (korábban Horthy Miklós) út legendásan sokáig zötykölte a 7-es buszon utazókat a kockakőborításával. A baráti társaságunkban

de tévedtünk. A legújabb kor vívmánya, hogy a Bartók Béla úti kávézók és egyéb szórakozóhelyek Újbuda egyféle vigalmi negyedeként funkcionálnak.

Spanyolrét

Apró városrész a Törökbálinti út Budapest határától - Rupphegyi út - Budaörsi út egy része által határolt területen. Az addigi német Spaniolwiese a XIX. század közepi magyarítás alkalmával kapta ezt a nevet. Korábban csupán néhány hétvégi ház állt itt, nemrég vált izgalmas terepévé az ingatlanfejlesztéseknek.

Most pedig egy kicsit részletesebben is ragozzuk a helyi ingatlanos trendeket:

Újbuda ingatlanárai nem csillagászatiak, mégis a 265 ezer forintos négyzetméterárával a drágább Budapesti kerületek közé tartozik.

az út északi részén fekvő városrészek átlag négyzetméterárai 3-assal kezdődnek, a déli részén meg még a 2-es a jellemző, de hogy ez a fogalomzavar érthetővé váljon, nézzük pontosan az árakat.

A városrészek értékesítési árait a képre kattintva meg lehet  nézni.

A Budaörsi út által határolt északi, hegyvidéki részen a legdrágább városrész címet Pösingermajor nyeri el a maga 374 ezer forintos átlagárával. A közeli szomszédságban tanyázó Hosszúréten valamivel olcsóbban, 358 ezer forintos négyzetméteráron lehetett ingatlanhoz jutni. Sasadon, Spanyolréten, Madárhegyen, a XII. kerületi Sashegyen meg minden bizonnyal összebeszéltek az vevők, mert szinte hajszálpontosan megegyező 333 ezer forint az átlagáron vették meg az eladó ingatlanokat 2014-ben.

A kínálati árakban már borul ez az egység, Madárhegy és Spanyolrét kihúz a körből, a városrészek eladói tartják legmagasabban az ingatlanárakat. Ezekben a városrészekben 500 ezer forintos átlagáron válogathatunk az eladó ingatlanok közül, miközben Sasad vagy Sashegy 80 ezer forinttal olcsóbban kínálja ugyanazt.

hiszen ebben a körben a 232 ezer forintos átlagárával a legolcsóbb városrész címet nyeri el.

Persze nem érdemtelenül, hiszen a szocializmus építészeti remekművének számító a lakótelepi lakásokhoz olcsóbban lehet hozzájutni nem csak a statisztika, hanem a tapasztalatok szerint is. Aki kedveli ezt a miliőt, annak érdemes kutakodni a gazdagréti ingatlankínálatban.

A Budaörsi út déli oldalán a 260 ezres átlagár a jellemző, aki tehát kevesebbet szán a vágyott ingatlanra és Újbuda a célterület, annak ezt ajánljuk. Itt a legdrágább Szentimreváros 265 ezer forintos négyzetméterárral, Kelenföld és Lágymányos pedig szorosan követi, 259 illetve 257 ezer forintos áraival.

Budapest határán fekvő Kőérberek 250 ezer forinttal hozza a második legolcsóbb városrész címet, de a szomszédos Kamaraerdő hatalmas meglepetéssel a befutó, 423 ezer forintos átlagára valószínű, hogy egy-egy adásvételnek köszönhető.

Az aktuális kínálatot a legfrissebb eladó ingatlanok között találod, a kínálati átlagárakról pedig a térkép nyújthat segítséget.

Bűnözés

Bűnözéssel leginkább fertőzött rész Újbuda belső része, Lágymányos és Szentimreváros, itt követték el a legtöbb bűnesetet 2014-ben. A bűnözési térképen két gócpont tűnik ki, egyik a Móricz-Zsigmond körtér, a másik a Kelenföldi vasútállomás, ezek klasszikus értelemben vett csomópontjai a kerületnek, naponta több százezer ember is megfordul itt, nem csoda, hogy néha-néha összetűzésbe is kerülnek. A Móricz-Zsigmond körtéren 425 bűnesetet regisztráltak a rend őrei 2014-ben, de csomópontokat össze kötő utak így a Bartók Béla út, a Fehérvári út, a Bocskai út is pirosban pompáznak kilométerenként található is 100-as felirat, és nem a megengedett sebesség ennyi, hanem a regisztrált bűnesetek száma, jó tehát vigyázni ezeken a környékeken.

A konkrét bűnesetek megtekintéséhez kattints a képre.

A drágább, északabbra elhelyezkedő városrészekben a bűnözés is csekélyebb, ez is felhajthatja az ingatlanok árait. Gazdagrét fertőzöttebb valamivel, ide 170 bűneset jutott 2014-ben, a többi városrész lényegesen kevesebb bűnözési teherrel bír, nyugodtabb, csendesebb része ez a városnak.

Ebben az összevetésben tehát a északabbra fekvő városrészek, Spanyolrét, Sashegy, Sasd, Madárhegy, Pösingermajor, Hosszúrét nyernek az alacsony bűneset számmal, miközben Kelenföld, Lágymányos, Szentimreváros az ezer éves bűnesetszámot is meghaladó statisztikával jóval alul maradnak.

Vegyes kép

A zöld közterületek arányát tekintve, van itt 34%-os arányú Kőérberek, 20-30%-os aránnyal Sashegy, Hosszúrét és Őrmező, 5%-os Szentimreváros és 2%-os Lágymányos, meg zöld közterületekben szerény Kelenföld vagy Gazdagrét. Nem tudnék most tanácsot adni a gyermekes, vagy házi kedvences ingatlant keresőknek, hogy melyik városrészt válasszák, Újbuda belső része kevésbé zöld, de a Pesti belvároshoz képest itt is több fával, fűvel lehet találkozni.

Garázsárakra a 2,3 milliós ár a jellemző, ez a budapesti átlagnak megfelelő, a Belvárosnál jóval olcsóbbak a garázsok, sok a külterületi parkoló is viszont parkolóházakból meglehetősen szegényes a környék, ezért érdemes lehet szánni egy saját garázsra, a garázsáras térképen pedig alaposabban meg lehet vizsgálni az árakat.

A játék szabályait és a pillanatnyi állást ezen a linken lehet megnézni – azzal a továbbfejlesztéssel, hogy most már sokkal egyszerűbb szavazni–, és persze ebben a körben is tudtok szavazni!

Bejött a papírfprma. A győztes (Kelenföld előtt viszonylag szoros küzdelemben): Gazdagrét!