Elsősorban az alacsonyabb négyzetméterárak mozgatják az ingatlanvásárlókat a főváros és agglomerációja között. Az árak azonban rendkívül magasra emelkedtek a Budapest környéki településeken. A Balla Ingatlan trendfordulót lát, miközben a fővárosban megváltozott az ingatlanok felhasználásának jellege.
Érdekes változásokat jeleztek a Központi Statisztikai Hivatal nemrég közzétett előzetes népszámlálási adatai, melyek a budapesti és agglomerációs ingatlanpiac alakulása szempontjából is fontosak. Az adatokból ugyanis az látszik, hogy az elmúlt 10 évben 2,7 százalékkal csökkent Budapest népessége, de ami még ennél is érdekesebb, hogy az ország megyéi közül 12,5 százalékos aránnyal Budapesten él a legkevesebb 14 évesnél fiatalabb gyerek. Emellett az is figyelemre méltó, hogy eközben az idősek száma nem kiemelkedően magas – tehát akadnak olyan megyék, ahol sokkal nagyobb az idős korosztály aránya –, ezzel szemben a 15–64 éves korosztály itt a legnagyobb arányú az országban.
Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója ennek kapcsán elsősorban arra hívta fel a figyelmet, hogy ez a folyamat nem csak az utóbbi tíz évet jellemzi, hiszen Budapest népessége 1980 óta csökken. Azért nem folyamatosan, mert volt egy olyan év (2015), amikor valamelyest nőtt a lakosságszám Budapesten. Ennek ellenére azonban a trend nem tört meg.
A budapesti agglomeráció több településének lakosságszáma viszont ezzel párhuzamosan folyamatosan emelkedett, akadt olyan terület, ahol duplázódott. A két adatot figyelembe véve elmondható, hogy az agglomeráció folyamatos kiépülésével, javuló szociális hálójával évről évre elszívta a lakosokat a fővárostól.
Ennek a változásnak az egyik fő mozgatórugója az alacsonyabb négyzetméterár. A különbség olyannyira jelentős volt, hogy a fővárosban megszokott életterüknek akár dupláját is kaphatták azok, akik vállalták a költözést valamelyik agglomerációs településre
– mutatott rá Balla Frigyes.
Az agglomeráció ezen előnye azonban elolvadni látszik. A szuburbanizáció ugyanis folyamatosan emelte az agglomerációs ingatlanok négyzetméterárát, aminek az utolsó nagy lökést a Covid-járvány adta 2020-ban, hiszen a bezártság elől tömegesen menekültek az emberek az elővárosokba. Így pedig rendkívül magasra emelkedtek az árak a főváros vonzáskörzetében lévő településeken.
kijelenthető, hogy 2022-re a legkeresettebb 2-3 szobás lakások és 3-4 szobás, jó állapotú családi házak árelőnye gyakorlatilag elfogyott a fővárossal szemben.
Sőt a februárban kirobbant háború és az általa okozott energia- és üzemanyagválság, illetve az ezzel járó áremelkedés egy szempillantás alatt zárójelbe tette az évtizedek alatt felépített vonzerőt – jelezte a szakértő.
Az ingatlanközvetítők tapasztalatai azt mutatják, hogy a frissen piacra lépő ingatlankeresők már inkább a főváros felé fordulnak. Ennek ellenére Balla Frigyes úgy véli, hogy a válság csillapodásával és a háborús helyzet rendeződésével a folyamat visszaállhat a korábbi irányba, azon egyszerű oknál fogva, hogy az agglomerációban van még tér a terjeszkedésre.
Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy a kiköltözők az alacsonyabb négyzetméterárért cserébe helyenként kevésbé kiépített infrastruktúrát, szűkösebb óvodai és iskolai ellátottságot és alacsonyabb komfortérzést kaptak. Ez több településen feszültséget okozott, hiszen jelentkeztek a szokásos túlnépesedési tünetek, amiket csak nagyon költséges és időigényes kormányzati fejlesztésekkel lehetne csökkenteni.
Az is egyértelműen látszik, hogy a gyerekes családok az elmúlt évtizedben egyáltalán nem költöztek a budapesti belvárosba, ott szinte csak a befektetési célú vásárlók jelennek meg, kiegészülve a fiatal egyedülálló, illetve gyermek nélküli pályakezdőkkel. Ők pedig előnyben részesítik a pörgős életstílust és a központi elhelyezkedést. Ez indokolja tehát azt, hogy miért a 15–64 éves korosztály felülreprezentált a fővárosban – jegyezte meg a demográfiai mozgásokkal kapcsolatban a szakértő.
Az ingatlanállomány nagyon rugalmatlanul reagál az említett változásokra – hiszen kifejezetten nehéz megváltoztatni egy kerület vagy akár csak egy kisebb városrész ingatlankínálatát az igényeknek megfelelően –, ezért az ingatlanok felhasználásának jellege változott meg az elmúlt időszakban.
A belvárosban a korábbi nagypolgári lakásokban ügyvédi, mérnöki, egészségügyi szolgáltatók jelentek meg, a kisebb lakásokat pedig a vállalkozó kedvűek inkább rövid távú kiadásra készítik fel.
Mivel a lakosság kifejezetten érzékeny a négyzetméterárak alakulására, valamint befolyásolja döntéseit az aktuális gazdasági helyzet, üzemanyagár, állami támogatások, infrastrukturális fejlesztések helyzete, így ez mindig hatással van a főváros és külvárosai közti keresleti áramlásra, ahogy most is tapasztalható. De nemcsak a kereslet igazodik a változásokhoz, hanem a kínálat is igyekszik alkalmazkodni, ami nem feltétlenül gyors folyamat
– összegezte Balla Frigyes.
(Borítókép: Róka László / MTI)