Élénkül a kereslet az ingatlanpiacon, például a belvárosban már a „régi piacot” idézi. A növekvő érdeklődés tranzakciószámban is kifejeződik, ugyanakkor áremelkedéshez is vezetett. Szakértők szerint az állampapírok vonzerővesztésével a befektetők visszatérhetnek, a mintegy 11–12 ezer milliárd forintra tehető lakossági megtakarítás egy jelentős része az ingatlanpiacra áramolhat.
Csekély azok aránya, akik állami támogatás bevonásával vásárolnak ingatlant, így a piacot inkább a 6–6,5 százalékos, piaci kamatozású hitelek mozgatják. A vevők jellemzően 25–40 milliós hitelösszeggel egészítik ki a rendelkezésükre álló önerőt – derül ki a Balla Ingatlan fővárosi kerületekre vonatkozó adataiból.
Az ingatlaniroda növekvő forgalmat észlel, amiben az is közrejátszott, hogy az állampapírok hozama mára 8 százalék alá csökkent, így a befektetők egyre inkább valós alternatívaként tekintenek az ingatlanvásárlásra, ahol az 5–6 százalékos megtérülésen túl az ingatlan értéknövekedésével is számolhatnak.
Ugyanakkor az élénkülő kereslet emelkedő ingatlanárakkal párosul, ami miatt egyre kevesebben tudnak ingatlant vásárolni, ez pedig tovább virágoztatja a bérleti piacot: a bérleti díjak soha nem látott magasságokba kúsztak fel
– az ingatlan.com felmérése szerint jelenleg 270 ezer forint a budapesti átlag, ám nincs messze a 300 ezres mérföldkő.
A Balla Ingatlan a változatos piaci helyzet ellenére optimista a jövőt tekintve. Szakértői úgy vélik, hogy a jelzáloghitel-kamatok további csökkenésével egyre vonzóbbá válik az ingatlanvásárlás nemcsak a lakáscélra vásárlók, hanem a befektetők számára is. Ráadásul az idei év végén, illetve a jövő év elején egy nagyobb átrendeződésre is számítanak, ugyanis a jelenlegi 18–20 százalékos állampapírhozamok lejárnak, így
a mintegy 11–12 ezer milliárd forintra tehető lakossági megtakarítás egy jelentős része az ingatlanpiacra áramolhat.
Megtörtént a fordulat a belső kerületek ingatlanpiacán is. Az idei év az egyre növekvő keresletről szól a VI., VII., VIII. és IX. kerületben, ami alapvetően a mérséklődő hitelkamatoknak köszönhető. Mindez persze itt is hatással van az árakra.
Míg 2023-at a folyamatos gyengülés jellemezte a szóban forgó négy kerület ingatlanpiacán, addig 2024 elején, elsősorban az infláció mérséklődésének és a kamatok folyamatos ereszkedésének köszönhetően növekedett a kereslet, ami nemcsak érdeklődés szintjén, de a tényleges tranzakcióknál is megmutatkozik
– közölte a Balla Ingatlan. „A február–március hónapok már kezdtek hasonlítani a régi piacra.”
Egyelőre azonban a belvárosban a befektetők még nem nagyon pörgetik a keresletet, mindössze néhány befektetési célú érdeklődőről beszélhetünk. Az ingatlaniroda becslése szerint számuk a 2020 előtti időszak mindössze 10 százaléka körül mozog. Ráadásul a belső kerületekben az állami támogatások sem mozgatják a keresletet.
Ezzel szemben a hitelre történő vásárlások a kedvezőbb kamatoknak köszönhetően ezekben a kerületekben is jelentősen megszaporodtak, gyakorlatilag most már minden második üzletkötésnél hitelt vesznek fel a vevők, és várhatóan ennek aránya csak tovább fog emelkedni, ha tovább csökkennek a kamatok – mutatnak rá a szakértők.
Az ingatlanok árai a kereslet változásának megfelelően alakultak, vagyis míg 2023-ban lelassult az árak emelkedése, sőt akár azt is ki lehet jelenteni, hogy teljesen le is állt, addig 2024 elejétől újra megkezdődött a drágulás a belvárosi ingatlanpiacon, ami nemcsak a hirdetési árakra, hanem a valós értékesítési árakra is igaz.
A túlárazottság azonban továbbra is problémát jelent:
átlagosan 5–15 százalékos túlárazottságról beszélhetünk, mert a tulajdonosok azzal az alapállással közelítik meg az ingatlanértékesítést, hogy a „vevők majd úgyis alkudnak”.
Ez viszont sok esetben kitolt, elhúzódó értékesítési időt eredményez, illetve olykor teljesen „beáll az ingatlan”, sokáig érdeklődés sem lesz rá.
Az alkuk viszont a túlárazottságnak megfelelően alakulnak, de mire alkura kerül a sor, a hirdetési árak is lejjebb mennek, így átlagosan 5–10 százalékos alkuról beszélhetünk. Ugyanakkor előfordulnak olyan kiugró első ajánlatok, melyekben 20–25 százalékos alku is benne van.
Egy jó árazás esetében a tulajdonosok most 2–4 hónapos értékesítési időre számíthatnak, ami olykor rövidebb is lehet, amennyiben az ingatlan egy kifejezetten keresett típusba tartozik. A keresett típusokat és helyszíneket tekintve nem nagyon van változás: a vevők továbbra is a jó elosztású, frekventált helyen lévő, de mégis csendes, lehetőleg erkélyes ingatlanokat keresik.
A keresett ingatlanok listáján ugyanakkor nem szerepelnek az újépítésű lakások, ezekre a belső kerületekben minimális az érdeklődés. Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint a vevők a drága újépítésűek helyett inkább az újszerű lakásokat preferálják, vagyis inkább vesznek 10–20 éves társasházi lakást, mert annak kedvezőbb a négyzetméterára, mint egy újépítésűnek, ami az Otthon Centrum számításai szerint közelíti az 1,7 millió forintot a fővárosban.
A kiadó ingatlanok piacán viszont erős a keresleti nyomás, ami azt jelenti, hogy amint megjelenik a kínálatban egy-egy kiadó lakás, gyakorlatilag egy héten belül bérlőre talál. Ez persze már korábban is így volt, vagyis azt lehet mondani, hogy a kereslet magas szinten stagnál, folyamatosan erős, miközben a bérleti díjak az elmúlt hónapokban kis mértékben, de tovább emelkedtek.