Annyira drága és annyira rossz állapotban van a budapesti ingatlanállomány, hogy a lakosok folyamatosan áramlanak az agglomeráció felé. Különösen a belváros szenved az elvándorlástól. Emiatt is tombol a lakhatási válság, a magyarok nagy része korszerűtlen otthonban él, a rendszerváltást követő privatizáció hatására pedig a korábbi töredékére esett a szociális bérlakások száma. Márpedig egy célzott bérlakásprogrammal sokak lakhatási nehézsége csillapítható lehetne, ráadásul a piaci folyamatokra is hatással lehet.
Elavultak és drágák a budapesti lakások, ezért a fővárosi vezetés előrejelzése szerint egyre inkább az agglomerációba költöznek a lakosok. A belvárosban még drámaibb a lakosságcsökkenés, a megfizethetőség jegyében egyre kijjebb költöznek az emberek, sok esetben meg sem állnak a külső kerületekig, és egyre többen lépik át a főváros határait – hangzott el a fővárosi vezetés által szervezett budapesti lakhatási helyzetről képet adó konferencián.
Ennek köszönhetően Budapest negatív spirálban van, ami a népességváltozást illeti. A jelenlegi ütem mellett 2051-re kiegyenlítődik a budapesti és az agglomerációs lakosságszám. A Fővárosi Önkormányzat új kezdeményezése, az Otthon Budapesten adatai szerint
Jól látható, hogy a főváros és az agglomeráció lakossága 2051-re összességében közel 3 millió fő lehet. A városiasodás folyamata tovább erősödhet, ezáltal még kritikusabb kérdés a lakhatási szegénység felszámolása és a megfelelő lakhatás biztosítás állami és piaci eszközökkel egyaránt. Jelenleg a budapesti – de általánosságban a teljes hazai – lakosság a megfizethetőségi deficitek mellett a biztonságérzet, a lakhatási biztonság hiányával szembesül. Márpedig a biztonságos lakhatás, a saját otthon mint bázis érzése továbbra is domináns honfitársaink körében, függetlenül az adott egyén vagy család társadalmi, jövedelmi helyzetétől.
A budapesti kerületek között jelentős eltérések mutatkoznak mind a várható élettartam, mind a szociális problémák tekintetében – mintha két külön kontinens feküdne a Duna két oldalán. Talán nem meglepő, hogy a várható élettartam a budai kerületekben a legmagasabb, míg a szociális problémák mérőszámai ezzel ellentétesen alakulnak. Beszédes adat, hogy a budapesti várható élettartam öt évvel alacsonyabb a nyugat-európai nagyvárosokhoz képest. Szintén nem okoz akkora meglepetést, hogy a VIII. kerületet sújtják leginkább a mindennapi életet negatívan befolyásoló szociális problémák, míg a budai kerületekben a legkevésbé.
A lakhatási nehézségeket – amiről korábban az Index is több ízben értekezett – jól szemlélteti, hogy az elmúlt 10 évben a lakásárak a lakosság jövedelménél jóval nagyobb mértékben emelkedtek. A velünk élő lakhatási válságot hűen igazolja többek között az alábbi adat: az ingatlan.com felmérése szerint az átlagos budapesti bérleti díj 270 ezer forint körül mozog, és nincs messze a 300 ezres határ. Ugyanakkor a Központi Statisztikai Hivatal szerinti átlagjövedelem 417 100 forint, ráadásul amennyiben az általános jövedelemszintről jóval valósabb képet festő mediánkereseteket vesszük alapul – ami 340 700 ezer forint –, még drámaibb a helyzet, amin az sem javít sokat, ha a budapesti nettó átlagfizetést vesszük számításba, ami a KSH szerint 467 286 forint volt 2023-ban. Ehhez még hozzájön, hogy a hazai bérszínvonalhoz viszonyítva európai összehasonlításban is kiemelkedően magasak a budapesti bérleti díjak.
A bérlakáspiacot, a bérleti díjakat a kereslet, valamint a bérváltozás mozgatja. Az albérletek folyamatos drágulása leginkább a magas keresletnek köszönhető. Egyre többen szorulnak ki a hitelből történő lakásvásárlási piacról, egy adásvételhez szükséges saját forrással pedig még kevesebben rendelkeznek, a legtöbbeknek a hitelfelvételhez szükséges önerő összegyűjtése komoly fejtörést okoz, vagy egyenesen lehetetlen.
A lakhatási válság csökkentése érdekében ezért is van szükség megfizethetőségre törekvő politikai szándékra. Ahogy az energiaszegénység visszaszorítása is elengedhetetlen – az ingatlanok megfelelő, hatékony fűtése-hűtése –, ami része a klímapolitika mindennapi életünket meghatározó aspektusainak kezelésének, hiszen az épületek nagy szeletet hasítanak ki a károsanyag-kibocsátási tortából.
Az Otthon Budapesten stratégiai program keretében 2029-ig – uniós forrásból – mintegy 21,8 milliárd forintot fordítanak olyan lakásügyi projektekre, mint többek között az energiaszegénység enyhítése a szilárd tüzelésű háztartások átállításával – ami a klímapolitikai intézkedések egyik legfontosabb eleme –, az önkormányzati lakásállomány felújítása, bővítése, lakásügynökségi modell kialakítása, valamint lakhatási garanciák kidolgozása. A Budapesti Klímaügynökség pedig – többek között – 10 milliárd forintos panel- és társasház-felújítási programot indít. A revitalizációra égető szükség is van, hiszen
a budapesti épületek összkárosanyag-kibocsátásának több mint harmadáért (36 százalék) a lakóingatlanok felelősek.
Budapesten található az ország háztartásainak egynegyede, mégis kevés forrás jut a fővárosi ingatlanok korszerűsítésére. A budapesti ingatlanok 56 százaléka energetikai szempontból nem üti meg a 21. századi minimális elvárásokat. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ezen rossz állapotban lévő lakások hővesztesége óriási, köznyelvi megfogalmazás szerint az utcát fűtik. Nagy problémát jelent, hogy a fővárosi otthonok nagy része továbbra is szilárd tüzelésű háztartás. Az Index nemrég beszámolt a magyarországi ingatlanok energiahatékonyságát vizsgáló, túl sok örömre okot nem adó felmérés eredményeiről.
Jól szemlélteti a hazai lakóingatlanok állapotának nem túl fényes helyzetét, hogy az ingatlanok kétharmada 1980 előtt épült, ebből kifolyólag sok szempontból korszerűtlennek bizonyul. 2050-ig országszerte évi 130 ezer lakóingatlan mélyfelújítását kellene elvégezni az uniós dekarbonizációs célok elérése érdekében, ami a teljes budapesti házmennyiséggel megegyezik. Bár az olyan állami projektek, mint a júniusban induló otthonfelújítási támogatás 2.0 segíthet az energiahatékonyság növelésében, ám gyakori kritika, hogy ezen támogatások elkerülik a leginkább rászoruló társadalmi rétegeket.
A lakhatási válság enyhítésének egyik alappillére lehet a szociális alapú bérlakásprogram önkormányzati és állami szerepvállalással. Az Index még tavaly nyáron írt arról iparági forrásokra hivatkozva, hogy egy lakhatási válságot enyhítő bérlakásprogramot készít elő a kormány több minisztérium együttes munkájával. Arról, hogy ez a projekt azóta hol tart, nincs további információ.
A rendszerváltás óta jelentősen megcsappant az önkormányzati tulajdonú ingatlanok száma. Mindez a társadalom széles rétegeit érintő megfizethetőségi probléma egyik indikátora, akár a hajléktalanná válás veszélyét is magában hordozza.
A Nemzetközi Valutaalap (IMF) egy rövid, illetve egy középtávú megoldást vázolt fel a bérleti szektor megfizethetőségére.
Egyesek szerint megoldás lehet, míg mások szkeptikusak a hibrid bérlakáspiac bevezetésével, vagyis a magántulajdonú ingatlanok bérlakásprogramba történő bevonásával kapcsolatban.
Magyarországon nem alakult ki egy erős fizetőképes középosztály, amely képes gondoskodni a lakhatásáról, ami gazdag táptalajt biztosított a lakhatási válság elburjánzásához. A bérlakások ugyanakkor dehonesztáló jelentőséggel bírnak a közép-európai régióban, a társadalmi lecsúszás egyik szinonimájaként jelölik meg, míg a saját tulajdon „szent tehénként” jelenik meg a köztudatban. Ezzel ellentétben Nyugat-Európában a bérlakáspiac szabályozása, elfogadottsága jóval magasabb szintet képvisel, ezáltal az otthon hozzáférhetősége, biztonsága jelentősebb.
A Periféria Központ felmérése ugyanakkor némiképp árnyalja a saját tulajdonhoz való ragaszkodást, mondván: megfelelő piaci és jogi feltételek mellett a budapestiek százezrei elégednének meg bérlakással.
A magyar állami intézkedések ugyanakkor a saját tulajdon megszerzése felé terelik a lakosságot. Alapvetően azonban a piac irányítja a lakhatást, ami azonban kevés esetben veszi figyelembe, hogy a lakhatás társadalmi szükséglet, aminek vannak szociális aspektusai is.
Nehezíti a korszerűsítést, hogy a Városkutatás Kft. felmérése szerint felújítási nihil uralkodik a magyar társadalomban: a lakosság 70-80 százaléka teljesen passzív a korszerűsítések terén, inkább a tehetősebb réteg tenné szebbé, kényelmesebbé otthonát. Bár nem említették, de célszerű hozzátenni, hogy a közömbösség nagyrészt a háztartások forráshiányához is visszavezethető.
Érdekes összefüggésre mutatott rá a Magyar Napelem és Napkollektor Szövetség elnöke. Kiss Ernő szerint
a rezsicsökkentés is nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a lakosság nagy része elodázza a korszerűsítéseket.
A rezsicsökkentés 2022 nyarán történt részleges kivezetése főként a régi, energiahatékonytalan családi házakban élőket hozta nehéz helyzetbe. Egy ilyen otthonban akár 5-8-szorosára ugrott a rezsiszámla, amire az érintettek jellemzően úgy reagáltak, hogy kevesebbet fűtöttek. A rezsicsökkentés miatti olcsó energia-hozzáférhetőség azonban késleltette az olyan, egyébként égetően szükséges korszerűsítéseket, amelyek hiánya egy recessziós, energiaválságos időszakban igencsak fejbevágóan köszön vissza.
Ha a rezsicsökkentésre szánt összeget megújuló energiaforrások létesítésére fordították volna, ma minden magyar családnak lehetne ilyen energiaforrása, ami önmagában felér egy rezsicsökkentéssel. A rezsicsökkentés politikai hasznához nem fér kétség, de rövid távú gondolkodásra sarkallja a családokat, ami hosszú távon visszaüt, ahogy azt látjuk is
– jegyezte meg Kiss Ernő.
A szakértők az otthonfelújítási programmal kapcsolatban megjegyezték: a hazai ingatlanok teljes felújításért kiáltanak. A korszerű szigetelés mellett többek között nyílászárócserére is szükség van. Kiss Ernő sérelmezi, hogy a támogatási programban nem kaptak szerepet a megújuló energiaforrások, ellenben a konvektorcserét tartalmazza, ami az egyik legkorszerűtlenebb fűtési mód. „Politikai döntés helyett a szakmaiság előtérbe kerülése volna szükséges.”
(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)